RESOLUCIONES JUDICIALES CON TRASCENDENCIA REGISTRAL. PRIMER TRIMESTRE DE 2022

RESOLUCIONES JUDICIALES CON TRASCENDENCIA REGISTRAL

APRIMER TRIMESTRE DE 2022

Carolina del Carmen Castillo Martínez

Magistrado-juez titular del Juzgado de instancia nº 4 de Castellón

Doctora en Derecho

Profesora titular de Derecho Civil (excedente)

Profesora Asociada de Derecho Civil

Universitat de València

Académica de número de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación

SELECCIÓN DE RESOLUCIONES:

1ª. Resolución:

Doctrina: Se reconoce la legitimación activa del banco hipotecante para reclamar lo adeudado en caso de titulización del préstamo o crédito hipotecario mediante la emisión de participaciones hipotecarias.

Sentencia 708/21 de 20 de octubre de la Sala 1ª del TS.

Objeto de la controversia: recurso de casación admisible: interés casacional por existencia notoria de criterios contradictorios entre Audiencias Provinciales. Legitimación activa para el ejercicio de acciones en caso de impago del préstamo o crédito hipotecario titulizado en participaciones hipotecarias: regulación de la titulización de préstamos o créditos hipotecarios; cesión no ordinaria de cuotas de los créditos derivados de esos préstamos o créditos hipotecarios, sino de naturaleza sui generis con un claro componente fiduciario; la emisión de las participaciones no altera la relación preexistente entre el banco emisor y el deudor hipotecario, sin perjuicio de la limitación de facultades del emisor que deriva de los derechos correlativos de los partícipes; el banco emisor no desaparece del préstamo o crédito, sino que permanece como titular (cotitularidad no sujeta al régimen ordinario de las obligaciones mancomunadas o parciarias sino al régimen especial que resulta de la Ley y, en su caso, de lo pactado en la escritura de emisión); esquema negocial complejo; posición del banco emisor, del deudor hipotecario y del titular de la participación. Legitimación activa del banco emisor como acreedor hipotecario para promover frente al deudor hipotecario la acción ejecutiva y la acción declarativa. Legitimación del titular de la participación conjunta con el banco emisor si este promueve el procedimiento, o por subrogación, limitada a la cuota del crédito que corresponda a su porcentaje de participación.

Principales razonamientos de la sentencia

La titulización de los préstamos o créditos hipotecarios mediante la emisión de participaciones hipotecarias tiene como principales funciones económicas refinanciar el crédito hipotecario (a ello se hace mención en el art. 1 LMH y en el preámbulo del RMH) y reducir el activo de riesgo del banco (art. 15.IV LMH y art. 27.3 RMH).

Esa función económica de la titulización de préstamos y créditos hipotecarios por la emisión de participaciones hipotecarias se articula mediante una regulación jurídica, de difícil encaje en las categorías de negocios jurídicos existentes con anterioridad en nuestro Derecho, que configura una cesión no ordinaria de cuotas de los créditos derivados de esos préstamos o créditos hipotecarios, de naturaleza sui generis y con un claro componente fiduciario.

La emisión de las participaciones no altera la relación preexistente entre el banco emisor y el deudor hipotecario, sin perjuicio de la limitación de facultades del emisor que deriva de los derechos correlativos de los partícipes (arts. 4.3.º y 4.º RMH). (…) Este esquema negocial complejo se refleja en el sistema de acciones que prevé el art. 15 LMH y se desarrolla más ampliamente en los arts. 30 y 31 RMH. (…) Si el deudor hipotecario no paga al emisor, este, como acreedor hipotecario que sigue siendo, tiene acción contra dicho deudor hipotecario (...).

La entidad financiara emisora también sigue siendo titular registral del crédito hipotecario (art. 38 LH), y conforme al art. 130 LH el título ejecutivo es la escritura de préstamo hipotecario «en los términos en que se haya inscrito» (sentencia de esta sala 39/2021, de 2 de febrero (LA LEY 10704/2021)). Ello sin perjuicio de la constancia registral, en su caso, de la inscripción mediante nota marginal de la escritura de emisión de las participaciones hipotecarias en los casos previstos en el art. 29.1, último párrafo, RMH (cuando la suscripción y tenencia de las participaciones no esté limitada a inversores profesionales, pudiendo ser suscritas o adquiridas por el público no especializado), en cuyo caso los «terceros que adquieran algún derecho sobre el préstamo o crédito hipotecario lo harán con la carga del pago de la participación y de sus intereses» (...) Por tal razón, no solo tiene legitimación activa en un proceso de ejecución hipotecaria, sino que puede acudir también al cauce procesal del juicio declarativo ordinario cuando considere que este procedimiento es más adecuado a sus intereses y a los de los titulares de las participaciones hipotecarias, pese a que lo habitual sea que promueva la ejecución hipotecaria (...).

De lo expuesto se desprende que el banco que concedió el préstamo o crédito hipotecario que ha sido titulizado mediante la emisión de participaciones hipotecarias tiene plena legitimación para promover el proceso judicial destinado al cobro de las cantidades adeudadas por el deudor hipotecario cuando este ha incumplido su obligación de pago, ya sea mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, que será lo habitual, ya sea mediante otro procedimiento judicial que sea procedente, como es el caso del juicio declarativo ordinario.

No se trata de una legitimación extraordinaria, sino de la legitimación derivada de la posición jurídica que el emisor tiene en la relación negocial sui generis derivada de la emisión de participaciones hipotecarias sobre un préstamo o crédito hipotecario preexistente que concertó con el deudor hipotecario, en el que sigue conservando la cualidad de acreedor hipotecario y una obligación de custodia, administración y de realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo. Por tanto, BBVA ostenta una titularidad, en los términos ya indicados, que legalmente le legitima para accionar contra el deudor hipotecario que ha impagado el crédito.

A ello no obsta que el titular de la participación pueda estar también legitimado si no recibe los pagos a que tiene derecho con base en la participación debido, a su vez, al impago del deudor hipotecario, legitimación que puede ser conjunta con el emisor si este promueve el procedimiento, o «por subrogación» si el emisor no promueve el proceso o, promovido por el emisor, queda paralizado, pues también ostenta una titularidad de la relación jurídica litigiosa, aunque sea de una naturaleza diferente a la que ostenta el emisor y solo por la cuota del crédito que corresponda a su porcentaje de participación en el mismo.

Lo expuesto determina que el recurso extraordinario por infracción procesal deba ser desestimado. Los preceptos legales invocados por la recurrente, arts. 149 LH y 1528 del Código Civil, no han resultado infringidos por la sentencia recurrida pues la emisión de participaciones hipotecarias no supone una cesión ordinaria del crédito resultante del préstamo o crédito hipotecario, que es lo regulado en tales preceptos legales, sino una cesión sui generis en la que el emisor conserva su condición de acreedor hipotecario, custodia y administra el crédito y ejercita los derechos que para el acreedor resultan del mismo, si bien lo hace fundamentalmente en beneficio del titular o titulares de las participaciones emitidas respecto de dicho crédito, en cumplimiento de las obligaciones que para el mismo se derivan de la emisión. En este sentido si bien el «deudor no quedará obligado por dicho contrato [en este caso, la emisión] a más que lo estuviere por el suyo», como prevé el párrafo segundo del art. 149 LH, sin embargo, no rige en estos casos la regla del párrafo tercero de este precepto («[e]l cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente») pues la posición del titular de las participaciones hipotecarias no es la que resulta de una cesión ordinaria.

