PUBLICIDAD FORMAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 MARTA CAVERO GÓMEZ

  Registradora de la Propiedad de Pozuelo de Alarcón número 2.

En estas notas se trata de abordar algunos de los problemas que se plantean a la hora de emitir la publicidad por los Registros de la Propiedad. Se hace un breve esquema de los asuntos que frecuentemente generan controversia, reseñando las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado al respecto para facilitar la labor a quien en un momento dado necesite realizar un estudio más completo.

Normativa aplicable: artículos 221 y ss de la Ley Hipotecaria, artículos 332 y ss del Reglamento Hipotecario, así como la normativa de protección de datos en la medida que la condiciona cuando se trata de personas físicas, con base en el artículo 18.4 de la Constitución Española.

Excede de la intención de estas líneas el tratamiento profesional de los datos que impone la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre de Protección de Datos.

La DGRN sobre esta materia se ha manifestado fundamentalmente mediante: Resolución–Circular de 8 de abril de 1983 y Resolución-Circular de 12 de junio de 1985, Instrucción de 5 de febrero de 1987, Instrucción de 29 de octubre de 1996 e Instrucción de 17 de febrero de 1998

Y recientemente la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores ha emitido los informes 1/2018 y 23/2018.

Se distinguirá entre los requisitos sustantivos y formales de la solicitud de publicidad y los de la publicidad en sí misma.

I.- REQUISITOS SUSTANTIVOS:

A) Requisitos sustantivos de la solicitud: el interés debe ser conocido, directo, legítimo y de carácter patrimonial (RDGRN 19/7/2012 BOE 3/10/2012, RDGRN 12/12/14 BOE 23/1/15, RDGRN 7/4/16 BOE 2/6/2016, RDGRN 25/7/17 BOE 12/8/17,…).

a) Interés conocido: significa que debe manifestarse en la solicitud la finalidad para la que se quiere la información registral. Sería lo contrario a intereses ocultos y permitirá delimitar el contenido de la publicidad a emitir debiendo ser el necesario y suficiente para alcanzar aquélla. Con ello se pueden evitar posteriores reclamaciones respecto del contenido pretendido por el solicitante (RDGRN 19/6/2018 BOE 4/7/18). Supone además probar que ese es el objetivo -y no otro- de la petición de información (RDGRN 11/9/09 BOE 7/10/09, RDGRN 16/9/11 BOE 17/1/12). El registrador puede pedir que se complete este extremo antes de expedirla si no lo considera suficientemente acreditado (artículo 222bis.3 de la LH). La DGRN no entiende probado el interés “para el inicio de actuaciones judiciales y/o administrativas” sin acreditar la relación con los titulares tras el requerimiento de más datos por parte de la registradora (RDGRN 11/9/09 BOE 7/10/09). Además, ha de ser congruente con el resto de las circunstancias (RDGRN 30/5/14 BOE 25/7/14 RDGRN 11/12/17 BOE 3/1/18). Por esta causa se denegarán muchas peticiones respecto de “famosos”, en las que se alega “investigación jurídica” y resulta que son para la prensa del corazón. El motivo alegado, por sí solo, sería válido, pero del resto de las circunstancias (persona a la que se refieren, dominio del correo electrónico de una revista,…) se desprende que probablemente no es tal. A veces es el dominio del correo electrónico del solicitante el que nos da la pista: el titular del que se pide la información no nos suena, pero este dominio es una revista o diario; entonces lo más probable es que investigando en internet descubramos que esa persona que no identificábamos es un “personaje público” y habrá que denegar la información si no se acredita la razón jurídica concreta de la petición.

