COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA.
RELACIÓN DE HECHOS :
RESOLUCIÓN JUS/2185/2019, de 25 de julio , dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. L. G. C. y J. M. G-B. M., en nombre y representación de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) contra la calificación del registrador de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers, de 1 de abril de 2019, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de inmuebles en la que se ha pactado una condición resolutoria que no se ajusta a las previsiones del artículo 621-54 del Código civil de Cataluña.
Se dicta resolución en el recurso interpuesto por M. L. G. C. y J. M. G-B. M., en nombre y representación de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers, de 1 de abril de 2019, de suspensión de la inscripción de una escritura de compraventa de inmuebles en la que se ha pactado una condición resolutoria que no se ajusta a las previsiones del artículo 621-54 del Código civil de Cataluña.
I El 28 de diciembre de 2018 el notario de Madrid José Losada Blanco autorizó, con el núm. 6642 de protocolo, una escritura de compraventa de inmuebles en la que la S. P. S. G. A. R. B., SA (SAREB) vendió a la sociedad T. C., SL un conjunto de 63 inmuebles, todos ellos situados en Cataluña. Previamente, con fecha de 5 de noviembre de 2018, las mismas sociedades vendedora y compradora habían otorgado una escritura marco ante el mismo notario José Losada Blanco (núm. 5551 de protocolo) relacionada con la compraventa de 433 viviendas y sus garajes y trasteros designados en conjunto como la cartera . Entre estas viviendas había 181 (situadas en las comunidades autónomas de Andalucía, Aragón, Islas Baleares, Castilla y la Mancha, Castilla y León, Islas Canarias, Cantabria, Madrid, Murcia y Valencia) cuya transmisión se hizo efectiva en el momento del otorgamiento de la escritura marco mientras que para las 252 restantes (denominadas inmuebles singulares ) la escritura marco tenía la función de promesa de compraventa sometida a la condición suspensiva que se superaran determinadas limitaciones legales. De los 252 inmuebles singulares , 246 están situados en Cataluña y el resto, en las Islas Canarias, Madrid y Valencia.
Las limitaciones legales previstas, cuyo cumplimiento se consideraba condición suspensiva, eran de dos grupos. El primero, la falta de ejercicio por parte de la Generalidad de Cataluña, y en Barcelona también por parte del Ayuntamiento, de los derechos de adquisición preferente establecidos por el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria y por la disposición adicional séptima, punto 3, de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial. El segundo, la acreditación que las viviendas de protección oficial (VPO) objeto de la compraventa no estaban sujetas a las restricciones legales o bien la obtención de las autorizaciones a la transmisión o la renuncia a los derechos de adquisición preferente aplicables si era el caso.
De acuerdo con la escritura marco, las escrituras de compraventa de los inmuebles singulares se tenían que formalizar cada mes natural en relación con los inmuebles en que se fuera cumpliendo la condición suspensiva y se establecía como fecha de transmisión para cada uno de los inmuebles de las remesas mensuales la del último día hábil de cada mes.
II En la escritura marco se fijó un precio conjunto para todos los inmuebles, que se individualizó finca por finca en un anexo y, para pagarlo, se convino que:
a) un 10 % del precio fijado para los inmuebles singulares se pagaba en el momento del otorgamiento de aquella escritura (5 de noviembre de 2018) en concepto de depósito en garantía del pago del precio .
b) un 45 % del precio se tenía que abonar en el momento de otorgar la escritura de compraventa de los inmuebles singulares , una vez cumplidas las condiciones suspensivas que ya se han mencionado.
c) El 45 % restante, quedaba aplazado sin intereses hasta el 30 de junio de 2020.
En garantía del precio aplazado se pactó la constitución de una condición resolutoria explícita a favor de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) de acuerdo con los artículos 1504 del Código civil español, 11 de la Ley hipotecaria y 59 del Reglamento hipotecario. También se pactó que en caso de ejercicio de la condición resolutoria por impago del precio aplazado en la fecha convenida la sociedad vendedora retendría el importe íntegro de las cantidades pagadas hasta aquel momento en concepto de cláusula penal con expresa exclusión por ambas partes de la facultad de pedir la moderación equitativa de la pena que prevé el artículo 1154 del Código civil español en relación con la cláusula penal, dado que las partes acordaron de manera expresa que la cláusula penal resultaría de aplicación, por la totalidad del precio, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío del precio aplazado. En el momento de aceptación de la cláusula, la parte compradora hizo una declaración a favor de la vendedora en el sentido que era adecuada a la vista de las circunstancias del precio y con renuncia expresa e irrevocable a hacer cualquier reclamación a la parte vendedora, judicial, o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación o pedir su aminoración o aplazamiento.
Finalmente, en la escritura se estableció que esta escritura se regirá, interpretará y constituirá de acuerdo con el derecho común español .
III Por lo que interesa ahora, la escritura de 28 de diciembre de 2018 fue presentada al Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers el 22 de marzo y causó el asentamiento de presentación 262 del diario 87. Corresponden al Registro de Granollers dos fincas, la 6267 de La Roca del Vallés y la 1868 de Sant Antoni de Vilamajor. Había sido presentada y retirada previamente en los términos que resultan en el expediente, y también ha sido presentada a otros 39 registros de la propiedad situados en Cataluña.
IV El día 1 de abril, el registrador titular del Registro núm. 3 de Granollers, Antoni Cumella Gaminde, emitió una nota de calificación, larga y detallada, en la cual suspende la inscripción de la compraventa sobre la base de los fundamentos de derecho que acto seguido diremos. Advertimos que habitualmente, en las resoluciones de esta Dirección General, resumimos los fundamentos de derecho de las notas de calificación y los de los recursos que se presentan porque entendemos que destacando los elementos que hemos considerado más relevantes de la fundamentación de una y del otro contribuimos a hacer entendedora la resolución y transparente la decisión. En este caso, cambiamos deliberadamente y circunstancialmente de criterio y procedemos a transcribir los fundamentos de derecho de una y del otro no solo porque sean largos, prolijos y fundamentados, sino en atención especial al fondo de la cuestión que, como veremos, hay que resolver. Los fundamentos de derecho de la nota de calificación son los siguientes:
1º. Sobre la aplicación del artículo 621-54.de1 Código Civil de Cataluña.
En el título calificado existen elementos transautonómicos que obligan a la búsqueda y aplicación en la compraventa formalizada de las correspondientes normas de derecho interregional (artículo 16 del Código Civil español).
A tal efecto, la elección del derecho civil común como ley aplicable que se contiene en la cláusula decimoctava (artículos 10.5 del Código Civil y 3.1 del Reglamento UE "Roma I") no puede eludir la acción del artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña, dada la naturaleza indudablemente real de que goza la condición resolutoria expresa, y que conduce a la aplicación como norma de conflicto del n\"b01 del citado artículo 10 del Código Civil (La posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen). En la misma línea, el artículo 11.5 del Reglamento UE "Roma I". Cabe traer a colación la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 2012, especialmente clarificadora: Ahora bien, la lex contractus, determinada según las normas de conflicto del Convenio de Roma, no regula la totalidad de las cuestiones que se pueden plantear en el Marco del contrato. Así, por ejemplo, el propio Convenio de Roma establece en el artículo 1.2 la inaplicación a la capacidad de las personas .físicas [articulo 1.2 a) del Reglamento Roma 11, limitándose a recoger en su artículo 11 la llamada "excepción de interés nacional" (artículo 13 del Reglamento Roma I. La exclusión de la capacidad de las personas físicas del ámbito del Convenio de Roma o, en su caso, del Reglamento Roma I implica que el ordenamiento aplicable a esta cuestión deberá determinarse de acuerdo a las normas de conflicto de cada Estado. Por otro lado, una vez determinada la validez del contrato de acuerdo cono la lex contractus designada por el Convenio de Roma, o por el Reglamento Roma 1, deberán determinarse sus aspectos reales relativos al modo de adquisición del- derecho real, su contenido y efectos, aspectos éstos excluidos del ámbito de la lex contractus. De este modo, la norma de conflicto española que establece la ley aplicable a estos aspectos reales será el artículo 10.1 del Código Civil español, según el cual: "La posesión, la propiedad y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen". La ley del lugar de situación del inmueble (lex rei sitae) se aplicará al modo de adquisición de los derechos reales, como el momento de transferencia de la propiedad en una compraventa, el contenido del derecho real, los derechos subjetivos de su titular, los bienes sujetos al derecho real, la posibilidad y condiciones de inatacabilidad del derecho real, así como su publicidad. Así, concluye el Alto Tribunal [sic], para el Derecho internacional Privado español, las exigencias para el acceso al Registro se regirán por el ordenamiento del lugar de situación del inmueble.
