COMPRAVENTA.
RESOLUCIÓN JUS/1367/2020 , de 11 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por P. L. C., abogado, en representación de la entidad Patrimonial Sant Marc, SL, contra la calificación de 16 de enero de 2020 de la registradora de la propiedad titular del Registro de la propiedad núm. 1 de Roses que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por el abogado P.L.C., en representación de la entidad Patrimonial Sant Marc, S.L., contra la calificación de 16 de enero de 2020 de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Roses de suspensión de la inscripción de una escritura de compraventa.
RELACIÓN DE HECHOS :
I En escritura autorizada por el notario de Figueres Miguel Ángel Vera Moreno el 22 de noviembre de 2019, número de protocolo 2194, la entidad Patrimonial Sant Marc, S.L. vendió un local comercial y seis viviendas a la entidad GN1964 Rosas Roses 2020, S.L.U. por un precio de 680.000 euros, distribuido entre las siete entidades vendidas, las cuales están integradas en el edificio situado en la calle Ponent, número 36, del sector Isla de Ithaka, del término municipal de Roses. El local comercial tiene dos plazas de aparcamiento y tres trasteros como anexos inseparables, y cada una de las seis viviendas tiene, a su vez, una plaza de aparcamiento y un trastero, también como anexos inseparables. La parte vendedora manifiesta en la escritura que el local está libre de arrendatarios y que las viviendas vendidas están arrendadas a diferentes arrendatarios, pero que, de acuerdo con el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, no hay derecho de retracto a favor de los arrendatarios porque se venden conjuntamente todas las viviendas y entidades del vendedor en el inmueble.
La mencionada escritura fue presentada al Registro de la Propiedad número 1 de Roses el día 22 de noviembre de 2019 y causó el asentamiento de presentación número 766 del libro diario 61. La registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 1 de Roses, Maria Pilar Domínguez Perelló, resolvió suspender la inscripción del documento por medio de una nota de fecha 16 de enero de 2020. Alegó los siguientes fundamentos de derecho: el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, en su redacción modificada por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y de alquiler, y los artículos 173 y 174 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, en su redacción dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Basándose en estos fundamentos, consideró que la Administración tiene un derecho de tanteo sobre las viviendas vendidas y suspendió la inscripción por no haberse acreditado la notificación de la transmisión a la administración competente de la Generalitat de Catalunya.
II El día 14 de febrero de 2020, P.L.C., abogado, en nombre y representación de la gestoría Servicios de Gestión Verges López, S.L., apoderada, a su vez, de la entidad compradora, interpuso un recurso contra la calificación negativa, alegando, en síntesis, los siguientes argumentos. Primero. Se han infringido los artículos 2.3 del Código civil español y 111-10 del Código civil de Cataluña, que hacen referencia a la entrada en vigor y a la irretroactividad de las leyes. Considera el recurrente que la registradora ha aplicado los artículos 173 y 174 de la Ley de urbanismo, en su redacción dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero cuando se otorgó la escritura, el día 22 de noviembre de 2019, todavía estaba en vigor la redacción anterior de estos artículos. La nueva redacción entró en vigor el día 31 de diciembre de 2019 y, por lo tanto, entró en vigor en una fecha posterior a la del otorgamiento de la escritura. Tampoco no hay ninguna disposición transitoria que imponga una aplicación retroactiva de la nueva redacción de estos artículos y, por lo tanto, no puede denegarse la inscripción de la compraventa, porque en el momento de otorgarse no existía el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, ni tampoco cuando se presentó la escritura en el registro, presentación que se hizo el mismo día 22 de noviembre de 2019. Segundo. En el momento de otorgarse la escritura de compraventa no existía ningún derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, porque, si bien el Decreto ley catalán 5/2019, de 5 de marzo, lo estableció, este decreto ley no fue convalidado en el plazo que dispone el artículo 64.