COMPRAVENTA.
RELACIÓN DE HECHOS:
RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Palma Jesús María Morote Mendoza contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por el notario de Palma Jesús María Morote Mendoza contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
I El 15 de noviembre de 2018, M. J. M. O., actuando en nombre y representación de CHR-M. V. D. E., como parte vendedora, y también en nombre y representación de J-L. B., J. L. C. y B. F. H., como parte compradora, otorga una escritura de compraventa de una tercera parte indivisa de la vivienda situada en la planta principal, puerta primera, de la calle Nou de la Rambla, número 46, de Barcelona, ante la notaría de Palma del notario Jesús María Morote Mendoza, número 1037 de su protocolo, en relación con la finca 8917, inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 3, en el tomo 3250, libro 143, de la Sección I, folio 29. Hay que subrayar que las personas que adquieren la mencionada participación ya eran copropietarias de la vivienda antes del negocio que se formaliza en la escritura, y con la compraventa mencionada incrementan su cuota de copropiedad con reducción del número de copropietarios.
El 15 de noviembre de 2018 la escritura de compraventa fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 3 y dio lugar al asiento de presentación 627 del tomo 241 del libro diario; acto seguido se solicitó la inscripción de la compraventa de la tercera parte indivisa de la finca 8917.
II El 8 de enero de 2019 el registrador de la propiedad número 3 de Barcelona calificó negativamente la escritura de compraventa y suspendió la inscripción señalando que el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, establece que en los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos las personas transmitentes tienen la obligación de entregar a los adquirentes en el acto de la transmisión una copia del informe de la inspección técnica del edificio y del certificado de aptitud; o solamente una copia del informe que acredite la obtención del certificado de aptitud por silencio administrativo; o bien, si el informe pone de manifiesto deficiencias graves o muy graves, una copia de este informe que acredite en este caso que se ha presentado ante la Administración.
El adquirente puede exonerar al transmitente de la obligación de entregarle estos documentos por causas que tienen que quedar debidamente justificadas ante el notario que autorice la transmisión, según permite el apartado 3 del artículo 15 del mencionado decreto. Esta exoneración tiene que ser recogida necesariamente en la inscripción de la transmisión que se practique en el Registro de la Propiedad, según el apartado 4 del mismo artículo 15.
En el presente caso no resulta de la documentación presentada que el vendedor haya cumplido su obligación de entregar a los compradores el informe de la inspección técnica realizada y el certificado de aptitud del edificio; tampoco resulta que haya entregado sólo el informe porque se cumplen los requisitos que permiten prescindir de la entrega del certificado; ni tampoco resulta que los compradores hayan eximido al vendedor del cumplimiento de dicha obligación. Por lo tanto, como se han incumplido los requisitos exigidos al registrador por el artículo 15 del Decreto 67/2015 de 5 de mayo, la transmisión no puede acceder al Registro. Así lo ratifica la Dirección General de Derecho i de Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya en la Resolución de 20 de julio de 2018.
III El 18 de enero de 2019 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona el recurso interpuesto por el notario recurrente, con el número de orden 0190/1938/2019.
Como cuestión previa, el notario recurrente plantea la competencia de esta Dirección General o bien de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el sentido que, si bien aparentemente la motivación de la suspensión de la inscripción del registrador se basa en el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, de la Generalitat de Catalunya, hecho que comportaría que la competencia fuera de la Generalitat de Catalunya, en realidad lo que es objeto de discusión es si nos encontramos o no ante un acto de transmisión de la propiedad de un bien inmueble. Es decir, si el negocio jurídico consiste en un acto de transmisión de una vivienda, sería de aplicación la legislación catalana; pero si el negocio jurídico no es la transmisión de una vivienda, sino la transmisión de un derecho diferente del de propiedad de la finca, ya no sería de aplicación la normativa catalana referida, sino la legislación general vigente en España, dado que es al Estado y no a Cataluña a quien corresponde legislar sobre la transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles situados en territorio español, como materia general del derecho civil (artículo 149.1.8 de la CE).
En segundo lugar el notario recurrente considera que el registrador ha incurrido en un error al tipificar el negocio jurídico consistente en la venta de una cuota indivisa por parte de un comunero a los restantes comuneros, cuestión esta fundamental, dado que el Tribunal Supremo ha establecido de manera reiterada que los comuneros existentes no adquieren la propiedad cuando adquieren el derecho de uno de los otros comuneros o cuando se produce la extinción del condominio. Y ello es así por el hecho de que el adquirente del derecho (que ya era comunero cuando, por medio de compra, incrementa su participación en la copropiedad) no llega a ser propietario en el momento de compra de la participación, sino que ya lo era antes de aumentar su participación. Cita el auto del Tribunal Supremo de 25.4.2018, correspondiente al recurso 619/2018, y la Sentencia del Tribunal Supremo 23.5.1998.