No tendrá que expresarlo, pues se le presume el interés, “toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo” (párrafo segundo del art. 221LH).

b) Interés directo: debe pedirse en nombre propio o acreditarse “el encargo” si se pide en nombre de otro, identificando a este último (artículo 332.3RH) y su domicilio de acuerdo con la reseñada Instrucción de 1998. Sin embargo, en el mismo precepto están dispensadas de tal acreditación “las personas o entidades que desempeñen una actividad empresarial o profesional relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles”. Ello lleva frecuentemente a la confusión en éstas últimas de entender que no tienen obligación de indicar la identidad de su representado. Pretenden incluso ampararse en la protección de datos para no revelar en nombre de quién actúan, cuando precisamente esta exigencia viene determinada por el derecho a la intimidad del titular registral que en todo momento debe poder saber quién ha pedido información sobre sus derechos, datos de los que es responsable el registrador (RDGRN 23/1/18 BOE 6/2/18 RDGRN 12/12/14 BOE 23/1/15 RDGRN 21/6/16 BOE 21/7/16). No cabe alegar el carácter público de los Registros administrativos consagrado en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, pues esta normativa sólo es aplicable en el ámbito registral cuando hay una remisión expresa a la misma por parte de la legislación hipotecaria (RDGRN 28/4/14 BOE 23/6/14)). Está claro este requisito para inmobiliarias, despachos de abogados,… pero es exigible incluso cuando se trata de una agencia de detectives. Ésta puede valerse del Registro para sus pesquisas, pero sometiéndose a las reglas generales.

Respecto del interés de quién ha pedido nota de la propia cuota indivisa, el Colegio ha informado que se dará el dato siempre que la información se haya referido a la misma o a la totalidad de esa finca, pero no de otras cuotas. Hay que tener en cuenta que el retracto de comuneros surge una vez celebrada la venta, luego no hay interés en conocer por tal razón las peticiones anteriores (informe de la Comisión de Consultas Doctrinales 1/2018).

c) Interés legítimo: en el sentido de lícito, no contrario a derecho (STS Sala Tercera, Sección 6, de 24 de febrero de 2000).

d) Interés patrimonial: Tradicionalmente se ha mantenido que la información registral debe responder a una finalidad propia de la institución registral: “la investigación jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica, encaminada a contratación o interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,…)” (RDGRN 26/2/13 BOE 21/3/13, RDRN 24/1/13 BOE 26/2/13). 

Así, en RDGRN de 26/6/17 (BOE 21/7/17), se admite la solicitud del abogado del que fue titular registral, para entablar acciones legales. No se admite, sin embargo, una solicitud para detectar irregularidades en la propiedad del vecino y poderlo demandar, pues no responde a los fines de la institución registral (RDGRN 19/7/12, BOE 3/10/12). Tampoco respondería a estos fines y se denegaría el listado de titulares de chalets en una urbanización cerrada a los que se quiere enviar propaganda con oferta de compra y no es posible el buzoneo, ni la solicitud por parte de un bufete de abogados de los titulares de los pisos de una promoción que han comprado a la inmobiliaria del banco financiador de la promoción, para proponerles un pleito.

Se prohíbe la publicidad formal cuando el objeto de la solicitud sea su incorporación masiva a bases de datos con el fin de su comercialización o reventa (Instrucción DGRN 17/2/98).

No puede extenderse la publicidad a los datos sin relevancia patrimonial sin consentimiento de su titular (RDGRN 28/2/2013 BOE 21/3/2013). Así, en RDGRN 12/2/15 (BOE 10/3/15) se exige el consentimiento del titular registral cuando la finalidad era un reportaje fotográfico sobre un cuartel.

Sin embargo, esta visión estricta colisiona con el derecho a la información también protegido constitucionalmente (artículo 20 CE) cuando se trata de personajes públicos, prevaleciendo este último según las últimas tendencias jurisprudenciales, como se pone de manifiesto en el informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio 23/18. Cabe proporcionar la información cuando ello contribuye a la formación de la opinión pública basada en una información veraz. Si se actúa para un periódico u otro medio de información, hay que acreditarlo suficientemente. Distinto es el contenido que habrá que dar cuando esa es la finalidad. Por tanto, hay que distinguir:

• si se solicita la información respecto de una persona jurídica, no se aplica la LOPD.
• si es una persona física particular, solo se da publicidad sin su consentimiento cuando se persiguen los fines institucionales.
• si es persona física pública, se puede dar la publicidad por interés periodístico. Según el citado dictamen de la Comisión de Consultas Doctrinales, en esta categoría se incluyen tanto los políticos como otros “personajes de relevancia social”. Sin embargo, el rigor de la normativa de la protección de datos vigente hace esta última inclusión, cuando menos, discutible.