2ª. Resolución:

Efectos de la adjudicación respecto al arrendamiento para uso distinto de vivienda

Doctrina: el TS examina los efectos de la ejecución hipotecaria respecto de arrendamiento para uso distinto de vivienda no sujeto a LAU o sujeto al CC ex artículo 4.1 LAU. Respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.

Sentencia 783/21 de 15 de noviembre de la Sala 1ª del TS.

Promovido recurso de casación por la adjudicataria en ejecución hipotecaria de local arrendado (celebrado antes de la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013) —si bien el decreto de adjudicación fue posterior— y no inscrito con anterioridad a la hipoteca), fundado en la existencia de dos posiciones contradictorias en la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales respecto a si el adquirente de un inmueble por medio de una ejecución hipotecaria ha de subrogarse en la posición de arrendador, la Sala aborda la cuestión recordando que, a diferencia del arrendamiento de vivienda, no ha abordado esta cuestión en caso de local de negocios.

El Alto Tribunal comienza destacando que la ausencia de norma específica referida a la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 CC (LA LEY 1/1889) («venta quita renta»: el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta); (ii) otros postulan la aplicación analógica del art. 13 LAU, tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y (iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término «enajenación» denota un concepto amplio en que se puede incluir la venta forzosa, tesis a la que se adscribe la Audiencia.

Y continúa señalando que los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), el art. 1549 CC (LA LEY 1/1889) no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC (LA LEY 1/1889) y 32 LH); y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC (LA LEY 1/1889)) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción («tiene derecho a que termine el arriendo»). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél. Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento. Esta última era la situación en que se encontraba la entidad demandante en este procedimiento a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad resolutoria.

En definitiva, se confirma la condena de la arrendataria al pago de las rentas atrasadas.

3ª. Resolución:

Tratamientos de las cargas intermedias en caso de ejecución de la garantía hipoteca a través de ejecución de título no judicial cuando se ha practicado embargo.

Doctrina: cuando la garantía hipotecaria se ejecuta a través de una ejecución ordinaria, no procede realizar el avalúo del artículo 666 LEC (LA LEY 58/2000) y deducir del tipo las cargas intermedias que existan entre la inscripción de hipoteca y el embargo que se está ejecutando, siempre que éste se haya vinculado previamente a la hipoteca mediante la correspondiente nota marginal. Siendo aconsejable notificar dicha circunstancia a los acreedores intermedios que se puedan ver afectados por la adjudicación, que conllevará la purga de sus cargas registrales.

Auto de 16 de junio de 2021 de la sección 4 de la Audiencia Provincial de Alicante.

Esta resolución comienza señalando que se ha defendido la plena legitimidad de la opción del acreedor hipotecario por el procedimiento de ejecución ordinaria recordando que, salvo pacto expreso y terminante en contrario, la constitución de una garantía hipotecaria no supone merma alguna en el principio general de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código civil (LA LEY 1/1889), y, por tanto, que el hecho de que el acreedor cuente con una acción hipotecaria de naturaleza real para hacer efectivo el crédito sobre la finca cualquiera que sea su poseedor es perfectamente compatible con la acción personal propia de todo crédito que le permite perseguir todos los bienes y derechos del deudor, que en la redacción actual de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) la escritura pública es un título de acción ejecutiva ordinaria como cualquier otro ( art. 517.2.4º LEC (LA LEY 58/2000)), y que el ejercicio de la acción hipotecaria por los trámites de los arts. 681 y siguientes de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) es una mera facultad del acreedor ( art. 681.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

Por otra parte, la resolución recuerda que en el auto de 11 de abril de 2017 (recurso de apelación n.o 615/2016) estimó el recurso de la entidad bancaria ejecutante y declaró la improcedencia de deducir la carga hipotecaria del valor de tasación de la finca hipotecada a efectos de lo previsto en el art. 666.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) razonando que al margen del procedimiento de ejecución ordinaria utilizado en este caso para la efectividad del crédito hipotecario no resulta razonable descontar como cargas anteriores la propia deuda que se está ejecutando, la cual proviene de los mismos títulos, por considerar que aun constando por duplicado en la inscripción de hipoteca y en la anotación de embargo se trata de «la misma carga que constituye la razón de la presente ejecución». Es de destacar que al propio tiempo la resolución acordaba completar los aspectos registrales de las actuaciones antes de la subasta remitiendo mandamiento al Registro de la Propiedad para que mediante nota marginal hiciera constar que en el procedimiento donde se había trabado el embargo se estaban ejecutando las hipotecas inscritas sobre las fincas…. Todas estas resoluciones son trasunto de la doctrina establecida en el ámbito estrictamente hipotecario por las resoluciones de la entonces Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de febrero de 1992, 10 de diciembre de 1997, 26 de julio de 1999, 18 y 25 de febrero de 2014, 17 de julio y 14 de diciembre de 2015, 1 de febrero de 2017 y 23 de mayo de 2018…

Y tras analizar detenidamente la doctrina de la DG en esta materia, concluye lo siguiente: …lo que se está ejercitando en este proceso es la acción real hipotecaria derivada de las inscripciones registrales causadas por la escritura pública de 27 de marzo de 2009 que constituye el título ejecutivo. Y en su virtud no se deducirá del valor de las fincas a efectos de subasta el de las cargas posteriores a dichas inscripciones y los asientos relativos a tales cargas posteriores habrán de ser cancelados en su momento después de destinar a su satisfacción el sobrante del precio del remate, en caso de que lo hubiere y teniendo en cuenta para su determinación el obligado respeto a los límites de la garantía hipotecaria, puesto que una y otra son consecuencias asociadas a la preferencia derivada de las correspondientes inscripciones de que goza el crédito ejecutado en conformidad con lo previsto en los arts. 657, 666, 672, 674 y demás concordantes de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) y a la doctrina hipotecaria precedentemente expuesta.

Y añade la siguiente consideración respecto a la notificación a los acreedores intermedios: corresponde al Juzgado adoptar en su caso y con plena libertad de criterio antes del señalamiento de la subasta las medidas precisas, y realizar en su caso las subsanaciones necesarias, para que en su momento no exista inconveniente alguno para que tengan lugar los efectos registrales tantas veces mencionados a lo largo de esta resolución. No obstante procede indicar aquí la posible conveniencia de notificar debidamente todas estas circunstancias a los titulares de las cargas afectadas a fin de darles cumplida oportunidad de intervenir en el proceso o en la subasta o ejercer cualquier otra acción que convenga a su derecho, subsanando así los efectos irregulares de las comunicaciones que hayan podido recibir desde presupuestos contradictorios , en particular, las practicadas a los efectos previstos en el art. 657.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) a titulares de cargas intermedias indebidamente consideradas preferentes por el Juzgado (vid. las diligencias de ordenación de 30-7-2018 y 5-2-2019, folios 605 y 645, así como las actuaciones realizadas en cumplimiento de las mismas).

