ADJUDICACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA Y PLAZA APARCAMIENTO.
adjudicación y adquisición de vivienda y plaza aparcamiento.
Relación de hechos:
Resolución JUS/1977/2011, de 13 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor E. P. S. contra la calificación del registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida.
Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor E. P. S. contra la calificación del registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida, Juan José Ortín Caballé, que deniega la inscripción de una escritura de adjudicación y adquisición de una finca destinada a vivienda y de una plaza de aparcamiento.
I El día 31 de julio de 2007, el señor J. M. B. P. interpuso una demanda de juicio ordinario contra Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, y L. M. P., pidiendo se condenara a los demandados a reconocer que al actor se le habían adjudicado, de acuerdo con lo que establecen los Estatutos de la Cooperativa, una finca destinada a vivienda y una plaza de aparcamiento, así como también a otorgar los documentos públicos necesarios para inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad las mencionadas fincas. El Juzgado Mercantil núm. 1 de Lleida dictó auto de fecha 7 de octubre de 2008 acogiendo las pretensiones de J. M. B. P., declarando que le habían sido atribuidas las fincas cuya adjudicación reclamaba y condenando a Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, a otorgar la documentación necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
II Ante la inactividad de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, J. M. B. P. pidió del Juzgado Mercantil núm. 1 de Lleida que se despachara ejecución contra la Cooperativa mencionada, condenándola a emitir la declaración de voluntad prevista en auto de 7 de octubre de 2008. El Juzgado Mercantil dictó auto de fecha 6 de mayo de 2010, mediante el cual tenía por emitida declaración de voluntad de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, relativa a la adjudicación de las fincas reclamadas por el señor B. P.
III El día 2 de septiembre de 2010 se presentó en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida un testimonio del auto de 6 de mayo de 2010, solicitando su inscripción. El documento fue retirado por el presentante y vuelto a presentar para que se hiciera la calificación e inscripción el 7 de septiembre de 2010. En fecha 15 de septiembre de 2010, el registrador suspendió la inscripción solicitada por los siguientes defectos rectificables: en primer lugar, por no acompañarse testimonio de la resolución del mismo Juzgado en la que se declara el derecho del solicitante y donde consten los elementos esenciales del negocio a inscribir; en segundo lugar, por no expresarse que la resolución dictada es firme; y, en tercer lugar, por falta de consignación de la totalidad de las circunstancias personales de la persona a favor de la que se debe verificar la inscripción.
IV El 8 de octubre de 2010 se presentó de nuevo el documento anterior, acompañado de diligencia del secretario judicial, en la que se hacía constar el precio de venta y las circunstancias del beneficiado por la declaración. El 27 de octubre de 2010, el registrador de la propiedad acuerda suspender nuevamente la inscripción por considerar insuficiente la enmienda realizada, dado que no se acompaña testimoniado el auto de fecha 7 de octubre de 2008.
V Aportada de nuevo al Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida la documentación precedente, junto con el testimonio de la Resolución de 7 de octubre de 2008, el registrador deniega en fecha 4 de noviembre de 2010 la inscripción, por el defecto, en principio rectificable, de que esta documentación no es inscribible por ella misma y se debe otorgar escritura pública de adjudicación.
VI E. P. S., abogado de J. M. B. P., solicitó la calificación sustitutoria de esta última calificación, que correspondió a la registradora de la propiedad de Tárrega. Ésta confirmó en fecha 10 de diciembre de 2010 la calificación negativa, reproduciéndola de forma literal y acordando igualmente la suspensión de la inscripción y la necesidad del otorgamiento de escritura pública.
VII El día 10 de marzo de 2011, J. M. B. P. otorgó la escritura a favor suyo, ante el notario de Lleida Sebastián Gutiérrez Gañán, en la que se adjudicó la vivienda y la plaza de aparcamiento que le correspondían en virtud de lo establecido en los Estatutos de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, en base a lo que se dispone en las actuaciones del Juzgado Mercantil núm. 1 de Lleida de fechas 7 de octubre de 2008 y 6 de mayo de 2010.