Por consiguiente, el carácter de derecho real de garantía que ostenta la condición resolutoria explícita y su encaje en el número 1, y no en el 5, del artículo 10 del Código Civil español, determina la exclusión en este puntúo del derecho civil común por el que han optado las partes contratantes. La constitución, desarrollo y eventual ejercicio de la condición resolutoria queda sometida a la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos (disposición transitoria primera).
2\"b0. La condición resolutoria explícita deberá acomodarse a los parámetros que contiene el artículo 621-54 de dicho Código.
El inciso inicial del n\"b0. 2 del artículo dispone de forma concluyente que si el pacto de condición resolutoria se ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplican a la resolución los preceptos del presente artículo.
Las determinaciones normativas contenidas en el citado artículo son de carácter imperativo -de ius cogens-; no pudiendo, por ello, ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrarío, especialmente respeto de terceros que pueden resultar perjudicados (artículo 111-6 del Código Civil de Cataluña). Entender lo contrarío desnaturalizaría el principio de territorialidad consagrado en los artículos 14 del Estatuto de Autonomía de Cataluña y 111-3 del Código Civil de Cataluña, así como el de aplicación preferencial del derecho civil catalán previsto en el artículo 111-5 de dicho Código.
No puede obviarse que el artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña está pensado para cualesquiera compraventas, intervengan o no consumidores, y no existe la opción de acogerse a esta garantía real con el contenido que muestra el citado artículo o modificándolo en aquellos aspectos que no interesen, en base a una presunta naturaleza o carácter dispositivo. Si se ha pactado en escritura pública y ha accedido a los Libros del Registro su regulación debe ser la reflejada en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, y no otra. La única elección es la de pactar o no dicha figura, no la de modificar plásticamente su contenido.
En definitiva, el artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña no es un precepto pensado de forma exclusiva para las compraventas con consumidores. Su ámbito de aplicación se extiende también a las compraventas de naturaleza empresarial. Sus normas son, además, imperativas e inmodificables por convenio entre los contratantes.
3\"b0. A los efectos de la eventual cancelación registral de la titularidad del comprador por ejercicio de la condición resolutoria explícita, no cabe entender que el vendedor quede eximido de su obligación de consignar la totalidad de las cantidades percibidas.
Según doctrina arraigada desde hace décadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo perfecta la resolución en el ámbito obligacional o contractual -relaciones entre vendedor y comprador- es perfecta la resolución y no es precisa moderación alguna de la pena al estar ambas partes de acuerdo. En cambio, en el plano registral la situación es radicalmente distinta, y la aplicación del artículo 175.6\"b0 del Reglamento Hipotecario es ineludible. En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego resolutorio. (Resolución de 26 de noviembre de 2012). Por esta razón numerosas decisiones del Centro Directivo consideran aplicable la norma del artículo 175.6.\"b0 del Reglamento Hipotecario, de modo que para la constancia de la extinción de la titularidad del comprador habrá de presentarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja Oficial el importe percibido que haya de ser devuelto a dicho comprador o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, requisito que se justifica porque la ineficacia del contrato produce, respecto de una y otra parte, el deber de restituirse lo que hubiesen percibido, en los términos que resultan del artículo 1.123 del Código Civil español.
La imposición de consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores resulta lógica, pues en caso contrario el comprador estaría saldando su crédito frente al vendedor con preferencia a las cargas que pesan sobre el inmueble cuando dicho crédito no goza de protección alguna frente los créditos consignados en el Registro, por lo que la cláusula penal no puede tener virtualidad frente a la consignación de las cantidades retenidas, sin que así haya sido declarado por un juez.
La validez y recorrido de la cláusula penal -y de cualquier otra estipulación que atempere o modifique la devolución de las cantidades entregadas al transmitente corresponde declararlo a los Tribunales de Justicia (artículo 1154 del Código Civil español), los cuales, en su caso, tras reconocer su fisonomía, su estructura y, en definitiva, su ajuste a los parámetros que sienta el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, decidirá qué cantidades deben ser entregadas al vendedor. Pero hasta que llegue este momento, el Registro de la Propiedad no puede adelantar su resultado y declarar de forma unilateral la regularidad de la cláusula penal, autorizando la retención de las cantidades ya entregadas y, por tanto, despojando a los terceros de cualquier derecho o pretensión sobre los importes así retenidos, siendo quizá dichos terceros titulares de créditos preferentes o, cuando menos, de igual derecho (especialmente en situaciones insolvencia y concurso del comprador).
Interesa destacar la reciente Sentencia de 8 de marzo de 2019 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que resalta en el presente caso, no es objeto de discusión la eficacia de la condición resolutoria, ni la oponibilidad de la cláusula penal frente a la administración concursal. Lo que se discute son los efectos de la resolución contractual con relación a la indemnización de los daños y perjuicios, conforme a lo previsto en la cláusula penal. Tanto en el párrafo segundo del art 61.2 LC en caso de resolución del contrato en interés del concurso, como el art. 62.4 LC, en caso de resolución del contrato por incumplimiento de la concursada, la ley reconoce a la parte in bonis un derecho a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la resolución, y que este derecho se satisfaga con cargo a la masa. Cuando las partes en el contrato han pactado, como es el caso, una cláusula penal, ésta debe operar en lo que tiene de resarcitoria de los daños y perjuicios. Esto es, los daños y perjuicios se cuantificarán en la suma que hubieran convenido las partes en la cláusula penal, sin que tenga sentido juzgar hasta qué punto la pena convenida excede de la cuantificación real de los daños y perjuicios, pues para eso se ha pactado la cláusula penal. No obstante lo anterior, cuando la pena exceda con mucho de la finalidad resarcitoria y responda claramente también a una finalidad sancionadora, en lo que tiene de pena no debería operar en caso de concurso de acreedores, pues entonces no se penaliza al deudor sino al resto de sus acreedores concursales.
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado no deja margen a la interpretación: la imposición de consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores resulta imprescindible. Los contratantes pueden pactar y estipular lo que tengan por conveniente, pero la única forma que tiene el vendedor para reinscribir de forma unilateral y sin consignar cantidad alguna es al amparo de una previa resolución judicial (firme) que así se lo disponga. Aunque se haya estipulado que en caso de incumplimiento de la condición resolutoria por falta de pago del precio aplazado el vendedor retendría tales cantidades en concepto de indemnización, en el ámbito del procedimiento registral -y sin perjuicio de la eficacia que pueda desplegar dicho pacto conforme a los artículos 1255 y 1252 del Código Civil español- no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a dicha cláusula penal (Resoluciones 29 de diciembre de 1982; 16 y 17 septiembre de 1987; 19 de enero y 4 de febrero 1988; 19 de julio de 1994; 28 de marzo de 2000, y 8 de mayo de 2003, entre otras).
4\"b0. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
Siguiendo a la Dirección General de los Registros y del Notariado (véase la Resolución de 9 de junio de 2010), no puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la reinscripción por resolución no basta la constancia de la mera voluntad de las partes, especialmente del vendedor - como ocurre en hipótesis próximas, como la del ejercicio del retracto convencional o del derecho de opción de compra- sino que es preciso que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución, que no resultan del Registro.
Como resalta la doctrina más autorizada, ante el artículo 24 de la Constitución Española no resulta mínimamente defendible que el vendedor pueda decidir por sí que el comprador no ha pagado y cancelar la inscripción de éste sin su consentimiento; podrá pensarse que el juicio que ha de hacerse es sencillo: se pagó o no se pagó, sin más; pero la resolución supone también un juicio sobre si el vendedor incurrió en mora accipiendi, si había cumplido sus propias obligaciones, si el comprador tenía derecho a suspender el pago, y, además de todo esto, el comprador ha de tener un momento procesal oportuno para oponer la excepción de pago, condonación, compensación o novación, y debe resolverse sobre la devolución de la parte de precio que el vendedor había cobrado ya.
Por lo que respecta a los terceros adquirentes, estos son registralmente interesados en su condición de afectados por el futuro asiento de resolución. Respecto de los terceros será necesario que también la documentación cumpla un mínimo de garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998, 15 de noviembre de 2005). Ciertamente los terceros han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (artículo 1158 del Código Civil español). Pero esto no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Con ello se evita que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etc.) en menoscabo de la posición que corresponde a los citados terceros. Por consiguiente, para que la resolución despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deberán ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga.
Para que tenga lugar la cancelación de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de él traigan causa, es preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.", 238 y 239 del Reglamento Hipotecario), siendo evidente la insuficiencia de la sola admisión de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia, cual es el vendedor (artículo 76 de la Ley Hipotecaria).