Finalmente, cabe plantearse si las minuciosas razones expuestas en esta resolución serían también de aplicación a la ejecución de la garantía hipotecaria a través de una ejecución de título judicial procedente de un ordinario en que se haya declarado vencida la deuda, ya que los argumentos expuestos se antojan también aplicables a dicho supuesto, en el que resultará necesario practicar embargo vinculándolo con la inscripción de hipoteca.

4ª. Resolución:

No necesidad de inscripción de la hipoteca a favor del nuevo acreedor resultante de una fusión global entre entidades con transmisión universal de su patrimonio.

Doctrina: en los casos en que se haya producido una fusión global entre entidades con trasmisión universal de su patrimonio no resultará necesario que conste inscrita en el Registro la entidad resultante, puesto que la inscripción no es constitutiva, si bien se matiza que ello lo será a efectos de poder despachar ejecución y desestimar una oposición por tales motivos, ya que para la posterior inscripción de la adjudicación sí deberá constar inscrita la hipoteca a nombre de la nueva entidad conforme a la doctrina de la DGSJyFP.

Auto de 18 de mayo de 2021 de la sección 7 de la Audiencia Provincial de Valencia.

En el caso de autos se formula oposición por falta de legitimación dado que él se trata de un préstamo hipotecario otorgado por la Caixa D’Estalvis, luego Catalunya Bank y luego BBVA, no constando inscrita la hipoteca a nombre de esta última entidad, lo que combate el demandado alegando que la inscripción en el Registro es constitutiva, por lo que el BBVA carecería de legitimación activa para interponer la demanda ejecutiva.

Ante ello, el Tribuna señala que nos encontramos ante una sociedad totalmente extinta e inexistente cual es la absorbida, por lo que el artículo 540 de la Ley Enjuiciamiento Civil tras su redacción por la Ley 42/2015 de 5 de octubre (permite el despacho de la ejecución a favor del sucesor, al caso, BBVA estando el negocio de fusión por absorción inscrito en el Registro Mercantil, por lo que la sucesora de aquella entidad está sobradamente legitimada para el ejercicio de la acción sin la imperativa exigencia para tales efectos de la inscripción de la carga hipotecaria a su nombre.

En igual sentido esta Sección Séptima en numerosas resoluciones ha aplicado igual línea y por más reciente señalamos el auto de 9-12-2020 que a su vez transcribe el auto de 3-12-2020 donde dijimos; «......por lo que hace al caso que nos ocupa, que no se ejercita una acción en base a una cesión de crédito hipotecario sino un supuesto de sucesión universal de una entidad bancaria y que conforme a lo dispuesto en la Ley 3/2009 de 3 de abril  de Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles se produce la transmisión del patrimonio de la sociedad cedente a la cesionaria en bloque, mediante un solo acto y por ministerio de la Ley (artículos 22, 69, 70, 81), supeditada solo a la inscripción de dicho acto en el Registro Mercantil (art. 46), subrogándose la cesionaria íntegramente en cuantos derechos y obligaciones ostentaba la cedente, la conclusión que alcanzamos es que hay prueba suficiente de que la cesionaria está plenamente legitimada por disposición legal para el ejercicio de las acciones de que se trata. La alegación que formula la parte apelante parte de la confusión de la operación de fusión con los casos de cesión voluntaria al amparo del art. 1526 del Código Civil que, cuando se refiere a un inmueble, debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Por otro lado, el art. 149 de la LH se refiere a la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo, lo que no es equiparable a un supuesto de fusión por absorción con transmisión en bloque de todo el patrimonio, en el que la personalidad jurídica de la entidad absorbida, se extingue. Además, como señala la STS de cuatro de junio de 2007, deben entenderse «las exigencias de la legislación Hipotecaria (art. 149) de inscripción del crédito hipotecario cedido en sus efectos en relación a terceros, puesto que en esta materia el ordenamiento jurídico español, tanto en el orden civil como hipotecario, sigue la orientación, y consiguiente normativa, de que la inscripción es meramente declarativa, y, en consecuencia, sólo robustece el título inscrito frente a dichos terceros a los efectos de la fe pública registral, y por ello, la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos hipotecarios…

Si bien hay que tener en cuenta que la doctrina de la DGSJFP ha precisado que si bien no es necesaria la inscripción para la iniciación de la ejecución lo será para la ulterior adjudicación o cesión del remate (Resoluciones de 8 julio y 2 octubre 2013).

5ª. Resolución:

Nueva resolución en contra de la doctrina progresiva de la DGSJFP respecto a la interpretación del artículo 671 LEC prohibiendo adjudicar los bienes inmuebles por menos del 50% del valor de tasación.

Doctrina: esta resolución reitera la posición mayoritaria en el ámbito jurisprudencial contraria a la interpretación extensiva que realiza el Centro Directivo en orden a no permitir la adjudicación de bienes inmuebles por importe inferior al 50% del valor de tasación, atendiendo al tenor literal de la norma. Destacar que el Anteproyecto de Ley de Eficiencia Procesal tercia en la cuestión fijando la adjudicación mínima por el 40% del valor de tasación.

Auto de 30 de junio de 2021 de la Sección 7 de la Audiencia Provincial de Valencia.

Este auto comienza señalando que como pone de manifiesto la S.A.P. de este Audiencia Provincial de 28 de noviembre de 2017 (Sección novena ponente Sr. Caruana Font de Mora): La protección legal dispensada a la vivienda habitual, es de más rigor que cuando el objeto del contrato no ostenta tal cualidad, tal como ha motivado la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23/5/2017:»...el legislador obró con precipitación, y debió apreciar después que no había distinguido algo elemental en la mens legislatoris, que era entre la vivienda habitual del deudor y los inmuebles diferentes de la vivienda habitual, pues en atención a los bienes jurídicos objeto de protección el grado de esta no podía ser él mismo «. La Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión que es objeto de este recurso en la reciente Sentencia dictada en el Rollo de Apelación 699/2019 en fecha 12 de mayo de 2020 de la que fue Pte: D. Gonzalo María Caruana Font de Mora en la que manifestábamos lo siguiente: 3 JURISPRUDENCIA «... la Sala igualmente y a mayor abundamiento va a examinar el segundo tema, radicado en la interpretación del artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil por parte de la Registradora, sustentada en una línea desarrollada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que ampara la sentencia recurrida. La Juzgadora de Primera Instancia motiva que el artículo 671 de la Ley Enjuiciamiento Civil no puede aplicarse en su sentido literal, sino que debe ser sistemática y ponderada en forma conjunta con el artículo 651 de la Ley Enjuiciamiento Civil y que no puede realizarse por una cantidad que no supere el 50 % del valor de tasación y se apoya en la Resolución de la DGRN de 15/11/2018 que transcribe parcialmente.

