COMPRAVENTA: CERTIFICADO RELATIVO AL ESTADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Relación de hechos:
Resolución JUS/112/2019, de 23 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sant Feliu de Guíxols Pablo Vázquez Moral contra la calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lloret de Mar que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sant Feliu de Guíxols Pablo Vázquez Moral contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 1 de Lloret de Mar que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
I El 13 de septiembre de 2018, A. J. B., actuando en su propio nombre y, además, como apoderado, en nombre y representación de G. R. B., J. C. T. y O. M. C. T., como parte vendedora, y A. R. T., casada en régimen de gananciales con M. O. C., como parte compradora, otorgaron ante el notario de Sant Feliu de Guíxols Pablo Vázquez Moral, número 1023 de su protocolo, en relación con la finca 13642, una escritura de compraventa de la vivienda situado en la planta primera, tipo III, puerta P, portal izquierdo del edificio Trimaran II, situado en Lloret de Mar, sector Platja Fanals, inscrita en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar, en el tomo 3307, libro 259, folio 137.
El 13 de septiembre de 2018 la escritura de compraventa fue presentada en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar número 1 y dio lugar al asiento de presentación 1293 del tomo 110 del libro diario de operaciones, y se solicitó la inscripción de la finca 13642.
II El 24 de septiembre de 2018 el registrador de la propiedad de Lloret de Mar calificó negativamente la escritura de compraventa y suspendió la inscripción. Señalaba en el hecho primero que hay una falta de incorporación a la escritura del certificado relativo al estado de deudas con la comunidad de propietarios o a la exoneración expresa de la parte compradora. A continuación argumentaba que en el título presentado se transmite un elemento que forma parte de una propiedad horizontal y, como documento acreditativo del estado de deudas, se aporta un escrito del administrador de fincas que no se puede considerar como certificado válido porque no cumple los requisitos legales exigidos, ya que este certificado tendría que estar firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, con firmas legitimadas y, en este caso, además, se tendría que acreditar la vigencia y el nombramiento de los cargos mencionados. El registrador ampara su nota de calificación en el artículo 18 de la Ley hipotecaria y en el artículo 98 del Reglamento hipotecario, en el artículo 143 del Reglamento notarial, en el artículo 535-5 del Código civil de Cataluña (entendemos que el registrador se quiere referir al artículo 553-5 del Código civil de Cataluña) y en el artículo 65.2 (en relación con el artículo 135) de la Ley de derecho a la vivienda, de acuerdo con los cuales hay que aportar el certificado acreditativo del estado de deudas, que tiene que estar firmado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
III La calificación efectuada por el registrador fue recurrida por el notario de Sant Feliu de Guíxols ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas por escrito de fecha 17 de octubre de 2018. El recurso se centraba en los tres defectos alegados por el registrador: en cuanto al hecho de que (a) falta el visto bueno del presidente de la comunidad en la certificación emitida por la administradora de la comunidad, el notario manifiesta que dicho certificado ha sido debidamente expedido por la administradora de fincas colegiada que hace las funciones de secretaria de la Comunidad de Propietarios Trimaran, y que, de acuerdo con el artículo 553-5.3 del Código civil de Cataluña, este certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerza la secretaría, como pasa en este caso; con respecto a (b) la falta de firma legitimada del certificado emitido y (c) la falta de acreditación de la vigencia y el nombramiento de los cargos de quien expide el certificado, el notario los estudia conjuntamente y manifiesta que el registrador exige unos puntos que no han sido modificados por la normativa vigente a nivel legislativo, ni por una resolución judicial o administrativa. Entiende el notario recurrente que la obligatoriedad de aportar el certificado de los gastos de la comunidad tiene su origen, en derecho español, en la Ley 8/1999 de 6 de abril, y que los usos jurídicos desde la entrada en vigor de esta ley hasta día de hoy por parte de notarios, registradores, comunidades de propietarios y administradores de fincas nunca han considerado necesario legitimar la firma de estos certificados, ni aportar el libro de actas que acredite