Por ello la renuncia a futuras acciones o a oponerse a la resolución instada por el vendedor no puede tener un desenvolvimiento registral al margen de los terceros. Estos terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria. Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (artículo 1158 del Código Civil español), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por el Tribunal Supremo (Sentencia de 11 de octubre de 1995), por entender que la resolución produce sus efectos ex tunc y no ex nunc, de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513, número 6, 529 y 1124 del Código Civil español, y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).
Y en la misma línea, es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que, incluso en aquellos casos en que la resolución ha sido declarada en sentencia firme, los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes. La rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho como exigencia constitucional -protección jurisdiccional de los derechos- por lo que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución. Por ello la doctrina jurisprudencial ha señalado. que si bien la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido técnico procesal, una situación de litisconsorcio pasivo necesario (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996), estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso de resolución (intervención adhesiva y voluntaria), para lo que es necesario que, al menos, se les haya notificado la existencia del procedimiento cuando, con carácter previo a la inscripción o anotación de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria).
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
CALIFICADA, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la relacionada escritura de compraventa de inmuebles y de subsanación de otra escritura de compraventa de inmuebles y promesa de compraventa de inmuebles, otorgada por la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) a favor de "T. C., SL.", copia electrónica de la cual fue remitida por vía telemática el día de su autorización, motivando el asiento de presentación n\"b0 1440 del tomo 86 del Libro Diario, y en soporte papel en fecha 29 de enero de 2019, habiéndose cancelado el asiento por desistimiento el día 21 de marzo de 2019 y presentado de nuevo el día siguiente, motivado el actual asiento de presentación n0. 262 del tomo 87 del Libro Diario, acuerdo SUSPENDER su inscripción al apreciarse la existencia de los siguientes defectos:
De las estipulaciones de la condición resolutoria expresa pactada, las que ahora se señalarán no se ajustan a las reglas imperativas establecidas en el artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña ni se acomodan a la doctrina que tiene establecida la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Sala Primera del Tribunal Supremo:
1a. La estipulación 4.1, en su inciso inicial, cuando señala que la "Condición Resolutoria cumple la función de garantizar la obligación asumida por el Comprador de abonar al Vendedor todos y cada uno de los importes correspondientes al Precio Aplazado de los Inmuebles (...) en el caso de que el Comprador no abone, total o parcialmente, los importes correspondientes al pago de la parte aplazada de su Precio Individualizado en las fichas indicadas en el apartado (ii) de la Estipulación Tercera anterior"; así como la estipulación 4.2.1 relativa a que la "falta de pago, total o parcial, por el Comprador del Precio Aplazado Individualizado de los Inmuebles más los Intereses de Demora debidos en los plazos indicados en el apartado (ii) de la Estipulación Tercera anterior, facultará al Vendedor para resolver de pleno derecho la compraventa del Inmueble o Inmuebles contenida en la presente Escritura".
Esta estipulación contradice el n\"b0. 2 del artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña, que exige que la parte impagada del precio aplazado incluidos, si procede, los intereses pactados, deba superar el 15 por ciento del precio íntegro más los intereses.
2a. La estipulación 4.2.3 en relación a que el "Vendedor podrá ejercitar la acción resolutoria a través de requerimiento fehaciente mediante acta notarial (el "Requerimiento"), conforme a lo prevenido en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, en el cual (i) se requiere al Comprador el abono íntegro del importe del Precio Aplazado Individualizado de los Inmuebles en cuestión pendiente (junto con los Intereses de Demora que resulten aplicables) en un plazo máximo e improrrogable de cinco (5) Días Hábiles desde la fecha del Requerimiento".
Esta estipulación contradice n\"b0. 1 del artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña, donde se le concede al comprador un plazo de veinte (20) días para efectuar el pago.
3a. La estipulación 4.2.1 C11 lo relativo a la facultad de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) para retener "el importe íntegro de las cantidades hasta ese momento pagadas por el Comprador en concepto de cláusula penal que compense los daños y perjuicios sufridos por el Vendedor". Y en consecuencia, el pacto 4.2.2 sobre aplicación de dicha cláusula penal.
Estas estipulaciones contradicen el n\"b0. 2 del artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña, conforme al cual se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución.
4ª. La estipulación 4.2.1, en lo relativo a la facultad de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) de "reinscribir a su nombre el Inmueble o Inmuebles afectado(s) por la resolución correspondiente en el Registro de la Propiedad confirme a lo determinado en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario, con la sola presentación de la copia autorizada del acta notarial de notificación de la resolución contractual establecida en el artículo 1.504 del Código Civil español y copia del título del Vendedor"; puesta en relación con la estipulación 4.2.4 ("Otros efectos de la Resolución de la Compraventa") y con la estipulación 4.2.5 acerca de la renuncia irrevocable del comprador "a interponer cualquier reclamación u oposición, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación o a solicitar su retraso"; y el otorgamiento de un "poder Irrevocable a favor del Vendedor, tan amplio como en derecho sea necesario, paro que éste, en nombre y representación del Comprador, pueda suscribir cualesquiera documentos públicos o privados; y/o realizar ante cualesquiera terceros incluido pero no limitado al Registro de la Propiedad) todas las actuaciones que pudieran ser necesarias para la efectividad y constancia registral de la resolución de la presente compraventa, de conformidad con los términos y condiciones contenidos en la presente estipulación".
Estas estipulaciones contradicen, por una parte, el núm. 3 letra c) del artículo 621-54 del Código Civil de Catalunya, que contempla "el acta notarial de resolución" como "título para la inscripción del dominio del inmueble a favor del vendedor y para la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria ejercida y la de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la compraventa, salvo los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la propia condición resolutoria". Esta "acta notarial de resolución" -y no la simple "acta notarial de notificación de la resolución"- se encuentra sometida a los requisitos y procedimiento que recoge el citado n\"b0. 3. Por otra parte, las mencionadas estipulaciones contravienen la doctrina constante de la Dirección General de los Registros y del Notariado acerca de los requisitos que deben exigirse para obtener la reinscripción en el Registro de la Propiedad a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de una condición resolutoria explícita.
En especial, cabe remarcar que la estipulación 4.2.5 no sólo se desenvuelve en un plano interno, sino que carece de eficacia jurídica (al contravenir la prohibición de renuncia a ejercitar acciones y facultades non natas) y trascendencia real (en lo relativo a los poderes), Y en menor medida aún puede afectar a los eventuales terceros, quienes seguirán gozando de todos sus derechos y acciones frente a una hipotética resolución.
V La calificación se notificó el mismo día 1 de abril a la persona que había presentado la escritura (J. M. H. A.), a la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) y al notario que la había autorizado. Al pie de la nota de calificación se indica específicamente que contra ella se puede interponer recurso ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas en el plazo de un mes. El día 2 de abril, J. M. H. A. pidió calificación de la escritura por un registrador o registradora de acuerdo con el cuadro de sustituciones que prevé el artículo 19 bis de la Ley hipotecaria, calificación que correspondió a M. Virtudes Azpitarte García, titular del Registro de la Propiedad número 1 de Barcelona, la cual confirmó la calificación inicial el día 11, hecho que comunicó por fax al día siguiente.
VI El 13 de mayo (último día para hacerlo porque el 12 era domingo) L. G. C. y J. M. G-B. M, en nombre y representación de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) presentaron recurso gubernativo contra la calificación inicial ante la Dirección General de los Registros y del Notariado porque entendían que tenía que resolver la Dirección del Ministerio de Justicia y no la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad en la medida en que la calificación recurrida fundamenta la argumentación tanto en cuestiones de derecho catalán como en cuestiones de derecho común y alega la doctrina de la misma DGRN según la cual, dice, la Generalidad sólo es competente cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción. (Resoluciones de 25 de septiembre de 2015, 4 de enero de 2016 y 14 de julio de 2017) y, además, y con mayor contundencia porque lo que se dilucida en el recurso es una cuestión de aplicación de normativa básica del Estado, de competencia estatal exclusiva.
El 30 de mayo entró al Registro núm. 3 de Granollers el escrito de interposición del recurso enviado por el Ministerio de Justicia para que procediera a tramitarlo de conformidad con los artículos 322 y siguientes de la Ley hipotecaria. El mismo día el registrador prorrogó el asentamiento de presentación y notificó la interposición del recurso al notario que había autorizado la escritura, quien recibió la comunicación el día 5 de junio. Transcurrido el plazo, el 19 de junio el registrador elevó el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat a fin de que, de conformidad con el artículo 3.3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, decidiera en primer lugar sobre su competencia y, en el supuesto de considerar que es competente, resolviera sobre el fondo de la cuestión. El registrador advierte, también, que ha redactado la calificación en castellano porque la escritura está escrita en castellano de conformidad con el artículo 11 de la Ley 1/1998, de 7 de enero, de política lingüística. Siendo festivos en Cataluña los días 22, 23 y 24 de junio, el expediente tuvo entrada en esta Dirección General el día 27 de junio. Posteriormente entraron las alegaciones enviadas extemporaneamente al registrador por el notario que había autorizado la escritura, señor José Losada Blanco. El día 19 de julio, por escrito del director general de Derecho y Entidades Jurídicas se notificó a la Dirección General de los Registros y del Notariado, por medio del correo electrónico con registro de salida 0301/36883/2019, el envío del expediente por la persona titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers, por considerarla competente, para que tomara conocimiento.