La Sala no desconoce el posicionamiento en esta cuestión de la DGRN acogido íntegramente por la Juzgadora y —añadimos— su reciente matización en las Resoluciones de 13-6-2019 y 22-7-2019, en lo que ha denominado una «interpretación progresiva» donde si ampara la inscripción de las adjudicaciones (cuando no es vivienda habitual) por un valor inferior al 50 % de tasación, por aplicación —vía analogía— del artículo 670-4 de la Ley Enjuiciamiento Civil, para cuando concurren ciertas circunstancia singulares; luego, al fin y al cabo, implica la admisión frente aquella línea, un resultado viable de ese acceso registral por un importe inferior al 50 %. La Sala, para al caso presente, no acepta este razonamiento y se alinea con la posición jurisprudencial mayoritaria que discrepa de tal postura de la DGRN, cuyas resoluciones no son vinculantes para el Tribunal, y citamos, por más recientes (además de las citadas por la parte apelante) como muestra, el AAP Madrid (8) 28- 6-2019 y las en esta citadas de AAP Málaga, Sección 5ª de 21 de abril de 2016, AAP Barcelona, sección, 14 del 12 de febrero de 2015 y el AAP Cádiz, sección 8ª, del 15 de diciembre de 2015; SAP Badajoz (3) 23/7/2019 y SAP Soria 2-9-2019. De entrada el artículo 3.1 del Código Civil fija con carácter primigenio que la interpretación de las normas lo es por el sentido propio de sus palabras en relación con el contexto, y la literalidad del artículo 671 no deja lugar a dudas, pues en caso de no haber postores, el acreedor tiene la facultad de pedir la adjudicación y, si el bien sacado a subasta no tiene la cualidad de vivienda habitual (como acece en el caso presente), por el tipo de un 50 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Resulta clara que tal facultad (pedir la adjudicación) debe ir acompañada de una postura que es disyuntiva, no otro significado tiene la conjunción «o». No hay palabra o término literal que exprese, fije o imponga que debe respetarse siempre el 50 % del valor de tasación. De hecho, la Juzgadora —siguiendo la línea de la DGRN— reconoce que literalmente es así, pero que debe acudirse a un criterio sistemático y ponderada y conjunto con la norma de la subasta de los bienes muebles,(artículo 651), pues —este es el motivo de la DGRN— de otro modo se rompería el equilibrio entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). Resulta evidente que un criterio sistemático no puede contrariar lo que literalmente dispone la norma y tampoco fijar unos condicionamientos que la misma no dispone, restringiendo y limitando una facultad que tiene la parte procesal (que es quien decide en tal alternativa, no el órgano judicial ni la Registradora).

En definitiva, una vez más queda patente el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales en contra de la interpretación realizada por la DGSJFP. De manera que sería deseable que la previsión de reforma que contiene el APL de Eficiencia Procesal del Sistema Público de Justicia vea definitivamente la luz a fin de pacificar de una vez por todas esta cuestión.

6ª. Resolución:

Fijación del tipo para subasta fuera de la propia escritura de constitución de hipoteca

Doctrina: aunque el artículo 682.2.1º de la LEC disponga que el tipo de subasta ha de figurar en la escritura de constitución de la hipoteca (lo que será el supuesto normal) ello no excluye que el tipo de subasta pueda establecerse conforme a cualquier otro procedimiento establecido en la legislación hipotecaria. Debe permitirse que el precio de tasación para servir de tipo de subasta a las nuevas fincas entre las que se distribuye la garantía hipotecaria pueda formalizarse en otro documento público o incluso mediante simple solicitud de los interesados dirigida al Registrador.

Auto de 8 de septiembre de 2021 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Ourense.

En este procedimiento el Juzgado de Primera Instancia acuerda el archivo porque el tipo para subasta de varias fincas no figuraba en la escritura de constitución de la hipoteca. La Audiencia revoca esa decisión porque considera que es suficiente a estos efectos que el tipo figure en la inscripción registral de las fincas.

Concretamente señala que en el caso de autos El precio en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta, figura en la inscripción registral de las fincas, por lo que se cumple el requisitos exigido por el artículo 682.2.1º de la LEC.

El acuerdo sobre la tasación de la finca hipotecada para que sirva de tipo a la subasta, es efectivamente un requisito esencial ya que: 1º— con ello se agiliza la tramitación del juicio hipotecario, al no ser preciso el avalúo del bien, que sí se exige en los demás procesos ejecutivos. 2º— constituye una garantía para el ejecutado puesto que permite conocer en el momento mismo de la constitución de la hipoteca el valor tomado como referencia de la subasta, y 3º— por cuanto sobre esta tasación se articula el mecanismo de protección al deudor hipotecario instaurado a partir de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (art. 670 y 671 de la LEC).

Ahora bien, aunque el artículo 682.2.1º de la LEC disponga que el tipo de subasta ha de figurar en la escritura de constitución de la hipoteca (lo que será el supuesto normal) ello no excluye que el tipo de subasta pueda establecerse conforme a cualquier otro procedimiento establecido en la legislación hipotecaria.

En supuestos como el de autos, en los que sobre la finca primitivamente hipotecada se construye un edificio, es necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas resultantes. Así el artículo 119 de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder» y el art. 120 del mismo texto dispone que «fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos». Por su parte el artículo 216 del Reglamento Hipotecario dispone que «no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que, por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas» (el subrayado es nuestro).

Si conforme a estos preceptos de la legislación hipotecaria, la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas en que se dividió el inmueble puede realizarse en otro documento público o incluso mediante simple solicitud de los interesados dirigida al Registrador, igualmente debe permitirse que el precio de tasación para servir de tipo de subasta a las nuevas fincas entre las que se distribuye la garantía hipotecaria, pueda formalizarse también a través del mismo procedimiento; lo contrario pugnaría con la lógica y los más elementales criterios de economía.

Por otro lado, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales (art 130 de la LH). Es decir, el procedimiento hipotecario es un procedimiento eminentemente registral en el que la fuerza ejecutiva del título está condicionada por el propio contenido del asiento registral. Hasta tal punto es así, que el propio artículo 685 de la LEC permite subsanar la falta de aportación de título inscrito con la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Del mismo modo, debemos concluir que la aportación de la certificación registral de la inscripción de la hipoteca en la que figure la tasación de la finca a los efectos de servir de tipo a la subasta es suficiente a los efectos de acreditar la concurrencia del requisito exigido por el artículo 682.2.1º de la LEC, integrando el título a los efectos de permitir el despacho de ejecución.

7ª. Resolución:

Posibilidad de controlar las cláusulas abusivas en la ejecución post hipotecaria del artículo 579 LEC.

Doctrina: Si se ha entregado ya la posesión en la ejecución hipotecaria no puede revisarse la cláusula de vencimiento anticipado, pero sí el resto de las cláusulas aplicables que no hayan sido ya objeto de control judicial, singularmente la cláusula de intereses.

Auto de 21 de julio de 2021 de la sección 7 de la Audiencia Provincial de Barcelona.