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña. El recurrente invoca a favor suyo un acuerdo de la Mesa del Parlamento de Catalunya, en sesión de 25 de abril de 2019, en el cual se constató que el Decreto ley 5/2019 no había sido convalidado por el Parlamento de Catalunya, por lo cual quedó extinguida la vigencia el día 18 de abril de 2019, que sólo se produjo entre los días 8 de marzo de 2019 y 17 de abril de 2019. Tercero. El artículo 25.7 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos, en su redacción dada por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, tampoco dispone que haya un derecho de adquisición preferente a favor de las administraciones públicas, sino que sólo establece que la legislación puede establecerlo cuando se vendan conjuntamente todas las viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, pero eso es sólo una posibilidad, que la Ley de arrendamientos urbanos deja abierta a la legislación sobre vivienda. Cuarto. Aunque se aceptara la tesis de la registradora, tampoco existiría el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat, porque la venta no afecta a la totalidad del inmueble, sino sólo a una gran parte. Quinto. También alega que, si el artículo 174.3 de la Ley de urbanismo establece que la Administración pueda ejercer el derecho de retracto a contar desde la inscripción registral, es porque la ley está regulando la inscripción sin necesidad que se haga una notificación previa, sin perjuicio del posterior ejercicio del derecho por parte de la Administración.
III La registradora de la propiedad número 1 de Roses emitió su informe el día 18 de febrero de 2020. Reitera los argumentos expuestos en la nota de calificación registral y hace especial referencia a la aplicación del artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos española, aplicable como derecho supletorio, en aplicación del artículo 111-5 del Código civil de Cataluña. Admite que la nueva redacción de los artículos 173 y 174 dada por el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, entró en vigor el día 31 de diciembre de 2019, pero considera que antes de su entrada en vigor hay una laguna en el derecho civil catalán sobre esta materia, laguna que tiene que integrarse aplicando el derecho supletorio, en este caso, el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos española. Como apoyo de esta tesis, dice que este derecho supletorio no se opone ni a las disposiciones del derecho civil de Cataluña ni a los principios generales que lo informan. Destaca que la Generalitat de Catalunya ha dictado un abanico de medidas sociales encaminadas a incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, como son el Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo, y el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, y entiende que el derecho de adquisición preferente otorgado a la Generalitat de Catalunya es de interés público. Cita a su favor nuestra resolución JUS/2800/2017, de 21 de noviembre, dictada con ocasión de la transmisión de viviendas procedentes de procedimientos de ejecución hipotecaria. Concluye que, aunque el Decreto 5/2019, de 5 de marzo, perdió su vigencia poco después de ser publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, como constató el acuerdo de la Mesa del Parlamento, posteriormente el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, reconoció igualmente el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalitat, y muy especialmente se remite a la legislación sobre arrendamientos urbanos en el supuesto que ahora nos ocupa. También expresa que el hecho de que se hayan excluido de la venta dos plazas de aparcamiento que forman parte del mismo edificio, propiedad de diferentes sociedades, no impide la aplicación del artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, porque este precepto se refiere a la venta de viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble, y nunca se refiere a plazas de aparcamiento, porque si no son accesorios en la vivienda, no sirven para cumplir el objetivo marcado por la legislación sobre arrendamientos urbanos. Por todo ello, reitera la necesidad de acreditar la notificación a los efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo de la Administración, porque considera que la transmisión estaba sujeta a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya. No consta la prórroga del asentamiento de presentación. Constan en el expediente justificantes de la comunicación de haberse interpuesto este recurso a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, al notario autorizante no recurrente y a los titulares registrales que puedan resultar perjudicados por la resolución.