VII El recurso, largo y completo, tiene por base unos fundamentos de derecho sobre jurisdicción y competencia, que dan por hecho la competencia de la DGRN, y de otros materiales. De estos, los fundamentales son los que justifican la validez de la sujeción de la compraventa de inmuebles (y, por lo tanto, de la condición resolutoria convenida) al derecho común . El resto hace referencia a la inexigibilidad de la consignación de las cantidades satisfechas por la compradora para ejercer la condición resolutoria en caso de impago del precio aplazado, la reinscripción registral a favor de la vendedora en caso de ejercicio de la condición resolutoria incluso sin consentimiento de la compradora o incluso si se opone.
De la misma manera que hemos hecho en la relación de hechos número IV, transcribimos los fundamentos de derecho del recurso con respecto a la cuestión más relevante a los efectos de este recurso, es decir, la que prueba de justificar la sujeción de la compraventa al derecho del Código Civil español y, en general, al derecho civil estatal y, por lo tanto, la competencia del Ministerio de Justicia para resolverlo. Estos fundamentos de derecho son:
A. JURÍDICO-PROCESALES
Único. Jurisdicción y competencia
La calificación registral negativa objeto del presente escrito indica que ésta puede ser recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, "DGRN") o ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya, "en el supuesto de presencia de normas de derecho catalán infringidas".
No está la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) conforme con la opinión del Sr. Registrador, sino que entiende que debe conocer del presente recurso la DGRN y no la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya, en la medida en que la calificación que se recurre basa su argumentación tanto en cuestiones de derecho catalán como de derecho común, como se expondrá en la fundamentación jurídica.
La doctrina de la DGRN al respecto ha sido clara al establecer, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, parcialmente derogada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 4/2014, de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña es competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando "las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción" (énfasis añadido), mientras que "la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado" (RDGRN de 25 de septiembre 2015, 04 de enero de 2016 y 14 de julio de 2017, entre otras, publicadas en el BOE el 14 de octubre de 2015, 4 de febrero de 2016 y 4 de agosto de 2017, respectivamente). Además, y con mayor contundencia, lo que se dilucida en el recurso es una cuestión de aplicación de normativa básica del Estado, de competencia estatal exclusiva, como se describe más pormenorizadamente en los Fundamentos de este recurso.
B) JURÍDICO-MATERIALES
(i) La válida elección del derecho común
Las disposiciones del Código Civil de Cataluña (en adelante, "CCCat") relativas a la condición resolutoria explícita -previstas, esencialmente, en el artículo 621-54- no son de aplicación a un contrato de compraventa en el cual las partes, al amparo del art. 10.5 CCE, en cuanto norma de Derecho interregional, han elegido el derecho común español como ley aplicable, contando con punto de conexión válido. Existe una sujeción contractual válida al derecho español común, y existe punto de conexión válido al derecho común (domicilio social común de los contratantes, lugar de celebración del contrato, lugar de localización de una parte de los inmuebles integrados en la Cartera). En la calificación registral contra la que se dirige este recurso, el Sr. Registrador estimó que debía aplicarse el criterio establecido por el artículo 10.1 CCE -en lugar del artículo 10.5-, al asimilar la condición resolutoria a una garantía real y entender, por consiguiente, que se encontraba contenida en el artículo 101 CCE, lo que supondría la aplicación del derecho civil catalán, al estar sitos los inmuebles en cuestión en dicha Comunidad Autónoma (lex rei sitae).
a) La naturaleza jurídica de la condición resolutoria y su inscripción registral
La propia sistemática del Código Civil español pone de manifiesto que el legislador concibe como esencialmente diferentes los contratos de garantía real, regulados conjuntamente en el Título XV: De los contratos de prenda, hipoteca y anticresis, y la condición resolutoria expresa, prevista en el Título IV. Del contrato de compra y venta, Esta misma sistemática se sigue en el propio CCCat, en el que el citado artículo 621-54 se encuentra en el Libro VI, relativo a las obligaciones y los contratos, y no en el Libro V, relativo a los derechos reales,
La doctrina ha venido calificando la condición resolutoria expresa del artículo 1504 CCE como un "derecho potestativo" para la parte que decide resolver ante el incumplimiento de pago de la contraparte, una calificación que comparte el Tribunal Supremo en su jurisprudencia (por todas, STS 30 de octubre de 1983, RJ 1983, 5846 y 21 de noviembre de1987, RJ 1987, 8639). Alternativamente, la condición resolutoria también ha sido interpretada como una facultad jurídica, un poder resolutorio con autonomía jurídica. En cualquiera de los casos, tal y como indica la más autorizada doctrina (ROVIRA JAÉN), es la inscripción registral la que atribuye a la opción resolutoria eficacia frente a terceros, conforme al artículo 11 LH, pero lo que se inscribe no adquiere por ello la condición de derecho real, ni se convierte en uno por su inscripción; si acaso, como indica el mismo autor, se trata de un "poder resolutorio condicional que lleva consigo una revocación real de la propiedad de la finca vendida".Es decir, la inscripción registral de la condición resolutoria explícita produce la aplicación de los principios y reglas hipotecarios, ni más ni menos: el principio de publicidad registral, tanto en su dimensión negativa (inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva (oponibilidad de lo inscrito), el principio de fe pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los asientos), el principio de prioridad y preclusión, etc. Esta consecuencia de la inscripción registral es común a cualquier título que se inscriba (una compraventa, un arrendamiento), lo que no significa, ni mucho menos, que todos ellos sean derechos reales por ser inscribibles, ni que su naturaleza jurídica se vea alterada o modificada a la de un derecho real como consecuencia de la inscripción. Resulta evidente que el derecho del arrendatario tiene en nuestro Derecho los caracteres del derecho personal y no se transforma en derecho real por el simple hecho de ser inscrito en el Registro de la Propiedad: "el contenido de los derechos del arrendatario no se altera por su inscripción, sino que únicamente quedan garantizados frente al adquirente ulterior. Por ello, no pierde el arrendamiento su naturaleza de relación meramente obligatoria) (énfasis añadido) "desde el punto de vista de nuestra legislación civil es forzoso reconocer que el Código construye el derecho del arrendatario como derecho personal o de crédito" (énfasis añadido).
Del mismo modo, ni siquiera aquellas instituciones jurídicas que tienen o cumplen una función de garantía, como la condición resolutoria expresa, la condición resolutoria tácita, las arras o la retención del precio, entre muchas otras, adquieren o tienen la condición de derecho real, ni pasan a ser una garantía real mediante la inscripción registral.
En todo caso, sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, es importante resaltar que la posibilidad de equiparar o no la naturaleza de la condición resolutoria a una garantía real no es una cuestión central al presente debate, puesto que incluso si pudiera considerarse como tal y quedar sujeta, en consecuencia, al principio lex rei sitae, tampoco entonces podría considerarse como derecho imperativo la regulación prevista para la condición resolutoria expresa en el CCCat, por los motivos que se exponen a continuación.
b) El principio de exclusión voluntaria del derecho civil catalán.