Ahora bien, en este caso, no se está discutiendo sobre la validez de la cláusula de vencimiento anticipado, respecto de la cual no cabría el control de oficio al haberse entregado ya la posesión de la finca, sino de la posible abusividad de la cláusula de intereses moratorios y su capitalización que, como es de ver en los autos, no se ha examinado en ningún momento del procedimiento. Puesto que el capital obtenido en la subasta no ha sido suficiente siquiera para cubrir el capital reclamado en la demanda ejecutiva, más los intereses y costas, la parte ejecutante interesó seguir los trámites de la ejecución ordinaria al amparo del art. 579 LEC, momento en el que el Juzgado, con carácter previo, le instó a presentar la liquidación de intereses. Esta indeterminación y la ausencia de una liquidación de intereses firme, la cual en caso de oposición es susceptible de apelación conforme dispone el art. 716 LEC, permite tanto el control judicial a instancia de parte en el proceso de liquidación cuando procesalmente corresponda, como en cualquier momento previo de oficio y en amparo de los consumidores, pero sin que en ningún caso pueda afectar a la suma de principal ya aprobada, fijada y delimitada con carácter firme en el auto de adjudicación.

Auto de 29 de julio de 2021 de la sección 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona.

Esta Sala mantiene el criterio de la posibilidad de que se examinen de nuevo las cláusulas abusivas dentro del ámbito del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), pero con el límite de que no se haya producido la entrega o adjudicación de la finca, que es cuando se extingue o finaliza la ejecución hipotecaria. En este mismo sentido, el Auto 460/2020, de 17 de julio de 2020 (Rollo 676/2019) de la Sección 1 de esta Audiencia Provincial declaró: « no es posible en este segundo proceso ejecutivo la revisión de cláusulas que no tengan incidencia en la nueva ejecución aperturada porque ya se había consumado su valoración en la fase anterior de la ejecución hipotecaria, situación que se produce en el caso de autos en relación a la cláusula de vencimiento anticipado porque la ejecución hipotecaria quedó concluida con la entrega por parte de los deudores hipotecantes de la posesión de la vivienda hipotecada tras la subasta pública y adjudicación de la misma en favor de la entidad ejecutante por auto de 3 de mayo de 2010, revisado por el posterior de 31 de mayo de 2010, y tras el escrito de la parte ejecutante de fecha 14 de septiembre de 2011 en el que manifiesta que la parte demandada había entregado voluntariamente las llaves de la vivienda y renunciaba por ello a la solicitud de lanzamiento anteriormente solicitada.

La cuestión referida al vencimiento anticipado ya no puede ser objeto de revisión en esta fase de ejecución ordinaria ex artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000) porque conforme a la Disposición Transitoria Cuarta de la ley 1/2003, de 14 de mayo , la posibilidad de plantear el incidente extraordinario de oposición que introdujo la referida norma, no operaba si el procedimiento ejecutivo ya había culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 LEC (LA LEY 58/2000), como aquí ha ocurrido.

Por lo tanto, la posibilidad de alegar cláusulas abusivas o de examinarlas de oficio dentro de los cauces del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) es admisible hasta el límite de la entrega o adjudicación del bien objeto de la hipoteca. En el presente caso, cuando se incoó el procedimiento del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) y, una vez ya conclusa la ejecución hipotecaria por el Decreto de 20 de febrero de 2013, se podían plantear nuevas cláusulas abusivas, como así se hizo en el incidente instado el año 2015, pero no la cláusula de vencimiento anticipado.

8ª. Resolución:

La adjudicación al cesionario no impide el control de las cláusulas.

Doctrina: el cesionario no tiene la consideración de un tercero, sino que se subroga en la posición del ejecutante, por lo que le afecta plenamente la eventual nulidad del procedimiento que pueda declararse con fundamento en la existencia de cláusulas abusivas en el contrato.

Auto de 1 de septiembre de 2021 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Logroño.

El cesionario no es tercero hipotecario esto es, no adquirió el bien del adjudicatario bajo la premisa de la buena fe, requisito ineludible para que el artículo 34 de la LH despliegue el efecto de la protección registral.

Así, la STS de 18 de noviembre de 2005 (LA LEY 10117/2006) declara: «el cesionario ocupa la misma posición jurídica del adjudicatario-cedente».

Por lo tanto, el cesionario no es tercero, sino que se subroga en la posición del adjudicatario, que es parte directa en la venta judicial. Cuestión distinta sería que el adjudicatario, en vez de ceder el remate, hubiera inscrito la finca a su nombre y, después, la hubiera vendido a un tercero. En ese caso, sí estaríamos en el artículo 34 LH, pero si no, estamos en el supuesto del artículo 33, a tenor del cual: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».

El cesionario de remate carece de la condición de tercero respecto al acto de disposición judicial llevado a cabo en el procedimiento ejecutivo, puesto que es participante o parte adquirente en el mismo, y, además, no debe olvidarse su condición de subrogado en los derechos y obligaciones del inicial rematante.

En este sentido, la STS de 8 de febrero de 2005 (LA LEY 10936/2005) advierte que la «adjudicación del remate para cederlo a un tercero se configura, en todo caso, como una cesión del contrato que, en realidad, supone la transferencia de un sujeto a otro de los elementos activos o pasivos derivados del contrato; objeto, por tanto, del negocio de cesión es el conjunto de efectos contractuales considerados como un totum. Tratándose de un negocio unitario, aunque se produzca la sustitución de parte, la nulidad o ineficacia del mismo alcanza a todos los sujetos».

Por ello, los cesionarios ocupan la misma posición que los adjudicatarios y le son oponibles las mismas causas de nulidad del procedimiento, «sin que su adquisición por medio de la cesión de remate resulte por tanto independiente y ajena a la nulidad del procedimiento... del que la cesión de remate trae causa».

En este caso, como la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado determina, según la ley, el sobreseimiento del proceso de ejecución hipotecaria, en el que se ha producido la adjudicación, y, ese sobreseimiento equivale a la nulidad de todo lo actuado en dicho proceso, el título en que consiste la adjudicación deviene nulo; y como el cesionario del remate es parte en la venta judicial, al subrogarse en el lugar del cedente, se ve afectado directamente por la nulidad del proceso.

9ª. Resolución:

Efectos del sobreseimiento de la ejecución hipotecaria con derecho de adjudicación inscrito frente a los terceros de buena fe.

Doctrina: la existencia de tercero de buena fe que haya adquirido el inmueble adjudicado no impide entrar a conocer de las posibles cláusulas abusivas que contenga el procedimiento e incluso declarar su sobreseimiento con nulidad del decreto de adjudicación, pero es posible que dicha nulidad no pueda oponerse al tercero de buena fe.

Auto de 15 de noviembre de 2021 de la sección 4 de la Audiencia Provincial de Santander.