En cuanto a la información que se daría de la finca de un político, podría incluir la naturaleza del bien, extensión, cargas,…pero no, por ejemplo, su localización (así ocurrió por el peligro de atentados en tiempos de la ETA o actualmente por un potencial escrache).

B) Requisitos sustantivos de la publicidad:

El registrador determina su contenido atendiendo a la finalidad indicada, limitándolo a los datos de trascendencia jurídica y sin ir más allá de lo necesario para satisfacer el interés del solicitante.  En todo caso se hará respetando la legislación sobre protección de datos (artículo 222.6LH) cuando se trate de personas físicas, salvo las matizaciones que acabamos de exponer para el caso de interés periodístico.

a) Exclusiones: en general los “datos sensibles” para fines distintos de la institución registral (RDGRN 18/9/14 BOE 9/10/14). Se entienden en principio como tales: el estado civil, el domicilio, la filiación, el precio, el número de cuenta bancaria, la causa de incapacidad, las causas de desheredación y similares, las cargas caducadas,… 

• el estado civil: particularmente en situaciones de crisis matrimonial.
• el domicilio: sí se dará para acreditar que es vivienda habitual en ejecución hipotecaria. Más dudoso en el caso de un presidente de una comunidad de propietarios constituida mayoritariamente por segundas residencias que los solicita a efectos de poder notificar la reclamación por gastos de ésta.
• el precio: no debe comprenderse en la publicidad salvo:
• si solo intervienen personas jurídicas.
• si se solicita por quien puede ejercitar un derecho de adquisición preferente o una acción de rescisión por lesión o para ver si hay que traer a colación el bien a la masa hereditaria (heredero del anterior titular registral en RDGRN 27/2/18 BOE 15/3/18 y RDGRN 6/11/17 BOE 29/11/17).
• a agencias en nombre de entidades financieras, acreditando el encargo y la entidad en cuyo nombre actúan, de conformidad con la circular 3/10 de 9 de junio del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir activos calificados como dudosos y previa estimación del deterioro de su valor.
• cuando se trate de “publicidad de carácter tráfico jurídico inmobiliario” en expresión de RDGRN 11/12/17 (BOE 3/1/18).
• para demostrar capacidad económica en procedimiento de separación o divorcio (RDGRN 19/6/18 BOE 4/7/18).
• siendo la causa de incapacitación un dato sensible, sin embargo, la limitación de la capacidad de disposición del titular registral debe constar en la información, pues, en definitiva, se va a tener en cuenta a la hora de calificar el acto dispositivo (RDGRN 26/10/18 BOE 19/11/18).
• las cargas caducadas: debe extremarse el celo en su publicidad (RDGRN 28/4/2014 BOE 23/6/14), dado que se puede vulnerar el derecho a la intimidad de quien ha tenido deudas pero ya ha conseguido ponerse al corriente de sus obligaciones.
• para poder procurar el historial completo es necesario acreditar un interés legítimo (RDGRN 1/8/18 BOE 19/9/18), incluso cuando la finca es propia del solicitante (RDGRN 21/2/18 BOE 8/3/18, RDGRN 14/3/19 BOE 9/4/19), pues puede contener datos protegidos de otras personas.
• Tampoco se pueden dar según la doctrina de la DGRN:   
• documentos del legajo de los que no somos archiveros naturales (RDGRN 19/6/15 BOE 10/8/15).
• documentos notariales de los que tenemos copia o fotocopia, acta de toma de posesión del registrador, expediente gubernativo, notas de calificación que pierden su vigencia con la caducidad del asiento (RDGRN 7/4/16 BOE 2/6/16).