Finalmente, siendo obligación de los propietarios de viviendas de Cataluña disponer de determinada documentación exigida administrativamente, parece razonable que, en el supuesto de transmisión de dichas viviendas, la norma exija al vendedor que lo acredite al comprador en garantía de este, pero cuando existe una situación de condominio y uno de los copropietarios transmite al otro su parte indivisa tan obligado a cumplir la normativa administrativa está el vendedor como lo está el comprador de una parte indivisa, que ya era copropietario, razón por la cual a este no hay que acreditarle el cumplimiento de unos requisitos administrativos a los cuales él mismo, como propietario, ya está obligado. En este sentido cita la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2.2.2012.
IV El registrador de la propiedad acuerda ratificarse en la calificación impugnada y recuerda que tanto la Constitución española (artículo 33.1), como el Código civil de Cataluña, libro V, título IV (artículos 541-1 y siguientes), como el Código civil español, libro II, título II (artículo 348 y siguientes) reconocen el derecho de propiedad. Este derecho de propiedad sobre una cosa es susceptible de ser adquirido, rigiendo en nuestro sistema la necesidad de título y modo. Invoca los artículos 531-1 y 531-3 del Código civil de Cataluña y el artículo 609 del Código civil Español en cuanto al hecho de que para transmitir y adquirir bienes es necesaria la tradición, y dentro de los contratos de transmisión de la propiedad, el principal es el de compraventa. Manifiesta el registrador que el legislador catalán, en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro VI del Código civil de Cataluña, ratifica este criterio tanto por su ordenación sistemática como por el contenido de sus definiciones: al regular el título II, relativo a los tipos contractuales, denomina el capítulo I como “Contratos con finalidad transmisora”, en la sección primera del cual, relativa al contrato de compraventa, define este negocio jurídico de la siguiente manera (artículo 621-1): “La compraventa es el contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir la titularidad, sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.” I en la escritura calificada el negocio formalizado ha sido la venta de una cuota indivisa por parte de un comunero a los restantes comuneros. Según el registrador, el mismo notario recurrente, en la escritura otorgada, en todo momento habla de “compraventa”, hecho que comporta, según el registrador, que si los términos del contrato son claros y no dejan ningún tipo de duda sobre la intención de los contratantes se tiene que estar al sentido literal de sus cláusulas, tal como explicita el artículo 1281 del Código civil español. Incluso se ha autoliquidado el impuesto al tipo correspondiente al de las compraventas y no al de los actos jurídicos documentados. Todos estos hechos comportan que, en el presente caso, se ha producido la transmisión de una cuota de propiedad de una vivienda.
A criterio del registrador, no es de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo invocada por el notario recurrente, ya que en el caso que nos ocupa no estamos ante la disolución de la comunidad en sentido estricto regulada por el artículo 552-11.5 del Código civil de Cataluña y el artículo 1062 del Código civil español, dado que estamos ante el caso de que un comunero transmite su cuota al resto de comuneros, que la adquieren en diferente proporción, de manera que la vivienda continúa en situación de copropiedad, y sólo disminuye el número de comuneros. En este sentido, la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11.11.2011 deja claro que una disolución de comunidad puede obtenerse en virtud de diferentes vías o negocios jurídicos; que no se pueden equiparar los efectos y los requisitos de una auténtica disolución de comunidad con los de la denominada disolución parcial, y que esta última, en caso de cesión onerosa, es una compraventa de cuota, a la cual tienen que aplicarse los requisitos propios de toda compraventa.
Con respecto al fundamento tercero invocado por el notario, el registrador considera que no es lo mismo tener que acreditar los gastos de la comunidad que presentar el certificado de aptitud del edificio. Para él, los gastos de comunidad implican una afección real en la medida en que gravan la vivienda independientemente de su titular y sin necesidad de publicidad (artículo 553-5 del Código civil de Cataluña), y esta carga real sin publicidad podría provocar inseguridad jurídica al adquirente por desconocimiento de la existencia o el importe de la deuda. El apartado 2 del mismo artículo 553-5 resuelve este punto estableciendo que esta obligatoriedad de la manifestación por parte del transmitente y la necesaria aportación del certificado de deudas son cautelas previstas única y exclusivamente como una obligación de ámbito exclusivo del derecho privado. Si los diferentes propietarios de un elemento de una propiedad horizontal ya tienen conocimiento de sus deudas con la comunidad, cuando alguno de ellos cede su cuota a alguno de los otros copropietarios no tiene sentido exigir estas cautelas, porque el adquirente ya es conocedor de la deuda que asume.