La tercera cuestión consiste en determinar si la transmisión de la propiedad de la finca que el adjudicatario hace a un tercero impide ya revisar la ejecución y, en su caso, sobreseerla y dejarla sin efecto cuando se ha seguido con fundamento en cláusulas abusivas, pues podría sostenerse que una decisión tal no podría ser hecha valer frente al tercero hipotecario. La conclusión es que sí, y ello por las siguientes razones: (1) Si el artículo 34 LH prevé que pueda anularse o resolverse el derecho del otorgante (en nuestro caso, el del adjudicatario), no puede el tercero sostener que la protección de su derecho impide esa declaración de ineficacia; (2) Otra cosa es que no le sea oponible la nulidad o la resolución del derecho del otorgante; (3) Si puede anularse o resolverse el derecho del otorgante, puede dejarse sin efecto la ejecución por virtud de la cual el otorgante adquirió el derecho; (4) Una vez sobreseída la ejecución, no es posible ya, en el seno de ésta, entregar la posesión inmediata al adjudicatario o al tercero, porque al haberse sobreseído el procedimiento ninguna actuación cabe ya practicar; y (5) El tercero hipotecario no puede exigir que esa entrega se verifique en el procedimiento de ejecución hipotecaria, por dos motivos: porque el derecho del derecho no trae causa inmediata de la ejecución hipotecaria, sino de una adquisición a non domino ex art. 34 LH; y porque el tercero dispone de otras acciones dirigidas a obtener esa posesión inmediata (reivindicatoria, desahucio por precario, artículo 41 LH).

Obviamente, el sobreseimiento de la presente ejecución hipotecaria no afecta a los derechos de posibles terceros hipotecarios, que son inmunes a las anulaciones o resoluciones de los derechos del otorgante (artículo 34 LH). Pero comoquiera que este incidente de oposición al despacho de ejecución tiene por objeto exclusivo decidir acerca de la legalidad de la ejecución hipotecaria, el pronunciamiento debe agotarse ahí. Otra cosa es que dicho pronunciamiento pueda no ser opuesto al tercero hipotecario, lo que no debe ser objeto de este procedimiento por excederlo.

10ª. Resolución:

Cambio relevante de doctrina sobre el emplazamiento de la herencia yacente cuando no lo localice ningún representante. Innecesariedad de nombramiento de administrador o defensor judicial si se da traslado a la administración pública competente.

Sentencia de la Sala I de lo Civil del TS 590/21 de 9 de septiembre.

Esta trascendental sentencia viene a excluir la necesidad de nombramiento de administrador/defensor judicial pese a que no se localice a ningún representante de la herencia yacente, siempre que se agoten las averiguaciones para su localización y conste que se ha dado traslado a la Administración Pública competente al producirse el llamamiento legal en último lugar a su favor. Aunque se dicta en el seno de un procedimiento ordinario, entendemos que resulta plenamente aplicable al ámbito de la adjudicación de inmuebles. Se aparta así de la doctrina tradicional del Centro Directivo en esta materia, lo que sin duda afectará a la forma de proceder en estos supuestos.

Delimitación de la institución de la administración judicial de la herencia

La administración judicial de la herencia se regula en la Ley de enjuiciamiento civil (LA LEY 58/2000) en el marco de lo que se denomina la intervención judicial del caudal hereditario, sección 2ª del Capítulo I [De la división de la herencia], del Título II (De la división judicial de patrimonios), del Libro IV (De los procesos especiales).

El fallecimiento de una persona sin haber otorgado testamento, si acaece con unas circunstancias que dan a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provoca la intervención judicial para asegurar el enterramiento del causante y la integridad de los bienes de la herencia (art. 790.1 LEC (LA LEY 58/2000)). Esta intervención se dirige:

1) A adoptar de oficio e inaudita parte las medidas para el aseguramiento de los bienes, papeles, libros y efectos susceptibles de sustracción u ocultación, y a través de los cuales, se puede constituir el caudal hereditario, así como de los créditos, fincas o rentas (art. 790 LEC).

2) Verificado lo anterior, a la comprobación de la existencia de disposición testamentaria, y de si el fallecido tiene o no parientes que puedan ser llamados a suceder (art. 791.1 LEC)

3) Desemboca en la formación de un inventario y en la determinación de medidas para la administración del caudal hereditario (arts. 791.2, 794 LEC). Así, con la finalidad de preservar la integridad del patrimonio relicto y garantizar los derechos e intereses de los llamados por el testamento o por la ley a suceder al causante, el juez puede acordar por medio de auto motivado las medidas de administración, custodia y conservación del caudal relicto que considere necesarias (art. 795.1 LEC).

Fuera de estos casos y de otros expresamente previstos en la legislación civil (institución de heredero bajo condición suspensiva en los casos del art. 803-II CC, espera de un nasciturus [ arts. 966 (LA LEY 1/1889) y 967 CC), reserva del derecho a deliberar del heredero [ art. 1020 CC), no está previsto el nombramiento de un administrador judicial.

Sin perjuicio de que pudiera ser acordada como medida cautelar, a instancia de parte, está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de treinta años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la herencia yacente y los ignorados herederos. De tal forma que no cabía desatender el mandamiento judicial y denegar la inscripción porque en el proceso en el que se dictó la sentencia en rebeldía contra los ignorados herederos de quien aparecía como titular registral, fallecida hacía más de treinta años, no se hubiera nombrado administrador judicial que representara los eventuales derechos o intereses de los demandados.

Averiguación de posibles herederos. Si existiera el menor indicio de un posible heredero, previa averiguación de su identidad y domicilio (sentencia 141/2011, de 3 de marzo), habría que poner en su conocimiento la demanda, tal y como lo prevé el art. 150.2 LEC. Y es que, en caso de herencia yacente, en ausencia de albacea o administrador testamentario o judicial, se ha llegado a reconocer legitimación a alguno de los llamados a la herencia, para personarse y actuar en interés de la herencia (sentencia 2 de diciembre de 1992, rec. núm. 1797/1990).

Con carácter general, cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, en aplicación de lo prescrito en el citado art. 150.2 LEC. Esta norma se complementa con el art. 6 del RD 1373/2009, de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas) y el art 791.2 LEC.

En el caso concreto examinado, concurre una circunstancia que impide advertir la existencia de este indicio sobre los eventuales derechos sucesorios del Estado en la sucesión intestada de Natalia. En atención al tiempo de la apertura de la sucesión, regía la Compilación de Derecho civil de Cataluña, en su redacción original de 1960, cuyo art. 257 establecía un plazo de prescripción para la aceptación de la herencia de treinta años desde la delación, por lo que el eventual derecho del Estado se habría extinguido cuando se inició este pleito, sin que exista el menor indicio de interrupción de la prescripción.

Conclusión

El párrafo clave de la sentencia es el siguiente: De este modo, con carácter general, cuando la demanda se dirija contra los ignorados herederos de una persona fallecida sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, conforme al citado art. 150.2 LEC.

Aunque esta última posibilidad ya venía avalada por algunas resoluciones como los Autos de 26 de junio de 2019 de la sección 4 AP de Oviedo, o el Auto de 23 de octubre de 2020 de la sección 2 de la AP de Zaragoza, y, sobre todo, por la Resolución de la DGSJFP de 25 de abril de 2017, tras esta relevante sentencia del TS y la recepción de la misma que ha hecho la propia DG, no cabe duda de que la práctica procesal en esta materia puede haber cambiado definitivamente.

