ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

RESOLUCIÓN DE 6-4-2006 de ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

BOE 130 de 1-6-2006

Se interpone recurso contra la negativa del registrador de Ejea de los Caballeros a practicar sobre 2 fincas una anotación preventiva de crédito refaccionario, en base a una escritura suscrita por una sociedad y el arquitecto ahora recurrente , en la que se indicaban que "en razón de las relaciones existentes entre ambas partes , derivadas de los distintos proyectos técnicos realizados" , la compañía mercantil tenía contraída determinada deuda con el acreedor (arquitecto recurrente) por diversos conceptos de honorarios profesionales.

Se convenía que , sin perjuicio de la responsabilidad personal e ilimitada de la parte deudora para la devolución del préstamo , sus intereses remuneratorios y de demora , costas y gastos , el arquitecto ,como parte acreedora solicitaba ap. de crédito refaccionario (conforme al art. 42 .8 LH), sobre las 2 fincas , que se describían en la escritura como" rústicas aptas para la construcción de viviendas ", e inscritas en el registro como rústicas , y se establecía que una vez terminadas las obras sobre las mismas , y antes de los 60 días desde su conclusión , si no se hubiera devuelto la cantidad adeudada , la acreedora podría pedir "la conversión de la garantía refaccionaria en hipotecaria" , convirtiendo su ap. en hipoteca sujeta a determinadas estipulaciones contenidas en la escritura.

El registrador suspende por los siguientes defectos subsanables:

1 . Para solicitar ap. de crédito refaccionario es requisito imprescindible acreditar la naturaleza refaccionaria de dicho crédito, y conforme a la legislación hipotecaria su objeto es "el mayor valor que tiene una finca como consecuencia de la obras realizadas en la misma ".Y sobre las citadas fincas no se ha inscrito obra nueva alguna. Por lo que no se puede incluir como crédito refaccionario el derecho del arquitecto al cobro de sus honorarios profesionales , sino que debe acudir al cobro por la vía judicial correspondiente.

La DGRN ESTIMA ESTE DEFECTO , pues si bien , conforme a la reciente jurisprudencia del TS el crédito refaccionario ya no se considera que tenga que nacer necesariamente de un préstamo , sino que se refiere a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario, que haya contribuido de modo directo a la ejecución de una obra , sin embargo tiene razón el registrador cuando sostiene que en este caso no se ha acreditado la naturaleza refaccionaria del crédito , ya que de la propia redacción de la escritura resulta :

1 . Que la deuda nace de las relaciones existentes entre los otorgantes derivadas d de distintos proyectos técnicos realizados (se incorporan 2 minutas relativas a la ejecución de 2 viviendas unifamiliares situadas en un lugar distinto a donde radican las fincas cuya ap. se pretende )

2 . Que las partes ,como medio de devolución de una deuda entre ellos , otorgan escritura de reconocimiento de deuda con carácter refaccionario, sin que la atribución de tal carácter a una deuda pueda depender de la pura voluntad de las partes , si no se dan los requisitos objetivos para ello; teniendo en cuenta , demás , que el registrador no ha inscrito ninguna obra nueva sobre dichas fincas . Por lo que no se prueba que se haya producido como consecuencia del crédito en cuestión "incorporación alguna de valor a dichas fincas", que es lo que tradicionalmente ha venido a justificar la preferencia a favor del crédito refaccionario.

SEGUNDO DEFECTO:En la escritura se pacta la conversión automática de la ap. en hipoteca , pero recaen sobre 2 fincas , sin que se haya distribuido entre las mismas las cantidades garantizadas con la hipoteca, tal como exige el artículo 11 LH.

La DGRN también ESTIMA ESTE DEFECTO ya que , si bien el notario por sí y ante sí extendió con posterioridad una diligencia de rectificación de error material , al amparo del art. 153 reglamento notarial, procediendo a distribuir la deuda entre las 2 fincas descritas , la DGRN le recuerda que , aunque no ha sido cuestionada esta diligencia en la calificación registral , no se puede admitir que el notario subsane por sí mismo omisiones como ésta (la distribución entre las fincas de la responsabilidad hipotecaria), que implican suplir el consentimiento de las partes ; sino que por vía del art. 153 RN sólo se pueden suplir omisiones cuya evidencia resulta del propio documento o de otros tenidos en cuenta para su confección, cosa que en este caso no se cumple .

Por tanto la DGRN DESESTIMA EL RECURSO, y confirma la nota del registrador.

NORMAS :

LH ,arts 42,55,59-64, y 92-95

RH , arts 155-160, 166, 197 y 206

STS 30-3-1990, y 21-7-2000,

Resoluciones DGRN de 29-3-54, 10-12-1999 y 12-3-2004, entre otras

Almudena del Río Galan