V En la resolución del presente recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero
Sobre la competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas o de la Dirección General de los Registros y del Notariado
1.1 Con respecto a los argumentos aducidos por el notario en el recurso en el sentido de que el presente recurso lo tiene que resolver la Dirección General de los Registros y del Notariado porque la transmisión de la propiedad es materia del Código civil español, entendemos que no son admisibles y que la competencia para resolver es de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya. Recordemos que en el Preámbulo de la Ley 5/2009, del 28 de abril, se especifica que las indicaciones que hagan los recurrentes sobre la competencia para resolver no vinculan a los registradores.
1.2 Igualmente, en caso de que haya diversos recurrentes y uno fundamente el recurso en una norma del derecho catalán y otro no, la mencionada ley opta por el principio de unidad del recurso y atribuye el conocimiento a la misma Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. El mismo artículo 1 de la mencionada Ley 5/2009, de 28 de abril, también lo especifica así expresamente; o el apartado 1 del artículo 137 del Estatuto de autonomía de Cataluña, que establece la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de vivienda. En efecto, la letra a de este artículo le atribuye la planificación, la ordenación, la gestión, la inspección y el control de la vivienda de acuerdo con las necesidades sociales y de equilibrio territorial; la letra b, el establecimiento de prioridades y objetivos de la actividad de fomento de las administraciones públicas de Cataluña en materia de vivienda y la adopción de las medidas necesarias para alcanzarlos, tanto con relación al sector público como al privado; la letra f le atribuye las normas sobre la habitabilidad de las viviendas, y la letra h, la normativa sobre conservación y mantenimiento de las viviendas y su aplicación. En todo caso, es pacífica y nada contradicha la vigencia en Cataluña del libro quinto del Código civil de Cataluña, que regula la propiedad y los títulos de adquisición, así como las situaciones de comunidad y, en la fecha del otorgamiento de la escritura, el libro sexto está en vigor, tal como subraya el registrador.
Segundo
La venta de una porción indivisa a los otros copropietarios se equipara o no a una extinción parcial de condominio
2.1 De conformidad con lo que dispone el artículo 552-9 del Código civil de Cataluña, la comunidad se disuelve por: a, división de la cosa o patrimonio común; b, reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos; c, destrucción de la cosa común o pérdida del derecho; d, conversión en una comunidad especial; e, acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares; f, vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados. El artículo es enunciativo en el establecimiento de las causas de extinción de la comunidad porque la conversión en comunidad especial es una forma de división de la finca; la reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos, si es una de las cotitulares, puede ser resultado de la división de cosa indivisible con compensación en metálico en el otro u otros cotitulares, o bien una simple confusión de derechos; y el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición pactado no deja de ser una forma de acuerdo unánime previo.
2.2 Como decíamos en nuestra resolución de 21.6.2017, en este punto es fundamental el principio general de libertad civil, proclamado por el artículo 111-6 del Código civil de Cataluña: la ley puede ser objeto de exclusión voluntaria, a menos que se establezca la imperatividad o esta se deduzca necesariamente de su contenido. En palabras más sencillas: en el derecho civil catalán se puede pactar todo aquello que la ley no prohíbe, principio muy diferente de aquel que proclama que sólo se puede pactar lo que la ley permite pactar. Este principio tiene un correlato, en la regulación de la disolución de la comunidad, en los artículos 551-2.1, cuando dice que “La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II”, y en el artículo 552-11.1, cuando dice que “cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar la autoridad judicial para que haga la división”. Mientras hay cotitularidad de unas o más personas sobre uno mismo bien o derecho, hay comunidad. Ello no impide que dentro de la comunidad, y sin que eso represente la extinción total, se produzca un cambio interno en la composición de las cuotas con acrecentamientos o dispersiones, de manera que la comunidad perdura pero se altera. Se puede dar un acrecentamiento idéntico de las cuotas de los copartícipes o acrecentamientos dispares, y el negocio jurídico que los produce puede ser muy variado: renuncia abdicativa de un copartícipe en los términos del artículo 552-5.2; renuncia traslativa hecha por uno a favor de uno o de todos los otros, sea a título oneroso o gratuito; transmisión por causa de muerte; o bien ejercicio de los derechos de adquisición preferente que prevé el artículo 552-4. Un estudio profundizado de todos estos casos nos permite distinguir dos negocios diferentes: los de disposición de una cuota en favor de otro copartícipe o de una tercera persona, que comporta la transmisión de la cuota del cedente y puede significar una reducción, un incremento o el mantenimiento del número de copartícipes; y el de disposición de una cuota en favor de todos los otros copartícipes en proporción idéntica a la que los adjudicatarios tenían en la comunidad, que comporta el acrecentamiento de la cuota de los copartícipes adjudicatarios y siempre, necesariamente, la reducción del número de copartícipes. Ambos negocios pueden ser onerosos o gratuitos. Así, aunque, como hemos dicho, mientras hay cotitularidad de una o más personas sobre un mismo bien o derecho (o patrimonio, dice la ley) hay comunidad, en los negocios del segundo grupo –en los cuales se produce una reducción de copartícipes o un acrecentamiento de cuotas–, podemos hablar, ni que sea de manera impropia, de una disolución parcial del condominio.