11ª. Resolución:

Roj: STS 4602/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4602

Fecha de Resolución: 15/12/2021

Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES

Resumen:

Alcance de la función calificadora del registrador de la propiedad respecto de un decreto de adjudicación dictado conforme al art. 671 LEC: subasta sin postores; adjudicación al ejecutante de la vivienda habitual del deudor. Una interpretación correctora de la norma, que difiere de la interpretación jurídica realizada por el órgano judicial, no corresponde al registrador, al ser facultad exclusiva de los tribunales.

Resumen de antecedentes

1.- Harri Sur Activos Inmobiliarios S.L.U. (en adelante, Harri Sur) interpuso demanda de juicio verbal en la que impugnaba la calificación negativa de la registradora de la propiedad núm. 5 de Córdoba, respecto del decreto de adjudicación de 27 de enero de 2017, dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1793/2014, del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Córdoba.

El mencionado decreto adjudicaba a Harri Sur la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 5 de Córdoba (vivienda habitual de los ejecutados) por importe de 138.330 € correspondientes al 60% del tipo de subasta. A la subasta no habían concurrido postores.

2.- La calificación negativa de la registradora se fundamentó en que el decreto de adjudicación no respetaba lo dispuesto en el art. 671 LEC, interpretado juntamente con el art. 670 LEC, en tanto que la cantidad que se había liquidado como debida por todos los conceptos era inferior al 70%, pero superior al 60%, en concreto, equivalía al 68,95% del valor de la subasta.

3.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por asunción de la doctrina de la DGRN (Resoluciones de 12 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2016, 21 de octubre de 2016 y 5 de julio de 2017), sobre la interpretación del art. 671 LEC, que propugna la aplicación analógica de los límites dispuestos en el art. 670.4 LEC para supuestos de concurrencia de postores y mejor postura que no cubra el 70%.

4.- El recurso de apelación interpuesto por la parte demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, por las siguientes y resumidas razones: (i) respecto al alcance de la calificación del registrador, conforme al art. 100 RH , se remite a la sentencia del pleno de esta sala 625/2017, de 21 de noviembre ; (ii) considera que la registradora se ha extralimitado en su calificación, al no concurrir un obstáculo que surja del Registro de la Propiedad, sino que hace una interpretación alternativa a la del tribunal de las normas jurídicas aplicables; (iii) el ejecutado no se encuentra en una situación de indefensión tutelable por el registrador, de lo que ya cuida el tribunal, sin que en la calificación quepa revisar el fondo de la decisión judicial cuya inscripción se pretende.

Asimismo, la Audiencia Provincial argumentó su discrepancia de la doctrina de la DGRN por las siguientes razones: (i) el legislador ha previsto soluciones diferentes para los casos regulados en los arts. 670 y 671 LEC , incluso después de la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013; (ii) el desacuerdo del registrador con el criterio legal no puede plasmarse en una interpretación contra legem, dada la claridad del precepto; (iii) no cabe una interpretación analógica sobre supuestos diferentes, pues no es igual el caso de que haya postores que no cubran un determinado porcentaje de puja que el caso de que no haya postores.

5.- La registradora ha interpuesto un recurso de casación basado en dos motivos.

Primer y segundo motivos de casación. Planteamiento. Admisibilidad. Resolución conjunta

1.- El primer motivo de casación denuncia la infracción de los arts. 132.4 de la Ley Hipotecaria (LH) y 100 del Reglamento Hipotecario (RH).

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente alega, resumidamente, que, en contra de lo sostenido por la Audiencia Provincial, el art. 132.4 LH no solo encomienda al registrador la defensa de los intereses de los acreedores posteriores a la hipoteca que se ejecuta, sino que también le atribuye la comprobación sobre "si el valor de lo adjudicado fue inferior al total del crédito del actor". De donde se desprende que el registrador no solo está obligado a tutelar el interés de los terceros sino, muy especialmente, el del propio ejecutado.

Además, como en el proceso de calificación el ejecutado no es parte, debe ser el registrador quien tutele sus derechos en dicho trámite. Y en este marco, la calificación impugnada valoró la adecuación del remate a las disposiciones de los arts. 670 y 671 LEC, en función de la competencia conferida por el art.100 RH.

2.- El segundo motivo de casación denuncia la infracción del art. 671, en relación con el art. 670.4, LEC.

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente aduce, sintéticamente, que, de seguirse la tesis de la sentencia recurrida, en los casos en que resulte de aplicación el art. 671 LEC , al no existir postores, quedaría al arbitrio del acreedor el cumplimiento de la obligación concertada (vulnerando el art. 1256 CC ) pues, a su conveniencia, puede adjudicarse la vivienda por el 68,95 % del valor de tasación -importe de la deuda- - o por el 60 % de tal valor de tasación; e incluso posibilitaría que el acreedor fije la deuda unilateralmente -basta minusvalorar intereses o costas- para no alcanzar el 70 % del valor de tasación ya que, en tal caso, no podría mantener vivo su crédito como ahora ha conseguido.

3.- La parte recurrida, al oponerse al recurso de casación, alegó su inadmisibilidad, por falta de interés casacional. Sin embargo, esta alegación no puede ser atendida, porque la parte recurrente identifica las normas sustantivas que considera infringidas y cita las sentencias de Audiencias Provinciales que, según su criterio, incurren en contradicción; lo que, a efectos de admisibilidad es suficiente, sin perjuicio del resultado estimatorio o desestimatorio del recurso.

4.- Ambos motivos están íntimamente conectados, porque coincidiendo con la recurrente en que el registrador puede controlar si se han cumplido los porcentajes mínimos de valoración para la adjudicación que establece la LEC, la cuestión es si dicho control incluye la posibilidad de una interpretación correctora de una norma jurídica mediante el recurso a la aplicación de otra norma prevista para otro caso. Aparte de que carecería de sentido (o de efecto útil) reconocer la competencia de la registradora si finalmente se resuelve que se ha excedido en su función calificadora.

Por estas razones los dos motivos de casación se resolverán conjuntamente.

Alcance de la calificación registral de documentos judiciales e interpretación de las normas de la LEC sobre subastas Regulación legal sobre la adjudicación del bien en subasta sin postores. Interpretación del art. 671 LEC

1.- Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

2.- La regulación de las subastas a las que no concurre ningún postor se encuentra en el art. 671 LEC, cuya redacción vigente (aplicable a la controversia litigiosa) proviene de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la LEC, que modificó la redacción que le había dado al precepto la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. La modificación del precepto que llevó a cabo esa reforma consistió en el incremento de los porcentajes mínimos por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble ejecutado en caso de subasta desierta.

Dice así el precepto:

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3.

"Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia), a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

3.- La calificación registral litigiosa, en línea con lo resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones, considera que no cabe aplicar solamente dicho precepto, sino que debe interpretarse juntamente con el art. 670.4 LEC (previsto para subastas con postores) y exigirse una solución semejante a la que establece dicho precepto, que dice:

"Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

"Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

4.- Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del art. 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.

En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe fuera superior al 60% del valor de tasación.

5.- Pero aun dando por correcta esta interpretación, el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia, en las sentencias 58/2016, de 17 de marzo ; 72/2018, de 21 de junio ; 34/2019, de 14 de marzo ; y 151/2020, de 6 octubre.