El artículo 111-6 CCCat establece, entre las disposiciones generales, el principio de libertad de exclusión voluntaria de las leyes civiles catalanas, "a menos que establezcan expresamente su imperatividad o que ésta se deduzca necesariamente de su contenido". De este principio se concluye que, para que el precepto del artículo 621-54 pudiera ser considerado de derecho imperativo, dicha imperatividad debería hacerse constar expresamente en el mismo o deducirse de su contenido, lo cual no es el caso. Del texto del artículo 621-2 CCCat se extrae la conclusión de que, en ningún caso, las previsiones contenidas en el artículo 621-54 podrían tener carácter imperativo en relación a compraventas entre empresarios, como la que se recoge en la Escritura. No estamos en presencia de una compraventa de consumo, las únicas para las cuales, tal y como indica el artículo 621-2.2 CCCat, son imperativas las previsiones del artículo 621-54, salvo que las disposiciones contractuales fueran más ventajosas para el consumidor (y, obviamente, para los casos en los que el derecho civil autonómico catalán fuera de aplicación). Lo que se desprende del precepto es que si las partes que celebraron el contrato deciden, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, acoger el pacto de condición resolutoria regulado en el artículo 62154 CCCat, podrán obtener la resolución a través del procedimiento que dicho precepto establece. Y para ello, al fijar el contenido del pacto, deberán sujetarse a las condiciones que sobre máximo retenible, porcentaje del precio no pagado y tipo de interés establece el apartado segundo. El precepto en ningún caso excluye que las partes puedan celebrar otro pacto de condición resolutoria distinto al regulado en él. En este sentido se pronuncia LONGO MARTiNEZ al analizar el artículo 621-54 CCCat, cuando enfatiza "la autonomía de la voluntad como base directa del pacto resolutorio" y añade que el acuerdo de las partes para convenir dicho pacto no implica que "existiendo el pacto resolutorio no pueda acudir a tales remedios [refiriéndose a los previstos con carácter general en los artículos 621-37 y ss.], dado que, como decimos, el pacto le faculta, pero no le obliga a seguir la vía del artículo 621-54" (énfasis añadido).
Resulta innecesario, por obvio, indicar que no fue de la conveniencia o del interés de las Partes sujetar una compraventa de inmuebles sitos en 10 comunidades autónomas a la normativa civil autonómica de una de esas 10 comunidades autónomas, ni quebrar la homogeneidad de su contrato mediante remisiones a los derechos civiles autonómicos de aquellas de las 10 comunidades autónomas que tienen derecho civil propio, así como al derecho común respecto de los inmuebles sitos en aquellas de las 10 comunidades autónomas sin derecho civil propio. Antes al contrario, lo que convenía precisamente a dos empresarios con domicilio social común en Madrid, que otorgan una compraventa en Madrid, respecto de inmuebles sitos en 10 comunidades autónomas es someterse al derecho civil común, precisamente para disponer de un único marco legal supletorio de su autonomía de voluntad, Y siendo lo que les conviene, y careciendo de obligación legal de someter su contrato de compraventa a un concreto derecho civil, cualquiera que sea la ubicación de cada uno de los 467 inmuebles que componen la Cartera, tienen igualmente derecho a obtener los beneficios que la inscripción de la Escritura otorga, conforme a las leyes.
c) El principio de territorialidad de los derechos civiles autonómicos y territoriales
La calificación recurrida hace mención a los principios de territorialidad y preferencia del derecho civil catalán, contenidos en los artículos 111-3 y 111-5 CCCat, para extraer la conclusión de la imperatividad del derecho autonómico a la Escritura. Algo que ni es conforme con el derecho civil de Cataluña ni, desde luego, con el derecho interregional español.
En el seno del ordenamiento jurídico español coexisten distintos derechos civiles (el derecho común junto con los denominados tradicionalmente como derechos forales o especiales, ahora derechos civiles autonómicos o territoriales). Hoy en día, dado que los distintos derechos civiles autonómicos o territoriales son competencia de las Comunidades Autónomas que gozan de poderes legislativos en la materia en virtud del artículo 149.1.8a CE, todos los derechos civiles en España son "territoriales", en cuanto que su vigencia y eficacia se refieren al territorio sobre el que ostenta competencia el poder normativo del que emanan. Así, los derechos civiles autonómicos tienen vigencia y aplicación directas en el territorio de la Comunidad Autónoma correspondiente y el derecho civil común tiene vigencia y aplicación directas en el territorio de aquellas Comunidades Autónomas sin derecho civil propio, y tiene vigencia directa pero aplicación supletoria en el territorio de las que sí lo poseen.
Esta territorialidad de la aplicación de las normas jurídicas procedentes de un poder político de base territorial (y lo son tanto el Estado como las Comunidades Autónomas) no necesitaría, en puridad, formularse explícitamente, pues es inherente a la propia "territorialidad" de la competencia y autoridad normativas del legislador que las crea. Sin embargo, dada la singularidad histórica de los antiguamente denominados derechos civiles forales que, siendo en su origen también territoriales, perdieron más tarde la conexión con un poder normativo de base territorial, es frecuente que en los derechos civiles autonómicos se formule explícitamente su eficacia territorial. Es el caso del artículo 111-3.1 CCCat, pero previsiones similares se encuentran en otros derechos civiles autonómicos, como el artículo 2 del Decreto Legislativo balear 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, el artículo 3 de la Ley gallega 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia y en el artículo 8 de la Ley vasca 5/2015, de 25 de junio, de derecho civil vasco.
No estamos ante un rasgo distintivo del Derecho civil de Catalunya. Como señala la doctrina: "La vigéncia territorial és una dada que el Dret civil catalá comparteix amb la resta de Drets civils espanyols".
Así pues, ninguna singularidad ofrece el artículo 111-3.1 CCCat en cuanto a la aplicación y eficacia de sus normas, pues se trata de un mero recordatorio del carácter territorial (y no "personal o desterritorializado) del poder normativo que las crea corno reglas jurídicas.
Pero la territorialidad de un derecho civil (de todos los derechos civiles), naturalmente no impide que en el territorio correspondiente (digamos, por ejemplo, en Cataluña) se aplique una norma de otro derecho civil (común, o navarro, o gallego) y, viceversa, que una norma del derecho civil de Cataluña no pueda encontrar aplicación a una situación jurídica que sucede fuera del territorio catalán. Y ello porque la coexistencia de distintos ordenamientos civiles, en España y en el mundo, permiten la aplicación no puramente territorial, de conformidad con las normas de derecho internacional privado y de derecho interregional que sean de aplicación (en el caso del derecho civil común, también por la vía de la supletoriedad, pero esa es cuestión que no afecta a la debatida aquí).
Como correctamente expresa el artículo 3 de la ley del derecho civil de Galicia: "El derecho civil gallego tendrá eficacia en el territorio de la comunidad autónoma. Se exceptúan los casos en que, conforme al derecho interregional o internacional privado, hayan de aplicarse otras normas". De manera muy parecida, el artículo 2 de la Compilación del derecho civil balear prevé: "Las normas de derecho civil de Baleares tendrán eficacia en el territorio de la Comunidad Autónoma. Se exceptúan los casos en que, conforme al derecho interregional o internacional privado, deban aplicarse otras normas".
De manera que, cuando según las reglas del derecho internacional privado haya de aplicarse a una situación jurídica ligada al territorio catalán una norma de un derecho civil extranjero, se aplicará ésta, y no la correspondiente del derecho civil de Cataluña. Por ejemplo, si un ciudadano alemán que reside en Barcelona y cuyos bienes se hallan mayoritariamente en Barcelona opta, al amparo del Reglamento Europeo de sucesiones, porque su sucesión se rija por el código civil alemán y no por el Libro IV CCCat, los notarios, registradores y jueces y tribunales cuya demarcación está en el territorio de Cataluña habrán de aplicar las normas del código civil alemán y no las del Derecho civil de Catalunya.
De igual forma, cuando según las reglas del derecho interregional español haya de aplicarse a una situación jurídica ligada al territorio catalán una norma o conjunto de normas de un derecho civil español distinto al catalán, se habrá de aplicar ésta, y no la norma o normas correspondientes del derecho civil de Cataluña.
d) El derecho hipotecario y las normas de derecho interregional como competencia exclusiva del Estado
La aplicación del derecho común a la compraventa con condición resolutoria de los inmuebles sitos en la Comunidad autónoma de Catalunya integrados en la Cartera no se opone ni contraría lo previsto en el artículo 111-5 del Libro l CCCat, porque ni el artículo 111-5 del Libro I CCCat, ni ningún otro precepto del Derecho civil catalán puede contrariar las normas de derecho internacional o interregional privado en territorio español, o las competencias exclusivas del Estado recogidas en la Constitución Española. Debe tenerse en cuenta a este respecto que tanto la Ley Hipotecaria como las normas de derecho interregional son únicas para todo el territorio español, al ser legislación básica estatal, y de competencia exclusiva del Estado (artículo 149.1.8\"b0 CE), Ninguna norma del derecho civil autonómico puede interpretarse en el sentido de prohibir o excluir la aplicación de la legislación hipotecarias.