2.3 En el presente caso, estamos ante una situación en la cual hay cuatro personas que tienen en propiedad un bien inmueble, y una de ellas transmite su tercera parte indivisa del bien inmueble a favor de las otras tres, en escritura que se califica de pública de compraventa, y no bajo la figura de extinción parcial de condominio.
Tercero
Obligación de entregar el informe de inspección técnica del edificio y de aportar el certificado de aptitud en el supuesto de compraventa de cuota en favor del copartícipe
3.1 Del artículo 28 de la Ley 18/2007, de la vivienda, resulta la obligación de la inspección técnica de edificios de viviendas. De acuerdo con el anexo I del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, todos los edificios de viviendas se tienen que someter a una inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha de referencia la que consta en el catastro. El edificio situado en la calle Nou de la Rambla, número 46, de Barcelona, se construyó el año 1910, según se acredita con la certificación catastral que acompaña la escritura pública de compraventa. No se ha acreditado, en cambio, que la propiedad, o mejor dicho, la comunidad, haya pasado la inspección técnica a través del certificado de idoneidad correspondiente, dado que este certificado no se ha adjuntado a la escritura de compraventa.
3.2 Con respecto al certificado de aptitud –que según el artículo 2.3 del Decreto 67/2015, de 28 de febrero, es un documento que emite la Administración sobre la base de la inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) presentado–, queda claro que, en este caso, el vendedor no lo aportó a los compradores, puesto que dicho edificio no había pasado, en el momento de la compraventa, la inspección técnica del edificio, a pesar de la obligatoriedad de hacerlo, y, por lo tanto, la Administración no puede emitir, bajo ningún concepto, el certificado de aptitud establecido legalmente. Para poder emitir el certificado de aptitud requerido es condición indispensable haber pasado la inspección técnica de la vivienda. Dicho informe de la inspección técnica se tiene que presentar ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que es quien otorga el certificado de aptitud a fin de que el edificio se utilice como vivienda, tal como resulta del artículo 13 del mencionado Decreto.
3.3 Ahora bien, a pesar de eso, tenemos que tener presente que, si bien el artículo 15.1 del Decreto 67/2015, de 28 de febrero, establece de manera obligatoria que, en los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes tienen que entregar a las adquirentes, en caso de que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, como es el supuesto que nos ocupa, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud, el párrafo 3 de dicho artículo 15 señala que, en caso de que la persona transmitente de una vivienda no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que tendrán que quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente puede exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión. Además, el párrafo 4 del mismo artículo 15 lo refuerza cuando dice que los notarios y los registradores tienen que informar de estas obligaciones y hacer constar, si se da el caso, la exoneración en los actos de transmisión. Pero llegados aquí hay que subrayar que la obligación de disponer de la documentación mencionada correspondía en conjunto a los copropietarios de la vivienda en comunidad ordinaria antes de la compraventa, como les sigue correspondiendo después, sin que la salida de la comunidad de uno de los copropietarios altere la situación. En este punto, lo que es relevante es determinar si las personas adquirentes de la cuota ya eran copropietarias antes de adquirirla y simplemente aumentan su participación, caso en que no es admisible que se exija la documentación de referencia o la exoneración formal de aportarla, o si se trata de la adquisición de una cuota indivisa por parte de una persona hasta entonces ajena a la comunidad, es decir, una tercera persona, supuesto en el que hace falta entregar la documentación o exigir la exoneración de aportarla. En el caso presente, cualquiera que sea la calificación jurídica del negocio que comporta el incremento de la cuota de los comuneros, parece claro que no entra en la comunidad ninguna tercera persona que hasta entonces fuera ajena, por lo cual nos encontramos en el primero de los casos ahora expuestos.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, siendo inscribible la escritura de compraventa.
Contra esta Resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso mediante demanda, ante un juzgado de primera instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 29 de abril de 2019
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 7870, de 8 de mayo de 2019.