Es decir, es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del art. 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.

6.- La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a 674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

7.- En cuanto a la mención que se hace en el recurso de casación al art. 132 4.º LH, hemos de partir de su redacción:

"A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores".

Este precepto no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los arts. 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito.

Este articulo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial.

8.- Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los arts. 670 y 671 LEC, cuya bondad no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación, resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros de 15 de diciembre de 2020, que prevé modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos:

"También se pretende unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, y otorgar un mismo trato a postores y ejecutantes. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta tiene postores o si ha resultado desierta.

Un ejemplo de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 60 por 100 de su valor de subasta. Resulta intrascendente que la subasta haya sido desierta o no, y que el adjudicatario sea el ejecutante o cualquier otro postor".

En relación con el supuesto planteado, el art. 671.2 LEC quedaría redactado como sigue:

"El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante, por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del valor de la subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

También incluye dicho Anteproyecto la previsión de que sea revisable en casación la interpretación de preceptos procesales.

9.- En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser desestimado.

Concurre VOTO PARTICULAR formulado por el Excmo. Sr. Magistrado D. Juan María Díaz Fraile a la sentencia de la sala por el que se considera que debería haberse estimado el recurso en sus dos motivos y, en consecuencia, anulado y casado la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba.

12ª. Resolución:

STS 4764/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4764 Fecha: 17/12/2021

Ponente:

IGNACIO SANCHO GARGALLO

Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia, tal y como deja constancia de ellos la sentencia recurrida.

En garantía de un crédito concedido por Caja Rural de Castilla La Mancha Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante, Caja Rural), se había constituido una hipoteca sobre una vivienda habitual y una plaza de garaje. Ante el impago del crédito, la acreedora hipotecaria instó la ejecución en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vinaroz. En el curso de esa ejecución, se celebró la subasta sin que hubiera postores. El crédito del ejecutante era de 174.330 euros, inferior al 70% del valor de tasación (178.711,05 euros). El acreedor hipotecario solicitó la adjudicación de la finca por el 60% del valor de tasación (153.180,90 euros) y el letrado de la Administración de Justicia dictó el decreto de adjudicación en tal sentido.

Presentado el testimonio del decreto de adjudicación al Registro de la Propiedad de Sant Mateu, el registrador denegó la inscripción al apreciar el siguiente defecto:

"La adjudicación se ha producido por un precio que corresponde al 60% del precio fijado para la subasta, por lo que no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje -como ocurre en el presente caso-, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Ya que lo contrario sería perseguir una interpretación no querida por el legislador...".

2. En la demanda que dio inicio al presente procedimiento, Caja Rural impugnó la calificación negativa del registrador, al amparo de lo previsto en el art. 328 LH, al considerar que se había excedido en su función y, además, que el art. 671 LEC, aplicable al caso, permitía al ejecutante la adjudicación por el 60% del valor de tasación, al ser su crédito inferior al 70%.

3. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, al entender que el registrador se había extralimitado de sus funciones, pues no podía calificar el fondo del asunto y reinterpretar el contenido y la aplicación de la previsión contenida en el art. 671 LEC.

4. Recurrida la sentencia de primera instancia en apelación, la Audiencia ha estimado el recurso. En primer lugar, entiende que el registrador, a la vista de lo regulado en el art. 18 LH y el art. 100 RH, no se ha extralimitado al calificar negativamente la inscripción:

"Entendemos a partir del examen de ambos preceptos que en contra de lo que se concluye por la Juez de instancia no se ha producido una extralimitación de las funciones por la calificación negativa emitida, ya que dentro de esas competencias se encuentra la de verificar que el título cumple los porcentajes de adjudicación del bien de acuerdo con las previsiones legales".

Y, en cuanto a la interpretación del art. 671 LEC, se hace eco de la doctrina contenida en la Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2017, y concluye "que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670.4, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por dicha cantidad, siempre que sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

5. La sentencia de apelación ha sido recurrida en casación por Caja Rural, sobre la base de un único motivo.

Recurso de casación

1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 100del Reglamento Hipotecario, así como de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala Primera del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, y 47/1996, de 29 de enero. El recurso incide en que la función calificadora del registrador no le permite revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basael mandamiento.

Procede estimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

2. Estimación del motivo. Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, invocada en el recurso, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

3. La regulación de las subastas a las que no concurre ningún postor se encuentra en el art. 671 LEC, cuya redacción vigente (aplicable a la controversia litigiosa) proviene de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la LEC, que modificó la redacción que había dado al precepto la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. La modificación del precepto que llevó a cabo esa reforma (de 2015) consistió en el incremento de los porcentajes mínimos por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble ejecutado en caso de subasta desierta. El precepto dispone lo siguiente:

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3.

"Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

4. La calificación realizada por el registrador, en la línea de lo resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones (entre ellas, la Resolución de 20 de septiembre de 2017), lleva a cabo una interpretación sistemática del art. 671 LEC, en relación con la regla prevista en el art. 670.4 LEC para las subastas con postores, que dispone lo siguiente.

"Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

"Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

De acuerdo con esta interpretación, ratificada por la sentencia recurrida, también en el caso de la subasta desierta por no concurrir ningún postor, cuando el crédito del acreedor ejecutante sea inferior al 70% del valor de tasación del bien, pero superior al 60%, puede adjudicárselo no por el 60%, sino por el importe de su crédito. 

5. Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del art. 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.

En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo puede justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe sea superior al 60% del valor de tasación.

Pero aun siendo correcta esta interpretación, el problema radica en que excede a la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación, para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los letrados de la Administración de Justicia (LAJ), en sentencias 58/2016,de 17 de marzo; 72/2018, de 21 de junio; 34/2019, de 14 de marzo; y 151/2020, de 22 de octubre.

Es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.

6. Conforme a los arts. 670 a 674 LEC, corresponde al LAJ la competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación, y su resolución es susceptible de impugnación ante el juez o tribunal. Esta competencia supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede instar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Estos interesados son los que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador hade notificarles la existencia de la ejecución; y iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

El LAJ es la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

7. Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los arts. 670 y 671 LEC, cuya bondad no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación, resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros, de 15 de diciembre de 2020, que prevé modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos:

"También se pretende unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, y otorgar un mismo trato a postores y ejecutantes. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta tiene postores o si ha resultado desierta.

"Un ejemplo de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 60 por 100 de su valor de subasta. Resulta intrascendente que la subasta haya sido desierta o no, y que el adjudicatario sea el ejecutante o cualquier otro postor".

En relación con el supuesto planteado, el art. 671.2 LEC quedaría redactado como sigue:

"El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante, por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del valor de la subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

El Anteproyecto también prevé que sea revisable en casación la interpretación de preceptos procesales.

8. En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser estimado y desestimado el recurso de apelación.

Concurre VOTO PARTICULAR formulado por el Excmo. Sr. Magistrado D. Juan María Díaz Fraile a la sentencia de la sala por el que se considera que debería haberse desestimado el recurso de casación y, en consecuencia, confirmado la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, a su juicio, plenamente ajustada a Derecho.