COMPRAVENTA. VINCULACIÓN OB REM.
Relación de hechos:
Resolución JUS/1659/2014, de 2 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la señora Idoya Irulegui Pérez, notaria de Mollet del Vallés, contra una calificación de la registradora de la propiedad interina del Registro de la Propiedad de Lleida núm. 1.
Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por la señora Idoya Irulegui Pérez, notaría de Mollet del Vallés, contra la calificación de la registradora de la propiedad interina del Registro de la Propiedad de Lleida número 1, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa y vinculación ob rem de las fincas objeto del contrato.
I El 12 de diciembre de 2013, la señora Idoya Irulegui Pérez, notaria de Mollet del Vallés, autorizó sendas escrituras de compraventa y vinculación ob rem, por las cuales los vendedores, propietarios de unas fincas o locales que formaban parte de dos edificios en régimen de propiedad horizontal diferentes, después de vincularlas entre si a fin de que sólo se pudieran transmitir conjuntamente, las venían a la entidad compradora, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA.
II Presentadas a inscripción el 13 de diciembre estas escrituras en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida, el mismo día de su presentación quedó suspendida la calificación por falta de liquidación del impuesto. Cumplido este requisito, el 22 de enero de 2014 la registradora interina calificó negativamente las referidas escrituras, con respecto a la vinculación establecida, por falta del consentimiento de las respectivas juntas de propietarios de los edificios en qué están integradas las fincas vinculadas, exigido por los artículos 553-9 y 553-10 del Código civil de Cataluña (CCCat), así como también por falta del consentimiento del Banco de Santander, SA, titular registral de una hipoteca que graba las fincas, de acuerdo con los artículos 1091 y 1258 del Código civil español; y con respecto a la compraventa, porque recogiendo las escrituras una unidad negocial constituida por la vinculación y la compraventa, la inscripción de sólo una parte del negocio celebrado supondría una alteración del acto pretendido.
III El 19 de febrero de 2014, la notaria autorizando de las escrituras solicitó calificación substitutoria, que correspondió al registrador de la Propiedad de Balaguer, el cual, en fecha 3 de marzo [por error consta "enero"], confirmó únicamente el defecto enmendable de falta de consentimiento de las juntas de propietarios en las cuales afecta la vinculación ob rem de los locales, desestimando los otros defectos.
IV El 3 de abril, la notaria presentó recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, negando la vulneración de los artículos 553-9 y 553-10 CCCat y, por lo tanto, la necesidad del consentimiento a la vinculación de los locales por las respectivas juntas de propietarios, apoyándose en los criterios seguidos por los registradores de Madrid en sus cuadernos de notas prácticas y por el Servicio de Estudios Registrales de Cataluña en sus boletines. Asimismo, afirma la improcedencia del consentimiento del acreedor hipotecario a la vinculación de las fincas, aunque la exigencia de este consentimiento había sido desestimada en la calificación substitutoria.
V El 7 de abril, el registrador titular del Registro de la Propiedad número 1 de Lleida emitió el preceptivo informe, reiterando el contenido de la calificación substitutoria y confirmando el defecto enmendable, ya indicado en la calificación inicial, de la falta de consentimiento de las respectivas juntas de propietarios de los edificios en que están integrados los locales. El informe, junto con un escrito de alegaciones suscrito por la registradora interina que calificó inicialmente las escrituras, el recurso de la notaria y la documentación correspondiente, fue remitido a la Dirección General de los Registros y del Notariado, con fecha de de entrada de 10 de abril.
VI Por oficio de 30 de mayo de 2014, el subdirector General del Notariado y de los Registros remitió a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas -fecha d "entrada 10 de junio- el recurso y la documentación enviada por el registrador del Registro de la Propiedad número 1 de Lleida, para considerar competente a esta Dirección General.
VII En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero.- La competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas
1.1 La notaria autorizando de las escrituras, aunque la nota de calificación negativa se basaba en normas de derecho catalán, en concreto, en la infracción de los artículos 553-9 y 553-10 CCCat, presentó recurso contra la misma ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que lo ha remitido a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. Aunque tal vez pudo inducir a hacerlo en cuanto en la calificación substitutoria sólo se apuntaba la posibilidad de recurrir contra la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o delante de los juzgados de primera instancia de la capital de la provincia, en la calificación negativa inicial ya se indicaba la posibilidad de recurrir ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, circunstancia que, por otra parte, se desprende del mismo artículo 1 de la Ley 5/2009, de 28 de abril.