IV El notario de Figueres autorizante de la escritura calificada, Miguel Ángel Vera Moreno, presentó un escrito de alegaciones, de fecha 24 de febrero de 2020, a este expediente. En este escrito exponía que en la fecha del otorgamiento de la escritura, el día 22 de noviembre de 2019, no existía el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat para el caso alegado por la registradora, ya que la inclusión de esta causa de tanteo y retracto en los artículos 173 y 174 de la Ley de urbanismo resulta del Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, y, por lo tanto, de fecha posterior al otorgamiento de la escritura. También alega que, si bien el derecho de adquisición preferente fue establecido por el Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo -norma que surgió después de la reforma del artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos-, esta norma quedó derogada en fecha 25 de abril de 2019, al constatar la Mesa del Parlamento de Catalunya que este decreto ley no había sido convalidado en el plazo que fija el artículo 64.2 del Estatuto de autonomía de Cataluña.
V En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. Esta resolución se dicta después de que el artículo 9 del Real decreto 537/2020, de 22 de mayo, haya levantado, a partir del 1 de junio, la suspensión de los plazos administrativos suspendidos en virtud del Real decreto 463/2020, de 14 de marzo, en razón del estado de alarma motivado por la crisis del COVID-19.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero
El derecho de tanteo y de retracto a favor de la Administración de la Generalitat con la finalidad de incrementar la reserva de viviendas
1.1 La necesidad social de facilitar el acceso a la vivienda ha sido una causa impulsora de las últimas modificaciones de la legislación urbanística. En la exposición de motivos del Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda se reconocía abiertamente que la legislación se había orientado a [...] regular nuevas herramientas jurídicas para dar respuesta adecuada a los nuevos requerimientos derivados de los cambios producidos en materia de acceso a la vivienda, provocados fundamentalmente por el impacto de la crisis económica [...] Esta exposición de motivos exponía la finalidad de facilitar el acceso a la vivienda a la población con recursos económicos insuficientes, consideraba que las medidas a adoptar eran urgentes, y también constataba [...] una disminución de las posibilidades que las administraciones públicas tienen para ampliar el parque público de viviendas, más allá de la promoción pública de viviendas de protección pública [...] . Consideraba que el parque de viviendas destinadas a políticas sociales de que dispone la Generalitat de Catalunya era tan bajo que justificaba la necesidad de adoptar políticas de choque inmediatas para hacer frente a este problema, y con esta justificación, el expresado decreto ley adoptó, entre otros, medidas para incrementar el parque de viviendas protegidas. Entre estas medidas, se incluía en el artículo 5 una modificación del artículo 158 de la Ley de urbanismo de Cataluña que establecía un derecho legal de tanteo a favor de la Generalitat respecto de las transmisiones onerosas de las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte de un mismo inmueble [...] de acuerdo con las posibilidades que ofrezca la legislación estatal de arrendamientos urbanos [...] , como así reconocía la exposición de motivos. Este decreto ley catalán entró en vigor el día 8 de marzo de 2019.
1.2 De manera coordinada en el tiempo, unos días antes de este decreto ley, había sido modificada la Ley de arrendamientos urbanos estatal por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó la redacción del artículo 25.7 de esta ley, la cual entró en vigor el día 6 de marzo, es decir, prácticamente al mismo tiempo que el decreto ley catalán. En este nuevo precepto, que está en vigor hoy, se dispone que 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo. La ley estatal preveía sólo la posibilidad de que la legislación sobre vivienda dispusiera un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, pero de la aplicación conjunta de esta ley y del decreto ley catalán resultaba un innegable derecho de tanteo a favor de la Administración cuando se vendieran conjuntamente todas las viviendas y locales de un edificio propiedad del arrendador. De esta manera se hacía efectivo el derecho de tanteo que perseguía la finalidad expresada en la exposición de motivos del decreto ley catalán: aumentar el parque público de viviendas para políticas sociales.
1.3 La vigencia del decreto ley catalán fue muy corta: el Parlamento de Catalunya no validó expresamente el decreto ley dentro del plazo de 30 días, como exige el artículo 64.2 del Estatuto, por lo cual un acuerdo de la Mesa del Parlamento de 25 de abril siguiente constató la pérdida de vigencia del Decreto ley 5/2019 por falta de convalidación, el cual quedó derogado el 18 de abril de 2019, como así resulta del Acuerdo de la Mesa del Parlamento publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya número 7870, de 8 de mayo de 2019.