VIII Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida el día 11 de abril de 2011, bajo el asentamiento 939 del Diario 204, el 27 de abril el registrador de la propiedad acordó denegar su inscripción, alegando la existencia de tres defectos. En primer lugar, por no haberse aportado cédula de habitabilidad de la vivienda o informe que exonere de presentarla, de acuerdo con los artículos 62.2, 65.2, 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña, y con los artículos 8.1 y 9.1 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. En segundo lugar, por no haberse dirigido la demanda que motiva la Resolución judicial de 7 de octubre de 2008 y el consiguiente otorgamiento de la escritura que se pretende inscribir contra todos los socios de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, con apoyo en los artículos 20 y 38 de la Ley hipotecaria, las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 y 14 de diciembre de 2006, el principio constitucional de tutela judicial efectiva proclamado por el articulo 24 de la Constitución española y cita de los artículos 106 y 107 de la Ley 18/2002, de 5 de julio, de cooperativas de Cataluña, y considerando este segundo defecto inenmendable. Y finalmente por suponer el acto otorgado por J. M. B. P. una disolución y liquidación parcial de la Cooperativa, que elude los trámites y formalidades previstos en los artículos 86 y siguientes de la indicada Ley 18/2002, de cooperativas de Cataluña, y no acreditar el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de disolución y liquidación de la Cooperativa, de acuerdo con los artículos 13.1.j) y 14.1 de esta Ley.
IX En fecha 25 de mayo de 2011, E. P. S., abogado de J. M. B. P., presentó recurso gubernativo ante el registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida, para la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, contra la calificación negativa practicada. El recurso admite y muestra su conformidad con el primero de los defectos denunciados -no aportación de la cédula de habitabilidad de la vivienda- por el registrador e impugna los otros dos. Con respecto a no haberse seguido el procedimiento judicial contra los socios de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, el recurrente entiende que esto no es necesario siendo la Cooperativa el único titular registral de las fincas y que, si lo fuera, su omisión constituiría un defecto procesal de orden público que habría determinado la desestimación de la demanda. Y en cuanto a la acreditación del otorgamiento de la escritura de disolución y liquidación de la Cooperativa, el recurrente considera que no es exigible, de acuerdo con lo que dispone la Ley 18/2002, de 5 de julio, de cooperativas de Cataluña. Por todo esto, el recurrente solicita la rectificación de la calificación realizada, en el sentido de que únicamente existe el defecto enmendable de no haberse aportado la cédula de habitabilidad de la vivienda transmitida.
X El día 6 de junio de 2011, el registrador núm. 1 de Lleida redactó el preceptivo informe en defensa de su nota de calificación. En este informe, reitera los argumentos que, a su juicio, justifican la calificación negativa, orientados a evitar indefensión de otros socios de la Cooperativa titulares de derechos registrales en el mismo edificio y posibles perjudicados por la resolución judicial y la escritura de ejecución, solicitando en consecuencia que se confirme la nota de calificación en todos sus puntos.
XI El mismo día 6 de junio de 2011, de acuerdo con lo que dispone el artículo 327 de la Ley hipotecaria, el registrador de la propiedad remitió a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas el expediente integrado por su informe, el escrito de interposición del recurso, la copia de los documentos calificados y la nota de calificación. La fecha de entrada del expediente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas fue también el 6 de junio de 2011.
XII En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho:
Primero.- La necesidad de demandar a todos los socios de la Cooperativa para proceder a la inscripción de los derechos transmitidos por ésta cuando es el único titular registral de estos derechos
1.1 El registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida deniega la inscripción de la escritura otorgada por J. M. B. P. alegando la existencia de tres defectos. Ahora bien, dado que la propia representación del señor B. P., en su recurso ante la calificación negativa del registrador, reconoce el primero de estos defectos -relativo a la omisión de la aportación de la cédula de habitabilidad de la vivienda a la que se refiere esta escritura o, si procede, del informe técnico relativo a la posibilidad de exoneración de la misma- esta resolución debe referirse sólo a los dos defectos recurridos.