1.2 La competencia de esta Dirección General es indudable: el debate se refiere a una cuestión relativa al régimen jurídico de la propiedad horizontal, regulada de forma completa y sistemática en el Libro V del Código Civil de Cataluña, y además, la nota de calificación se basa exclusivamente en preceptos del mismo Código Civil. Sorprende, pues, la decisión de la notaria autorizando de recurrir delante la Dirección General de los Registros y del Notariado y todavía más que su recurso se fundamente asimismo en los artículos 553-9 y 553-10 CCCat de forma exclusiva, negando su procedencia al caso, a partir de los criterios interpretativos de los boletines o cuadernos prácticos de los colegios de registradores de Madrid y de Cataluña. Pero sorprende también que el registrador titular del Registro de la Propiedad número 1 de Lleida no considerara la competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, ya que, de haberlo entendido así, ha remitido el recurso a esta Dirección General, tal como establece el artículo 3.3 de la Ley 5/2009.
1.3 En cualquier caso, la interposición del recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado ha redundado en perjuicio y disminución de su plazo de resolución, ya que aunque el recurso se presentó el 3 de abril, sólo ha llegado a conocimiento de esta Dirección General el 10 de junio, más de dos meses después de su interposición.
Segundo.- La necesidad del consentimiento de las juntas de propietarios de las comunidades en las cuales se integran las fincas en la vinculación ob rem de las mismas
2.1 La cuestión objeto del presente recurso se centra entorno a la necesidad o no del consentimiento de las juntas de propietarios de dos edificios en régimen de propiedad horizontal en que se integran las fincas o locales que se quieren vincular a esta vinculación y en la interpretación de los artículos 553-9 y 553-10 CCCat. En la calificación inicial se aludía, además, a la necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario, titular de la hipoteca que graba estas fincas o locales; pero la calificación substitutoria no lo consideró necesario y desestimó este motivo, desestimación que ratifica el registrador titular en su informe, confirmando la calificación substitutoria y la existencia de un único defecto enmendable, ya indicado, de la falta de consentimiento de las juntas de propietarios a la vinculación.
2.2 La registradora interina, en su nota de calificación, entiende que, de acuerdo con los artículos 553-9 y 553-10 CCCat, en el título de constitución del régimen de propiedad horizontal se tienen que recoger las posibles vinculaciones entre entidades y/o anexos, siendo necesario para la modificación del título constitutivo, si los estatutos no establecen otra cosa, el consentimiento de las juntas de propietarios. En el presente caso, los respectivos estatutos no prevén ningún tipo de vinculación, por lo que es necesario el consentimiento de las juntas de propietarios de los respectivos edificios. Este criterio lo confirma el registrador sustituto, que, en su calificación, considera que la vinculación modifica el título constitutivo de la propiedad de cada una de las comunidades afectadas, ratificándolo finalmente el registrador titular en su informe.
2.3 La notaria recurrente, en cambio, defiende que la vinculación establece una unidad de destino jurídico, que no altera la configuración externa del edificio, ni las cuotas de participación, ni supone modificación física de las entidades, ni afecta a ningún elemento común, pudiendo variarse la destinación de los elementos privativos, aunque no se prevea en los estatutos, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios, y sin que sea procedente, por lo tanto, la aplicación de los artículos 553-9 y 553-10 CCCat, que se refieren a operaciones de modificación hipotecaria de las fincas que comportan variación en las cuotas de la comunidad.
2.4 A la opinión de esta Dirección General, la vinculación ob rem establecida entre los locales objeto del contrato de compraventa, con la finalidad de que sólo se pudieran transmitir conjuntamente, constituye una limitación a la libre disposición de los mismos que los propietarios de los elementos privativos pueden imponer en ejercicio de sus facultades dominicales [artículo 553-37.1 CCCat], sin que sea necesario el consentimiento de las juntas de propietarios de los respectivos edificios, a los que no afecta ni perjudica esta limitación. Por su parte, los artículos 553-9 y 553-10 CCCat no son aplicables al caso, porque las vinculaciones que aluden estos preceptos se establecen entre elementos pertenecientes al mismo inmueble, afectando a la vinculación a elementos originariamente comunes y son por eso que en estos supuestos se exige el consentimiento de la junta de propietarios. En cambio y cómo argumenta la notaria recurrente, la vinculación ob rem no altera ni física ni registralmente las fincas vinculadas, ni modifica jurídica o materialmente los edificios en los cuales pertenecen, ni supone en consecuencia una modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, razón por la cual no es necesario este consentimiento.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de la registradora interina del Registro de la Propiedad número 1 de Lleida.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, delante del juzgado de primera instancia de la ciudad de Lleida, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de la suya notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 2 de julio de 2014
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña Núm. 6667, viernes 18 de julio de 2014.
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/6667/1365031.pdf