el nombramiento y la vigencia del cargo de quien expide el certificado, dado que la ley no exige estos requisitos. Además, a criterio del notario que recurre, la finalidad de las normas que regulan la aportación del certificado es la lucha contra la morosidad y dar seguridad jurídica al contrato, de manera tal que la parte compradora, vista la afección real de los gastos comunitarios sobre la finca, tenga conocimiento de si hay deudas pendientes o no las hay. El notario afirma que quizás es cierto que, si los certificados de gastos de comunidad tuvieran firmas legitimadas notarialmente y se acreditara mediante el libro de actos la vigencia y el nombramiento de quien entrega la certificación, se reforzaría la seguridad jurídica mediante el control de la legalidad que hace el notario. Sin embargo, reitera que el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña no impone estas obligaciones; y, además, en la presente escritura firmada, tampoco nos encontramos ante una elevación a público de un acuerdo de la comunidad de propietarios, hecho que podría comportar un control notarial. En último término de su recurso, el notario refuerza su tesis en el sentido que cuando la ley exige que las firmas de un documento sean legitimadas notarialmente lo hace constar expresamente; como ejemplos de eso, pone el Real decreto 1093/1977, de 4 de julio (artículo 49.2); el Real decreto legislativo 1/2010 que aprueba la Ley de sociedades de capital (artículo 43); el Real decreto 1784/1996 del Reglamento del Registro Mercantil (artículos 19, 64, 93, 111.2, 122, 142, 147, 194, 247, 252, 260, 262, 274, 292, 366 y 378). Incluso el mismo Real decreto legislativo 1/2010, en su artículo 62, no exige la legitimación de la firma en la certificación de depósito a entregar por la entidad de crédito acreditativa de la aportación dineraria en la constitución de la sociedad o el aumento de su capital.
IV El 17 de octubre de 2018 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Lloret de Mar el recurso interpuesto por el notario recurrente, con el número de orden 4.793.
El registrador de la propiedad se ratifica en la calificación impugnada, sobre la base de los mismos fundamentos de derecho expuestos en su nota de calificación inicial, con respecto a la doble necesidad de acreditar la vigencia del nombramiento del administrador de la comunidad de propietarios y de legitimar su firma. Reitera que es de especial trascendencia para los compradores conocer la existencia de deudas del vendedor con la comunidad de propietarios, porque son créditos privilegiados con afección real sobre la finca. Y es precisamente en este contexto que se tiene que interpretar la exigencia legal de aportar el correspondiente certificado de deudas en los contratos de segundas o sucesivas transmisiones de viviendas en régimen de propiedad horizontal. Cita, a los efectos de acreditar los cargos y legitimar las firmas de los que expiden certificados en nombre de la comunidad de propietarios, entre otras, las resoluciones de la DGRN 23/06/2001, 25/05/2005, 20/04/2006 y 9/04/2014.
V En la resolución del presente recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero.- Necesidad o no del visto bueno del presidente de la comunidad en la certificación emitida por la administradora de la comunidad
1.1 Entendemos que los argumentos del registrador de la propiedad en la nota de calificación no son de aplicación al presente caso. El artículo 553-5.2 del Código civil de Cataluña, en relación con el punto 3, deja claro al regularlo de manera expresa, que, en el supuesto de aportar el certificado relativo al estado de deudas con la comunidad entregado por quien ejerce la secretaría, no se tiene que requerir el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría. Es cierto que el libro quinto del Código civil de Cataluña, con respecto a qué se entiende por profesional, en el artículo 553-15.2, manifiesta textualmente que “La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que «cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles»”, cuestión ésta que todavía podría ser objeto de debate a día de hoy, pero que no es objeto de la resolución que nos ocupa; sin embargo, tendríamos que entender, como mínimo, que cuando el Código civil de Cataluña dice que “cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles” significa que el profesional sea un administrador de fincas debidamente colegiado en el correspondiente colegio profesional, en calidad de ejerciente, y que no esté sancionado deontológicamente con una suspensión temporal en el ejercicio por posibles infracciones profesionales que haya podido cometer en el desarrollo de su cargo o profesión.