1.4 Extinguida la vigencia del decreto ley catalán, en aquel momento seguía estando vigente el artículo 25.7 de la Ley de arrendamientos urbanos, que, como señala la registradora en su nota de calificación, se tiene que aplicar a Cataluña como derecho supletorio -mientras la Generalitat de Catalunya no legisle en materia de arrendamientos-, al amparo del artículo 111-5 del Código civil de Cataluña, ya que hasta la fecha de hoy el derecho civil catalán no regula esta materia. Ahora bien, el texto del artículo 25.7 de la ley estatal de arrendamientos urbanos parece bastante claro: la legislación sobre la vivienda puede establecer el derecho de tanteo y retracto, pero estos derechos no los impone la Ley de arrendamientos urbanos, sino que se deja a discreción de la legislación de vivienda, de competencia autonómica, crearlos o no. Por lo tanto, aunque había quedado patente la intención del legislador catalán de establecer este derecho de tanteo a favor de la Administración, la pérdida de vigencia del decreto ley mencionado impone la interpretación de que el derecho positivo vigente a partir del día 18 de abril de 2019 ya no establecía el derecho de tanteo a favor de la Administración. Y por mucho que los principios generales del derecho, favorables a una interpretación a favor de medidas sociales, continuaran vigentes en aquel momento, la fuerza de estos principios generales no puede hacer pervivir en el tiempo un concreto derecho subjetivo, que sería correlativo a una obligación de notificación para hacer posible el ejercicio, derecho y obligación que sólo pueden nacer a través de un acto legislativo positivo que determine de forma clara su existencia y alcance. Así lo impone también el artículo 545-2 del Código civil de Cataluña, que hace referencia a las restricciones del derecho de propiedad de interés público, según el cual las restricciones que establece la ley sobre la vivienda tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad de interés público, entre los cuales tenemos que considerar incluidos este derecho de tanteo y retracto legales a favor de la Generalitat de Catalunya, los cuales tienen que estar expresamente establecidos por la legislación.
Segundo
El negocio jurídico de la compraventa se regula por la ley vigente en el momento de su otorgamiento
2.1 La escritura que ha motivado este recurso se ha otorgado en fecha 22 de noviembre de 2019, una fecha posterior a la pérdida de vigencia del Decreto ley 5/2019. El derecho aplicable en el momento del otorgamiento de la escritura era, pues, la Ley de arrendamientos urbanos reformada y la legislación urbanística catalana que recobró vigencia por haber quedado sin efecto el mencionado decreto ley. En este sentido, la doctrina considera que cuando se produce la falta de convalidación de un decreto ley pervive la norma anterior, a diferencia de cuándo se produce la derogación de una norma jurídica. Consideramos que el Decreto ley 5/2019 estuvo vigente a partir del día 6 de marzo de 2019, pero el día 18 de abril de 2019, al quedar sin efecto el Decreto ley 5/2019, recobró vigencia el anterior texto del artículo 158 de la Ley de urbanismo, que disponía que el planeamiento urbanístico general puede prever reservas de terrenos de posible adquisición, referidas a cualquier clase de suelo, para constituir o ampliar los patrimonios públicos de suelo y de vivienda. No se establecía ningún derecho de tanteo a favor de la Administración para aumentar el parque de viviendas, sólo se hacía una previsión que el planeamiento podría incluir reservas de terrenos destinados en el parque público de viviendas. Esta era, pues, la legislación aplicable en el momento de otorgamiento de la escritura de compraventa. En fecha 22 de noviembre de 2019 no existía este derecho de tanteo a favor de la Administración.