1.2 El segundo de los defectos apuntados por el registrador se concreta en el hecho de que la demanda entablada por el señor B. P. se dirigió sólo contra Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, pero no contra todos los socios que la integran. Al amparo de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 y de 14 de diciembre de 2006, entiende el registrador que los cooperativistas son socios copromotores de la construcción de las viviendas y, como tales, están obligados a sufragar su coste y a asumir el resultado de la gestión económica de la misma. De eso deduce que, habiendo resultado condenada la Cooperativa demandada y, por lo tanto, sus socios, la demanda se debería haber dirigido también contra ellos y, al no haberse hecho así, se ha infringido el principio constitucional de la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución española.
1.3 El recurrente considera, en cambio, que siendo la Cooperativa de viviendas el único titular registral de las fincas, sólo ella debe ser demandada en juicio, pero no sus socios. Por otra parte, de las sentencias que cita el registrador de la propiedad no puede deducirse que los socios cooperativistas sean copropietarios de las viviendas que construye la Cooperativa y, además, de ser necesario dirigir la demanda contra ellos, el no hacerlo constituye un defecto procesal de orden público que es causa de desestimación de la demanda por este motivo.
1.4 El recurrente tiene razón en este punto. Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, es el titular registral de las fincas que se adjudica J. M. B. P. y es, además, el titular único y exclusivo, sin que los socios cooperativistas tengan ningún derecho ni consten como titulares en el Registro de la Propiedad. Como señala el mismo registrador de la propiedad en su nota, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley hipotecaria), en armonía con el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución española) imponen que, para que se puedan inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos por los que se transmiten el dominio y otros derechos reales sobre un inmueble sobre la base de una resolución judicial, el titular registral de la finca o derecho sea parte, con carácter directo y personal, en el procedimiento correspondiente y esto es lo que sucede precisamente en el presente caso, ya que el titular registral de las fincas reclamadas por el señor B. P. era Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, y contra ella, como parte con carácter directo y personal, se dirige la demanda.
1.5 Ningún precepto de la legislación catalana de cooperativas justifica la necesidad de demandar a los socios cooperativistas junto con la sociedad de la que forman parte, cuando ésta es la titular de los derechos de las viviendas construidas. Según el artículo 6 de la Ley 18/2002, de 5 de julio, la Cooperativa tiene personalidad jurídica propia y de los artículos 107 y 109 de la misma Ley se desprende que es la propietaria de las viviendas y que los socios -que, de acuerdo con el artículo 54 de la Ley, responden limitadamente de las deudas sociales- sólo ostentan derechos sobre ellos cuando la Cooperativa se los adjudica y transmite. Por lo tanto, ningún derecho correspondía a los socios cooperativistas de la Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, sobre la vivienda y la plaza de aparcamiento atribuidas a J. M. B. P. en virtud de lo establecido en sus Estatutos y de ninguna manera se podían ver perjudicados estos socios por su adjudicación al mencionado señor J. M. B. P.
1.6 Por otra parte, la correcta articulación de la relación procesal y la adecuada constitución de la posición de parte son cuestiones de competencia del juez y están sujetas a control judicial, excluyendo esta circunstancia la necesidad de un control ulterior por parte del registrador de la propiedad. En este sentido y por mucho que este control esté orientado, como apunta el propio registrador en su informe, al justificar la calificación negativa, a evitar la indefensión de otros socios de la Cooperativa titulares de derechos registrales en el mismo edificio y posibles perjudicados por la resolución judicial y la escritura de ejecución, no por eso puede dejar de reconocer que la cuestión no incumbe directamente al registrador, pero sí a los posibles socios, que hubieran podido defender en juicio las cuestiones jurídicas que les hubieran interesado (motivo segundo del informe). Y a este respecto, siendo ésta la intención que guió su actuación, tal vez hubiera debido advertirlo ya en su nota de calificación negativa de 4 de noviembre de 2010, cuando tuvo a la vista la Resolución judicial de 7 de octubre de 2008, sobre todo teniendo en cuenta su consideración de este defecto como inenmendable.