No se puede pedir que el registrador se manifieste sobre el contenido emitiendo juicios, corroborando opiniones o rebatiendo argumentos del solicitante (RDGRN 8/4/13 BOE 14/5/13).

Respecto de las certificaciones literales ha de acreditarse interés legítimo para su expedición (RDGRN 21/6/16 BOE 21/7/16 RDGRN 14/7/16 BOE 15/8/16).

b) Delimitación certificación-nota simple: Tradicionalmente se ha entendido que el contenido de la nota simple era el establecido en el artículo 332.5 párrafo primero del RH. Pero la reforma por la Ley 24/2005 la extendió admitiendo notas simples literales y notas simples relativas a determinados extremos y estableciendo la responsabilidad por daños y perjuicios del registrador en caso de error u omisión. Así la DGRN ha llegado a admitir la solicitud de nota simple de que una finca no figura inscrita (RDGRN 20/6/18 BOE 4/7/18) y algunos la admiten respecto de asientos no vigentes a pesar del 222.5LH párrafo primero y RDGRN 21/6/16 BOE 21/7/16. El resultado es que con la responsabilidad del registrador pero sin su firma y por el mínimo coste, se puede llegar a obtener nota simple de cualquier contenido del Registro o, como hemos visto, del no contenido. No obstante, dada la finalidad de la nota simple –información ágil y sencilla-, la no intervención del registrador, su coste,… parece que no debería extenderse a asuntos que requieren una calificación como el caso de la resolución citada acerca de una finca no inscrita.

En todo caso, la responsabilidad en la nota simple se ha entendido que lo es sólo en relación a la persona que la solicita.

II. REQUISITOS FORMALES:

A) Requisitos formales de la solicitud: ha de ser por escrito (salvo que la solicite el titular registral respecto de su propia finca en cuanto a titularidad y cargas vigentes) y clara en cuanto a su finalidad y a las fincas a las que se refiere (RDGRN 2/11/18 BOE 22/11/18, RDGRN 17/5/18 BOE 30/5/18, RDGRN 21/2/18 BOE 8/3/18). La RDGRN 25/11/16 BOE 15/12/16 entendió procedente la denegación de la solicitud “para oferta de compra” cuando no era claro el local al que se refería, de tal forma que, si se daba información de todos los posibles, se vulneraban la legislación hipotecaria y la LOPD.

 Puede ser por medio físico o telemático (RDGRN 23/1/18 BOE 6/2/18). Se puede solicitar por correo, pero será indispensable la identificación de la persona que retire la nota simple o certificación.

Las solicitudes de Registro a Registro deben ser tramitadas a través del portal del Colegio de Registradores. A la luz de la LOPD de 1999, se considera el fax carente de garantías para la aplicación del artículo 332.8 RH (RDGRN 18/2/13 BOE 19/3/13; RDGRN 19/11/12 BOE 26/12/12 RDGRN 24/1/13 BOE 26/2/13).

Las solicitudes deben quedar archivadas durante tres años (Instrucción de la DGRN de1998).

Se puede guardar copia del DNI aunque no es necesario ni obligatorio. Suele ocurrir que precisamente en los casos más delicados resulta más interesante este archivo y el solicitante pretenderá justamente lo contrario.

B) Requisitos formales de la nota simple o certificación: es posible la fotocopia quitando los datos sensibles a criterio del registrador (STS, Sala Tercera, 12/12/2000 y STS, Sala Tercera, de 31/1/2001), pero no la exhibición física de los libros (RDGRN 1/4/13 BOE 23/4/13 y RDGRN 26/6/17 BOE 21/7/17).

Conviene añadir una advertencia de que no podrá ser utilizada para fines distintos de los manifestados, de acuerdo con la LOPD. 

No es obligatorio el papel oficial, pero sí conveniente para evitar falsificaciones.