2.2 Con posterioridad al otorgamiento de la escritura, se ha promulgado el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, la cual, por una parte, en su artículo 10.2, deroga el capítulo II del título V de la Ley de urbanismo, y por lo tanto, deroga el artículo 158, que hasta entonces estaba vigente; y por otra parte, en su artículo 10.5, modifica el capítulo IV de la Ley de urbanismo e incorpora en el artículo 173 de esta ley el derecho de tanteo a favor de la Administración de la Generalitat sobre las transmisiones onerosas que afecten a las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble. Este decreto ley entró en vigor el día 31 de diciembre de 2019 y ha sido validado por el Pleno del Parlamento de Catalunya el día 5 de febrero de 2020, según la Resolución 732/XII del Pleno del Parlamento, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el día 12 de febrero de este año.
2.3 Aunque la calificación registral es de fecha 16 de enero de 2020 y, por lo tanto, es posterior a la entrada en vigor del mencionado decreto ley, no es correcto aplicarlo, porque el derecho de tanteo nace en el momento de la transmisión onerosa, y este momento, en el caso que ahora resolvemos, fue el día 22 de noviembre de 2019, día del otorgamiento de la escritura de compraventa. Sí que se puede intuir, cómo argumenta la registradora de la propiedad en su informe, que había una voluntad del legislador catalán de incrementar el patrimonio público de viviendas. Incluso se puede llegar a la conclusión que el principio general que informaba tanto el derogado Decreto ley 5/2019 como el Decreto ley 17/2019, hoy vigente, era idéntico: dar al derecho de tanteo una finalidad social para hacer efectivo el derecho a la vivienda, en un momento de especial falta de parque público de viviendas; e incluso, que este principio rector de la política legislativa no había cambiado en el breve periodo de tiempo que va desde el 18 de abril de 2019 hasta el 23 de diciembre de 2019. Pero la resolución de los casos dudosos exige la aplicación del derecho positivo vigente en el momento que nace el negocio jurídico, y este momento era el del otorgamiento de la escritura de compraventa, no el de la calificación registral.
2.4 Al no existir el derecho legal de tanteo en el momento de otorgamiento de la escritura, estaría de más ahora pronunciarnos sobre el argumento de la parte recurrente relativo al hecho de que la compraventa no afecta a la totalidad del inmueble, porque había algunas entidades que ya se habían vendido previamente a terceros adquirentes, y, por lo tanto, según la parte recurrente, tampoco sería aplicable el derecho de tanteo legal a favor de la Administración. Pero creemos conveniente precisar que en el supuesto de hecho que ahora se plantea, en que el vendedor ha vendido la totalidad de locales y viviendas que tenía en el momento de la venta dentro del inmueble, si se hubiera otorgado con posterioridad a 30 de diciembre de 2019, sí se cumpliría el presupuesto legal que da lugar al derecho de tanteo a favor de la Administración. La parte vendedora, la entidad Patrimonial Sant Marc, S.L., vendió un local y seis viviendas, que constituían la totalidad de fincas que conservaba en el inmueble dividido en propiedad horizontal, y no conservó ninguno, y este es exactamente el supuesto de hecho que regula el vigente artículo 173 de la Ley de urbanismo, en su redacción dada por el Decreto ley 19/2019, y que hace nacer el derecho de tanteo legal. Por otra parte, el hecho de que el artículo 174.3 de la Ley de urbanismo, en caso de que se haga la transmisión sin cumplir la obligación de comunicación, imponga el derecho de retracto a favor de la Administración, no significa que la registradora no tenga que controlar la comunicación. Así resulta del artículo 174.4 de la Ley de urbanismo, la cual se remite a la Ley de arrendamientos urbanos con respecto a la comunicación y al ejercicio del derecho de tanteo y de retracto, y de la aplicación del artículo 25.5 de la Ley de arrendamientos urbanos, que establece que para inscribir en el registro de la propiedad los títulos de venta de viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, tiene que justificarse que se ha hecho la notificación al titular del derecho de tanteo, es decir, a la Administración de la Generalitat de Catalunya, con los requisitos que impone la ley.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante un juzgado de primera instancia de la ciudad de Figueres, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 11 de junio de 2020
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8158, de 19 de junio de 2020.