1.2 En el presente caso, no hay duda, ni se ha puesto en duda en este expediente, que la administración de la Comunidad de Propietarios Trimaran, donde está situada la finca objeto de la compraventa que se quiere inscribir, es administrada por una profesional, M. D. C., la cual, según se manifiesta en la certificación entregada y debidamente firmada por ella misma y que se adjunta a la escritura de compraventa para su protocolización, actúa en calidad “de administradora de fincas colegiada y secretaria de la Comunidad de Propietaris Trimaran”. La responsabilidad con respecto a la exactitud y la diligencia en el otorgamiento de los certificados del estado de deudas con la comunidad recae exclusivamente en la administradora-secretaria, cosa que amplía su responsabilidad, dado que esta ha formalizado de forma verbal o escrita un contrato de arrendamiento de servicios con la comunidad, por los cuales cobra, y entre sus funciones está la de entregar este tipo de certificados, una función que se puede incluir dentro de las determinadas por el artículo 553-18, puntos a y b, del Código civil de Cataluña, ya que, a sensu contrario, difícilmente podría velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios, ni habría tomado las medidas convenientes para el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad, si no se preocupara de que los propietarios estuvieran al corriente del pago de las cuotas y no informara puntualmente de qué se debe con el fin de evitar que se pueda transmitir un bien manteniendo unas deudas con la comunidad.
Segundo.- Falta de firma legitimada del certificado emitido
2.1. En cuanto a la falta de legitimación de la firma del presidente y el secretario –o de la persona administradora-secretaria, como pasa en este caso– en el certificado emitido por la administradora-secretaria, nos encontramos igual que en el fundamento primero, ya que el mismo artículo 553-5 del Código civil de Cataluña no impone en ninguno de sus tres puntos la obligación de legitimar esta firma para que el certificado mencionado tenga la validez que le otorga la ley.
2.2 También el artículo 65.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece la obligación de entregar a los adquirentes de una vivienda en régimen de propiedad horizontal el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el cual tienen que constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir. Pero el deber de expedir el certificado se impone al representante o administrador de la comunidad sin que haya la obligación de legitimar ninguna firma de quien efectúa la certificación.
2.3 Este deber de información por medio del certificado (artículo 553-5.2 del Código civil de Cataluña) es una norma de protección a los adquirentes para evitar que, después de la adquisición del departamento, tengan que hacer frente a gastos desconocidos inicialmente, si bien los adquirentes pueden renunciar.
2.4 El legislador, cuando considera que las firmas de un documento tienen que estar debidamente legitimadas ante fedatario público, lo hace constar de manera expresa en cada norma, la cual, en muchas ocasiones, pide legitimación notarial o firma efectuada en presencia del registrador; pero eso sólo se hace en los escritos presentados por los interesados mediante una instancia privada, como establecen, entre otros, el artículo 216 del Reglamento hipotecario y los artículos 19, 64, 93, 111.2, 122 del Reglamento del Registro Mercantil.
Tercero.- Falta de acreditación de la vigencia y el nombramiento de los cargos de quien entrega el certificado
3.1 El libro quinto del Código civil de Cataluña, aplicable al caso que nos ocupa, tampoco establece en ninguno de sus artículos la necesidad de acreditar la vigencia y el nombramiento de los cargos de la persona que entrega el certificado, que en el presente caso es la administradora-secretaria de la comunidad de propietarios. Debemos tener presente que se protocoliza el certificado emitido por la administradora-secretaria de la comunidad de propietarios del edificio donde está situado el bien inmueble objeto de la compraventa, y entendemos que no se debe pretender ejercer un control sobre la vigencia de dicho cargo; si no fuera vigente, o fuera falso, el cargo de administradora-secretaria en virtud del cual se emite el certificado, quedaría abierta la vía judicial para depurar las responsabilidades civiles o penales a quiénes se tuvieran que pedir, punto que no corresponde resolver a esta dirección general.
Cuarto.- Reforzamiento de la seguridad jurídica en la entrega del certificado de gastos y/o renuncia a este certificado
4.1 Finalmente, parece poco congruente que se pida al transmitente –que en el momento de efectuar la venta en escritura pública aporta un certificado conforme está al corriente en los pagos que le corresponden en la comunidad de propietarios, o bien que especifica los pagos que tiene pendientes con dicha comunidad, y que cumple todos los requisitos legales que establece de forma imperativa el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña– un plus de control a la hora de entregar el correspondiente certificado de gastos (visto bueno del presidente, legitimación firmas, acreditación nombramiento y vigencia de los cargos); y que, además, se le pida por razón de un pretendido reforzamiento de la seguridad jurídica, no por la legalidad vigente a día de hoy. Todo ello choca con las transmisiones en las que las partes renuncian expresamente a cualquier justificación documental, en las que no se pide nada ni al transmitente ni al adquirente.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta Resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso mediante una demanda ante los juzgados de primera instancia de Girona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 23 de enero de 2019
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 7800, del jueves 31 de enero de 2019.