1.7 En el acto del Juzgado Mercantil núm. 1 de Lleida de 7 de octubre de 2008 se pone de relieve que la demanda del señor B. P. fue admitida por Auto de 4 de septiembre de 2007 y, además, que con fecha de 9 de julio de 2008 compareció la parte demandada para manifestar que asentía a la demanda presentada de contrario y solicitó que no le fueran impuestas las costas. Y es en atención en todo esto que, en la parte dispositiva del mencionado auto, el juez declaró que al actor le van a ser adjudicadas conforme aquello establecido en los artículos 9 y 69 de los Estatutos de la Cooperativa demandada las fincas que reclamaba, sin apreciar en ningún momento lesión de posibles derechos ni indefensión del resto de los socios cooperativistas, y sin que éstos impugnaran tampoco el mencionado auto ni el de 6 de mayo de 2010.
1.8 En consecuencia este motivo de denegación no es procedente y se debe estimar el recurso de la representación de J. M. B. P. en este punto.
Segundo.- La necesidad de acreditar la disolución de la cooperativa para proceder a la inscripción de los derechos transmitidos por ésta
2.1 El tercer motivo aducido por el registrador de la propiedad en su nota de calificación negativa se refiere a la falta de acreditación de la disolución de Cooperativa d"Habitatges Sagrada Família, SCCL, por considerar que el documento otorgado por J. M. B. P. sin intervención de los restantes socios de esta cooperativa supone una disolución y liquidación parcial de la misma, que se debería haber ajustado a los trámites y requisitos previstos por los artículos 86 y siguientes de la Ley 18/2002, de 5 de julio, de cooperativas de Cataluña.
2.2 El recurrente, por su parte, alega que no son exigibles estos extremos y menos teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 107.6 de la mencionada Ley 18/2002. También aquí debe acogerse el razonamiento del recurrente y, además, se puede dar por reproducido lo que se ha llamado al examinar en el epígrafe anterior el segundo de los defectos. Se trata de una cuestión relacionada con la misma legitimación procesal de la cooperativa como demandada y, por eso, sujeta a control judicial, que deberá decidirse en el momento de resolver sobre la admisión de la demanda a trámite y si el juez se pronuncia expresamente a favor de esta admisión, no procede un posterior control del registrador sobre la misma. En este sentido y como ya ha quedado apuntado, del auto del Juzgado Mercantil núm. 1 de Lleida de 7 de octubre de 2008 se desprende que la demanda del señor B. P. fue admitida por auto de 4 de septiembre de 2007 y, además, que con fecha de 9 de julio de 2008 compareció la parte demandada para manifestar que asentía a la demanda presentada de contrario, resolviendo el juez en consecuencia, sin apreciar ninguna circunstancia relevante con respecto a la situación legal de la Cooperativa o a su representación y legitimación procesal. Por lo tanto, no se debe apreciar tampoco el tercer defecto denunciado por el registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lleida en su nota de calificación.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto por el señor E. P. S, dejando sin efecto el acuerdo de calificación respecto de los defectos objeto del recurso y siendo, por lo tanto, inscribible el título presentado siempre que se enmiende el defecto indicado por la nota del registrador y se aporte la cédula de habitabilidad de la vivienda que se pretende inscribir.
Información de los recursos a interponer
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Lleida, en el plazo de dos meses, contados a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se debe anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 13 de julio de 2011
Santiago Ballester i Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 5943, miércoles 17 de agosto de 2011.