Así se señala, con toda la contundencia, en la sentencia del Tribunal Constitucional 156/1993, de 6 de mayo: "Hemos de partir de la firme premisa de que la Constitución reserva a la exclusiva competencia del Estado la adopción de las
La norma de derecho interregional relativa a las cuestiones contractuales se residencia en el artículo 10.5 CCE, que permite a las partes elegir entre los distintos derechos civiles españoles cuál regirá el contrato y las obligaciones dimanantes de él, siempre y cuando tenga alguna conexión con el negocio de que se trate. Como señala la doctrina, es bastante frecuente que el contrato se conecte con el derecho civil elegido a través de sus elementos personales (vecindad, domicilio, residencia), materiales (ejecución, celebración, ubicación del objeto) o incluso la relación directa con otro contrato sujeto a tal derecho civil. Esta posibilidad de elección del derecho civil español aplicable al contrato comprende también a los contratos de compraventa de bienes inmuebles (dondequiera que estén radicados), como resulta explícitamente del segundo párrafo del artículo 10.5 CCE, que enumera las reglas aplicables "por defecto", esto es, a falta de elección expresa por las partes en el contrato. La posibilidad de elección del concreto derecho civil español aplicable a un contrato de compraventa de inmueble ha sido admitido en numerosas ocasiones por el Tribunal Supremo y el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, como se aprecia a continuación:
1. STS de 7 de febrero de 1989: "El contrato de venta con pacto de retro, por ser de inmueble, y no haberse precisado la Ley a que las partes se sometieron, se rige por la Ley del lugar de celebración (10.5 CCE), es decir, queda bajo régimen de la Compilación Catalana y le son aplicables los artículos 326 y ss., (...)" (énfasis añadido).
2. STS de 1 de marzo de 1993: "(...), pero entrando en el análisis del Derecho aplicable, en aras a dar respuesta cumplida a tan singular recurso, debe recordarse lo que dijo la Audiencia, esto es, que según el artículo 10.5 del Código Civil español se aplicarán a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, no obstante lo cual, a falta de sometimiento expreso (que es el caso de autos) se aplicará la ley del lugar donde estén sitos a los contratos relativos a bienes inmuebles, y en España está el objeto del contrato cuyo cumplimiento se discute" (énfasis añadido).
3. STSJC de 24 de julio de 1995: "Según la parte recurrente, es este caso tiene que entenderse que las partes contratantes de modo expreso quisieron someter el contrato pactado a las prescripciones del derecho civil de Cataluña y, según el artículo 10.5.2\"b0 CCE, se aplicará a las obligaciones contractuales la Ley a la que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate".
"Puede entenderse que hay una voluntad expresa de someter el contrato a una Ley determinada, si de la relación jurídica establecida entre los interesados se puede deducir que actuaron según un ordenamiento jurídico determinado u organizaron la relación contractual por la vía de asumir la aplicación de este ordenamiento jurídico (en nuestro caso el catalán) por unos actos concluyentes como podrían ser, por ejemplo, las referencias implícitas o explícitas al derecho civil catalán, citar normas del ordenamiento civil de Cataluña, emplear figuras jurídicas o conceptos propios del derecho civil catalán o regular el contrato según unos efectos o consecuencias sólo establecidos en el ordenamiento jurídico de la Comunidad Autónoma catalana. A falta, pues, de estos hechos concluyentes, tiene que entenderse que los interesados no hicieron uso en este caso del principio de autonomía privada que faculta a los contratantes para elegir el derecho aplicable (según autoriza el artículo 10.5,1\"b0 cce) y cómo aquí se trata de un contrato recaído sobre bienes inmuebles, tiene que someterse a la Ley de situación de las fincas, según el artículo 10.5,1\"b0 en relación con el artículo 10.5,2\"b0 ambos CCE" (énfasis añadido).
En el caso de este recurso, las Partes pactaron expresamente la sujeción del contrato de compraventa al derecho civil común (Estipulación Decimoctava de la Escritura Marco y de la Escritura objeto de calificación). La conexión del contrato con el derecho civil común es indudable, pues el domicilio social de compradora y vendedora se halla en Madrid, el contrato se celebró en Madrid y una parte relevante de la cartera de inmuebles objeto de la compraventa radican en territorios sin derecho civil autonómico propio.
En cuanto a que, a la vista de tal elección del derecho civil común, sea éste (y no el Derecho civil de Catalunya) el que deba regir el régimen contractual de una condición resolutoria expresa por falta de pago del precio aplazado en una compraventa entre empresarios, así como la cláusula penal por el incumplimiento del comprador de su obligación de pago, está fuera de toda duda, pues estamos indudablemente ante materia contractual.
En cuanto a las cuestiones registrales derivadas de los pactos contractuales en materia de condición resolutoria explícita por falta de pago de precio aplazado, consignaciones ("con las deducciones que en su caso procedan") o notificación judicial o notarial al comprador/deudor de la resolución, las mismas se regulan en la ley hipotecaria, ley estatal y única competente en la materia de "registros e instrumentos públicos" al amparo de la competencia estatal exclusiva del artículo 149.1.8 CE.
Por tanto, al no ser de aplicación al contrato documentado en la Escritura el derecho civil de Cataluña, sino el derecho civil común válidamente elegido por los contratantes, no puede calificarse su contenido a efectos de su inscripción a la luz de un precepto (en concreto, el artículo 621-54 CCCat) ajeno al derecho aplicable al contrato.
VIII En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero
La resolución de la Generalidad sobre la propia competencia
1.1 La sociedad recurrente considera que es competente para resolver este recurso el Ministerio de Justicia y no la Generalidad sobre la base de dos fundamentos diferentes:
1. Porque entiende que la nota de calificación no se fundamenta de manera exclusiva en normas de derecho catalán.
2. Porque entiende que siendo válida la sujeción de todo el contrato al derecho común español (terminología decimonónica y preconstitucional que impugnamos) solo se puede calificar de conformidad con este derecho y las normas de derecho catalán quedan excluidas. Por ello interpone el recurso directamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. El registrador, en cambio, alega lo que dispone el artículo 3.3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos, contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, porque entiende que es competente la Generalidad y lo eleva a esta Dirección General.
1.2 Hay que estar, pues, a lo que establece el artículo 3 citado que indica en el punto 3 que: Si la persona que presenta el recurso al registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, tiene que formar expediente en los términos establecidos legalmente y lo tiene que elevar a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas lo tiene que comunicar sin retraso al Ministerio de Justicia para que tenga conocimiento . Y en el punto 7, que La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas tiene que resolver, en primer lugar y en el plazo de un mes, sobre su propia competencia. Si se considera competente, tiene que resolver el recurso en el plazo de tres meses a contar del día en que entró en el registro. Si se considera incompetente, tiene que enviar el expediente al Ministerio de Justicia y tiene que comunicar esta circunstancia al registrador o registradora. La no resolución expresa del recurso en dicho plazo tiene los efectos de la desestimación . La mencionada comunicación por parte de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas a la Dirección General de los Registros y del Notariado fue enviada el pasado día 19 de julio por correo electrónico con registro de salida 0301/36883/2019.
1.3 Como ya indicamos en nuestra Resolución JUS/3919/2010, de 18 de junio, el plazo de un mes a qué hace referencia el punto 7 del artículo 3 de la Ley solo puede tener por día inicial el día en que el recurso tuvo entrada en la Dirección General. En el caso presente en que el recurso se presenta en el Ministerio de Justicia directamente el día 13 de mayo, dado que llegó a esta Dirección General el 27 de junio, si se tuviera que contar como día inicial el de presentación del recurso la norma sería inútil. Además, quedaría siempre al arbitrio de una de las partes interesadas el enviar el recurso con retraso. Así pues, habiendo recibido el recurso el día 27 de junio, esta Dirección tiene que resolver sobre su propia competencia antes del día 27 de julio. Ello no implica, por descontado, que se alargue o se suspenda el plazo de tres meses para resolver sobre el fondo de la cuestión que tendrá por día inicial el de presentación ante el Ministerio de Justicia, el día 13 de mayo.
1.4 Una última cuestión incidental: el registrador justifica que emite la nota de calificación en castellano en atención al hecho de que la escritura está escrita en castellano de acuerdo con el artículo 17 de la Ley 1/1998, de 7 de enero, de política lingüística. Es lo que corresponde. Esta Dirección General resuelve en catalán de conformidad con el artículo 10.1 de la misma Ley, sin perjuicio de hacer la notificación en castellano de conformidad con el artículo 9.2 del Decreto 107/1987, de 13 de marzo, y de la publicación en el DOGC de la versión oficial castellana de acuerdo con el artículo 8.2 de la Ley 1/1998.
Segundo
La competencia de la Generalidad para resolver este recurso
2.1 La nota de calificación se fundamenta en la aplicación del artículo 621-54 del Código civil sobre la base de lo que establece el artículo 10.1 del Código civil español. También se citan, como no puede ser de otra manera, algunas normas hipotecarias adjetivas. Tenemos que afirmar que el hecho de que junto con el derecho catalán se aleguen otras normas no excluye la competencia de la Generalidad para resolver el recurso. Así resulta de una interpretación literal de las normas que le atribuyen esta competencia, cosa que queda confirmada si se aplican criterios de interpretación finalistas, analógicos y auténticos.
2.2 El artículo 1 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, vigente íntegramente, cosa que subrayamos, después de la Sentencia del Tribunal Constitucional 4/2014, de 16 de enero, establece que: Esta ley regula el régimen de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o de sus cláusulas concretas que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, siempre que las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de manera exclusiva o junto con otros motivos, en normas del derecho catalán o en su infracción . Hay que destacar que el Tribunal Constitucional inadmitió el recurso del Estado contra este artículo y tan sólo declaró inconstitucionales dos incisos relativos al supuesto en que varias personas interpusieran varios recursos y uno de estos recursos no extendido fundamentado en derecho catalán.
2.3 La Ley preveía dos tipos de recursos mixtos . La primera, a la que hace referencia el artículo 1, se corresponde con los recursos que presenta una sola parte interesada y la calificación impugnada se fundamente en materia de derecho civil catalán y, además, en alguna otra norma, sea propiamente civil, sea hipotecaria. La segunda, a la que hacía referencia el artículo 3, se corresponde con el caso en que varias personas interponen varios recursos por separado y uno o más de estos recursos están fundamentados sólo en normas ajenas al derecho catalán y un o más en las de derecho catalán o derecho catalán y otras normas. La ley catalana preveía que en este último caso se acumularan los recursos y que la acumulación comportara, por atracción, la competencia de la Generalidad para resolverlos todos. La Sentencia del Tribunal Constitucional, estableciendo la nulidad de esta atracción, fijó que en este caso la competencia era del Ministerio de Justicia. Sin embargo, inadmitiendo el recurso en relación con el artículo 1, que hemos transcrito, mantuvo intacta la competencia de la Generalidad para resolver en los supuestos a que este artículo hace referencia según resulta de la simple lectura de la norma.
2.4 Criterios finalistas de interpretación nos llevan a la misma conclusión. Recordamos que la Ley orgánica 4/1979, de 18 de diciembre, que aprobó el Estatuto de autonomía de Cataluña (artículo 9.2) atribuía a la Generalidad la competencia exclusiva sobre la conservación, modificación y desarrollo del drecho civil y la Ley orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto (artículo 129) le atribuye la competencia exclusiva en materia de derecho civil, excepto en las materias que el artículo 149.1.8 de la Constitución atribuye en todo caso al Estado. El artículo 5 de la citada Ley orgánica de 2006 indica, además, que la Generalidad tiene una posición singular en relación al derecho civil con base en los derechos históricos del pueblo catalán. La competencia exclusiva y posición singular exige que la Generalidad cuente con los mecanismos adecuados para controlar la aplicación adecuada de este Derecho. De aquí que de acuerdo con el artículo 95 del Estatuto de autonomía, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña sea la última instancia de todos los procesos iniciados en Cataluña y de todos los recursos que se tramitan en su ámbito territorial, sea cuál sea el derecho invocado como aplicable y que le corresponda en exclusiva la unificación de la interpretación del derecho de Cataluña. Y de aquí, también, que el artículo 147.2 del Estatuto establezca que corresponde a la Generalidad la competencia exclusiva en materia de régimen de recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán.
2.5 Desarrollando el Estatuto en este campo, el artículo 2.2 de la Ley 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Cataluña establece que: El recurso de casación se tiene que fundamentar, exclusivamente o junto con otros motivos de impugnación, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán de manera que en materia casacional la alegación de normas no estrictamente catalanas no impide que resuelva el TSJC. En la práctica cotidiana, el Tribuna Superior resuelve en todos los casos de recursos mixtos en que hay alegaciones de derecho estatal si hay una de derecho catalán sin que el Tribunal Supremo haya planteado ninguna cuestión competencial. Tampoco el Estado impugnó la norma catalana. La Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, desarrolla el artículo 147.2 del Estatuto como la Ley 4/2012, de 5 de marzo, desarrolla el artículo 95, y tenemos que concluir que la finalidad de las dos normas es la misma: garantizar la aplicación del derecho catalán cuando corresponde, finalidad que no quedaría plenamente alcanzada si la simple alegación de una norma no catalana hiciera decaer nuestra competencia. No hay ninguna lógica para que en el caso de las resoluciones de recursos contra la calificación registral la DGRN pretenda conservar más competencias que las que, en relación a la jurisdicción, conserva el Tribunal Supremo y podemos concluir que un criterio analógico lleva al mismo resultado que hemos obtenido con el criterio literal y el finalista.
2.6 El mismo Tribunal Constitucional contribuye a hacernos mantener nuestra posición en su Auto de 2 de octubre de 2012. Esta Dirección General había dictado la Resolución JUS/3919/2010 (DOGC núm. 5772, de 10 de diciembre) en el recurso interpuesto contra la calificación del Registro de la Propiedad núm. 4 de Barcelona que denegaba la práctica de los asentamientos de transferencia de unos acrecimientos de aprovechamiento urbanístico alegando normas estatales y haciendo una referencia a la Ley de urbanismo de Cataluña. El recurso se presentó ante el Ministerio de Justicia y el registrador, considerando competente a la Generalidad, lo envió a esta Dirección General de manera similar a lo que sucede en el recurso presente. Resolvimos sobre nuestra competencia y sobre el fondo de la cuestión y la Abogacía del Estado planteó incidente de ejecución de la providencia de 18 de febrero de 2010 y del Auto 105/2010 (los dos del TC). La Abogacía del Estado pedía que se declarara la nulidad de nuestra Resolución y el Tribunal concluyó que habiendo resuelto sobre una cuestión regulada por el derecho catalán (el aprovechamiento urbanístico) la existencia en el recurso de varios fundamentos relativos a normativa hipotecaria estatal no excluía nuestra competencia. Hacemos nuestra íntegramente aquella Resolución JUS/3919/2010, de 18 de junio, y el amparo que da el Tribunal Constitucional para concluir que nos encontramos en supuestos idénticos y tenemos que resolver de manera idéntica afirmando que corresponde a la Generalidad la competencia para resolver el recurso presente.
Tercero
Las normas de solución de conflictos de leyes y la aplicación del derecho catalán
3.1 En el caso presente se produce una circunstancia singular a la hora de determinar cuáles son las normas no catalanas alegadas junto con las del Código civil de Cataluña. Son las normas estatales establecidas para la solución de conflictos de leyes. El artículo 10 del Código civil español y/o los tratados internacionales suscritos y ratificados por España que lo modifican. Según las apreciaciones de la sociedad recurrente, la simple alegación de estos artículos a la nota de calificación y al recurso comportaría que la Generalidad no tuviera competencia para conocerlo. No podemos admitir tampoco esta interpretación, además de por todas las razones que hemos aducido hasta ahora, porque la determinación de cuál es la ley aplicable a un caso concreto es un ejercicio que de manera implícita o explícita hay que hacer siempre.
Incluso en el más evidente de los supuestos, por ejemplo la sucesión de una persona de vecindad civil catalana que muere siendo residente en Cataluña en la cual solo haya una finca situada en Cataluña y en la que resulte heredera una persona de vecindad civil catalana residente en Cataluña, la determinación de cuál es la ley aplicable hace falta hacerla ni que sea de manera implícita porque nunca se puede resolver una cuestión jurídica sin determinar antes cuál es la ley que hay que aplicar. En este sentido, es del todo indiferente que se aleguen o no las normas de conflicto porque el ejercicio intelectual de la aplicación hace falta hacerlo siempre. La alegación implícita o explícita de las normas de solución de conflictos de leyes no puede determinar de ninguna manera la competencia del Estado o de la Generalidad para resolver el recurso. Será la ley material que resulte aplicable en virtud de la aplicación de las normas de conflicto la que determinará aquella competencia.
3.2 En el caso de este recurso se alegan, ciertamente, los artículos 10 y 16 del Código civil español, pero la alegación de estas normas tiene una finalidad del todo instrumental o accesoria siendo la cuestión principal que se debate la de sí a una compraventa de inmuebles situados en Cataluña en la cual se conviene que una parte del precio queda aplazado y el pago se garantiza con condición resolutoria expresa que también garantiza la cláusula penal que se impone al comprador para al caso de impago le es de aplicación la normativa del Código civil de Cataluña que regula la condición resolutoria en la venta de inmuebles o le es de aplicación la normativa del derecho civil estatal. Si la competencia de la Generalidad para resolver tiene por fundamento garantizar la aplicación del derecho civil de Cataluña a todos los supuestos en que corresponde que se aplique, según nuestra opinión no se cumpliría la finalidad de la norma si no se pudiera resolver cuando hay que aplicarla. Porque es del todo indiscutible que no puede haber infracción mayor de las normas del derecho catalán que dejar de aplicarlas cuando corresponde tal como ya afirmamos en nuestra Resolución de 18 de septiembre de 2006, hecha pública por la JUS/3360/2006, de 18 de octubre (DOGC de 26 de octubre).
3.3 El hecho de que la determinación de las normas para resolver los conflictos de leyes sea de competencia del Estado de acuerdo con el artículo 129 del Estatuto y 149.1.8 de la Constitución, no comporta que esta Dirección General no sea competente para resolver el recurso que se plantea. Tampoco lo comporta la competencia exclusiva del Estado en materia de registros públicos que invoca la sociedad recurrente. De hecho, si el recurso se amparo (y el fondo de la cuestión debatida se rige) en normas de derecho catalán y en otras normas, la competencia para dictar aquellas normas no tiene que ser determinante en la competencia para resolver el recurso. En otro caso serían baldías las competencias de la Generalidad ya que siempre, en materia de recursos gubernativos contra las calificaciones de los registradores, hay un elemento de normativa hipotecaria y siempre habrá un elemento previo de determinación de la ley aplicable.
3.4 Por si no son suficientes las razones analizadas, otra de economía procesal nos lleva a la misma solución: si no fuéramos competentes para resolver sobre qué derecho es el que hay que aplicar, sistemáticamente tendríamos que esperar que fueran los órganos del Estado los que establecieran que es el catalán y que fueran ellos que retornaran el recurso a esta Dirección General para que resolviera sobre el fondo de la cuestión, cosa que lleva al absurdo. En cambio, si es esta Dirección General la que entiende que no es competente, hay bastante con elevar el recurso al Ministerio de Justicia.
Cuarto
La sujeción de un contrato de compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña al derecho civil del Estado
4.1 Llegados aquí hay que analizar la cuestión de base que se debate en este recurso:
a) Si es posible convenir la sujeción al derecho civil del Estado en un contrato de compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña en el qué una parte del precio queda aplazado y su pago se garantiza con condición resolutoria cuando la parte vendedora y la compradora son sociedades domiciliadas fuera de Cataluña, o
b) Si el artículo 621-54 del CCC es una norma imperativa y habrá que aplicarla a todos los inmuebles situados en Cataluña de conformidad con el artículo 10 del Código civil español.
4.2 La cuestión es fundamental porque si se entiende que sí que es posible pactar la sumisión a otra ley, entonces quedaría excluida del caso la aplicación del derecho civil de Cataluña y esta Dirección General no sería competente para resolver. Para resolver, pues, habrá que determinar si la condición resolutoria es un pacto más de un contrato de compraventa, y por lo tanto es una simple obligación contractual como pretende la sociedad recurrente, o si al tratarse de la expresión jurídica-real de la garantía de un precio aplazado (y de una cláusula penal) dictada para fijar, sobre la base de un procedimiento especial, un determinado equilibrio entre las dos partes, queda incluida en la normativa que regula los derechos reales y su publicidad.
4.3 De entrada tenemos que aceptar que las partes que convienen un contrato pueden elegir la ley a la cual someten las obligaciones contractuales que se derivan, siempre que tenga un punto de conexión con el contrato. Lo establece el artículo 3.1 del Reglamento europeo 593/2008, de 17 de junio, (Roma I) cuando indica que El contrato se regirá por la ley elegida por las partes . El artículo 10.5 del Código civil español a su vez establece que se aplica a las obligaciones contractuales la ley a la cual las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate . Las mismas normas son aplicables a los conflictos entre leyes territoriales españolas de acuerdo con el artículo 22.1 del Reglamento y 16 del Código civil español. En consecuencia, el pacto que somete las obligaciones contractuales a una de las leyes civiles españolas (en este caso el derecho civil del Estado) es válido y eficaz porque las dos sociedades, compradora y vendedora, tienen el domicilio en Madrid. Esta ley regulará todos los aspectos propios de las obligaciones contractuales, incluida la resolución y la cláusula penal. La condición resolutoria, pues, se regirá por el derecho civil del Estado como el resto de las consecuencias del cumplimiento o de la falta de cumplimiento del contrato que es lo que han convenido las dos partes.
4.4 La sujeción de todas las obligaciones contractuales derivadas de la compraventa al derecho civil del Estado no tiene que comportar, sin embargo, la inaplicación del artículo 621-54 del Código civil de Cataluña. Esta norma establece unas garantías determinadas para una de las partes contratantes cuando la otra parte puede, unilateralmente y sin intervención judicial, recuperar el objeto de la venta y hacer suya una parte del precio aplazado. La condición resolutoria expresa de falta de pago del precio aplazado no tiene por ella misma una naturaleza real por mucho que en la práctica (y en la legislación fiscal), se la trate como garantía real. Ahora bien, si se quiere obtener la inscripción en el registro de esta condición resolutoria, la inscripción se tiene que fundamentar en la ley aplicable en el territorio de conformidad con lo que establece el artículo 10.1 del Código Civil español según el cual la posesión, la propiedad y los otros derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde estén . Así, entendemos que la condición resolutoria que regula el artículo 621-54 del CCC queda excluida del ámbito de la ley del contrato porque, por una parte, hace referencia al pacto de condición resolutoria que se ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad con efectos ante terceras personas y, de la otra, porque establece un procedimiento específico de resolución en garantia de los derechos de la parte compradora que permite a la vendedora, sin ninguna intervención judicial, recuperar el inmueble vendido y una parte, solo una parte, del precio cobrado, estableciendo un procedimiento notarial para hacerlo efectivo.
4.5 Contra lo que acabamos de concluir no se puede contraponer el principio de exclusión voluntaria de la ley aplicable que proclama el artículo 111-6 del CCC. El artículo 621-54 establece, de manera expresa, que se aplican a la resolución los preceptos de este artículo . Se trata de una norma imperativa, que tiene como objetivo proteger la parte compradora de los efectos de una resolución automática declarada unilateralmente por la parte vendedora y sin intervención judicial. Así, incluso sin la imperatividad que el mismo artículo proclama expresamente, la finalidad protectora de la norma comportaría la irrenunciabilidad. Y naturalmente tampoco se puede contraponer el argumento sistemático de la ubicación del artículo 621-54 en el libro sexto del CCC, que regula (en parte) las obligaciones y los contratos porque la propia norma no tiene otro sentido que regular qué requisitos tiene que cumplir para ser inscrita y qué efectos tiene si se inscribe en el Registro de la Propiedad así como, en su caso, como se tiene que actuar si se pretende la resolución.
Quinto
La aplicación de las normas del artículo 621-54 al caso presente
5.1 Tenemos que concluir, pues, que la elección de ley reguladora del contrato (la normativa civil estatal) es válida, pero que en los inmuebles situados en Cataluña se aplica la normativa imperativa del artículo 621-54 CCC si se pretende inscribir, con efectos ante de terceros, la condición resolutoria expresa. Llegados aquí, la resolución del resto de cuestiones planteadas en el recurso resulta casi mecánica y no corresponde entrar en el resto de las alegaciones de la sociedad recurrente.
a) Sobre la competencia exclusiva del Estado para regular los registros, porque la norma catalana no regula los registros, sino una especialidad del contrato de compraventa de inmuebles relativa a la ejecución unilateral de la resolución la cual tiene acceso a los registros como también lo tienen, por poner un ejemplo, los fideicomisos condicionales.
b) Sobre la falta de exigibilidad de la consignación de las cantidades satisfechas por el comprador para ejercer la condición resolutoria en caso de impago del precio aplazado, y sobre la reinscripción registral a favor del vendedor en caso de ejercicio de la condición resolutoria porque da por hecha la aplicación al caso de la normativa estatal.
5.2 En cambio, establecida la aplicación imperativa del artículo 621-54 CCC si se pretende inscribir la condición resolutoria en los registros situados en Cataluña, las causas que ha indicado el registrador de la propiedad para suspender la inscripción parecen todas adecuadas a la legalidad. En concreto y en especial, en lo referente a la primera (sobre la aplicación del artículo 621-54 CCC), a la segunda (la condición resolutoria explícita se tiene que acomodar a los parámetros que contiene el artículo 621-54 del Código citado), a la tercera (sobre la necesidad de que el vendedor tiene que consignar las cantidades percibidas en caso de ejercicio de la condición) y a la cuarta (que exige el consentimiento del titular registral o resolución judicial para cancelar los asentamientos de la compradora y de las personas que lleven causa) nos remitimos y las confirmamos.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General, que se considera competente para resolver, ha acordado desestimar el recurso y confirmar en su totalidad la nota del registrador.
Contra esta Resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de la notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 25 de julio de 2019
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 7934, de 7 de agosto de 2019.