Seminario de Derecho Registral 5 de octubre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 5/10/16

CASO 1.- AUTORIZACIÓN EN VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL.- Tenemos una vivienda calificada de VPO perteneciente a 5 hermanos. Uno de ellos fue embargado y como consecuencia de su ejecución perdió su parte de la finca que fue adjudicada a un tercero. Ahora este tercero quiere vender su parte y se plantea si es o no necesaria autorización de Vivienda. La ley no dice nada al respecto y él mismo se ha presentado en Vivienda a preguntar y no saben decirle nada.

Pregunta: ¿es necesaria tal autorización en caso de vender su participación el comunero a un tercero, un subastero, que luego pedirá la división de la cosa común? Y como alternativa: ¿creéis que sigue siendo necesaria la autorización en caso de llegar a un acuerdo con el resto de los copropietarios de tal manera que hagan una extinción parcial de condominio donde la parte del señor se adjudique a los cuatro restantes?

En cuanto a la primera cuestión, se comentó por los asistentes que al tratarse de una venta a un tercero era necesaria la autorización administrativa respectiva, aunque la venta se hiciera solamente de una participación indivisa de la finca.

Esta situación de la necesidad de autorización administrativa para la disposición de una vivienda de VPO se dispensaría en el caso de que la venta lo fuera a algún comunero.

Respecto de la segunda de las cuestiones, se comentó que la disolución de condominio es un acto de administración que no de disposición y que, por lo tanto, no se necesita, en este caso, la autorización. 

CASO 2.- EXCESO DE CABIDA.- Se pretende inscribir un exceso de cabida de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En el registro tiene una superficie construida de 140 metros cuadrados y ahora pretenden inscribirlo con 180 metros cuadrados.

Para ello me incorporan un certificado de un técnico donde se limita a decir que el edificio lleva más de 36 años construido y que “esta vivienda que ocupa la totalidad de dicha novena planta tiene una superficie total construida de 180 metros cuadrados”.

Parece que dicho exceso no puede tener acceso al registro por no estar debidamente acreditado. A la vista de diferentes resoluciones de la DGRN es necesario que en dicho certificado se diga que la nueva superficie que ahora se pretende registrar se adapta al proyecto para el cual se obtuvo en su día la correspondiente licencia ya que, si no fuera así, se puede entender que ha habido una ampliación posterior en cuyo caso deberá procederse a su inscripción previo los trámites pertinentes.

Por otro lado, la vivienda, que es un ático, linda en uno de sus lados con una terraza de uso privativo. Surge la duda de que quizás lo que esté pasando es que hayan metido la terraza y ahora pretenden que sus metros computen como construidos. Evidentemente esta solución no podría ser porque estaría fuera de licencia.

Y otra duda que se plantea es si este exceso implica una modificación del título constitutivo en cuyo caso haría falta la comparecencia de todos los propietarios del edificio o bastaría con un acuerdo de la junta de propietarios. Todo lo anterior, resulta de la presentación de una escritura de herencia.

Se comenta por los asistentes que en el certificado emitido por el técnico se tendrá que hacer constar que la superficie construida del elemento privativo en cuestión era de 180 metros hace 36 años. Tiempo que, según el técnico competente, es la antigüedad de la edificación. Así se puede entender que es simplemente una rectificación de la descripción del elemento privativo y no una modificación de la propiedad horizontal de la que forma parte. Además, se exigiría en el propio certificado que el Técnico hiciera constar que la superficie que se pretende rectificar se ajusta al proyecto por el que se obtuvo la licencia.

También se advierte que puede tratarse de una desafectación de elemento común, como es la terraza por la que linda, ya que la misma parece que es elemento común con uso privativo. En este caso, y si así fuera, habrá de tener en cuenta los posibles acreedores hipotecarios y demás titulares de derechos inscritos que gravan la finca que se pretende rectificar a los efectos de la necesidad de su consentimiento, ante la modificación del objeto que se hipotecó o gravó.

Igualmente señalar, que en caso de que se trate no de una mera rectificación de la obra y de la propiedad horizontal, será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura de modificación de la obra y de la propiedad horizontal junto con las correspondientes autorizaciones administrativas. Todo ello, y sin perjuicio, en su caso, de la necesidad del acuerdo de la junta de propietarios, salvo disposición estatutaria.

CASO 3.- ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA PENDIENTE DE LIQUIDACIÓN.- Se presentó en su día un embargo sobre un bien inscrito a favor de un señor con carácter ganancial. Se puso nota pidiendo la notificación al cónyuge del deudor, artículo 144 RH.

Y ahora presentan del juzgado una diligencia de adición donde dicen que los herederos del ex cónyuge del ejecutado renunciaron a su herencia, así como lo hicieron las hermanas de la misma.

Se adjunta únicamente fotocopia de la escritura de renuncia hecha por las hermanas de la ex cónyuge donde además de renunciar, pero sin aportar documento que acredite ese parentesco, se dice “que la mencionada causante falleció en estado civil de separada judicialmente del ejecutado, habiendo dejado la descendencia de tres hijos llamados… Que los descendientes han procedido a la renuncia- sin que se diga ni en que escritura ni se aporte fotocopia de la misma- estando por tanto pendiente el auto de declaración de herederos judicial en la que se declare herederos a los hermanos del causante”.

La pregunta es: ¿qué hacer? El bien que se embarga es ganancial pero la mujer- que al morir era ex mujer- ya está muerta. En ese caso lo lógico es notificar a sus herederos… pero en vista de la lista de renuncias que hay:

1. ¿Se debe pedir que traigan o digan en que escrituras renunciaron los hijos?
2. ¿Debe acreditarse que son ellos tres los únicos descendientes de la señora?
3. ¿Se debe esperar a que se haga el Acta de declaración de herederos para que sean ellos a los que se haga la notificación?
4. ¿Y, visto lo visto, si finalmente resulta heredero el Estado porque todo el mundo renuncia, debe notificarse al mismo?

Nota curiosa: el embargo es de 417.000,00 euros sobre una golosa Vivienda Unifamiliar en pleno centro de la ciudad.

En este caso, los asistentes comentaron que ante el dato de la situación de separación judicial que se había producido entre los cónyuges y, por tanto, disuelta la sociedad de gananciales, conforme a lo dispuesto en el art. 144.4 del Reglamento hipotecario, y conforme a la DGRN se señala la necesidad de la demanda contra ambos cónyuges o sus causahabientes: “[...] el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058 y 1401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1, ''in fine'', del Reglamento Hipotecario). Y, en tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1. º, In fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que los cónyuges, o el cónyuge viudo y los herederos del premuerto, puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero (cfr. artículos 1083, 1058 y 1410 del Código Civil), en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, estos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a este en pago de su derecho (de modo que solo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria. Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por divorcio de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos”.

CASO 4.- SEGREGACIÓN. GEORREFERENCIACIÓN Y CODIGO REGISTRAL ÚNICO.- Comentario de Resolución de 2 de Septiembre de 2016 (BOE 27 septiembre).

En este caso, se hace hincapié en dos cuestiones:

1.- La DGRN parece contemplar que la aplicación de la notificación a que se refiere el art. 199 de la Ley solamente se aplicará cuando existan titulares “afectados” apreciados por el Registrador.

Así señala expresamente: “El artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.
No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.
De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
En este sentido la Resolución de 17 de noviembre de 2015 contempló como uno de los medios para inscribir rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10% de la cabida inscrita, con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca: «este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”».

En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados”.

2.- Respecto del Código Registral Único y en relación a la instrucción de 2 de agosto de 2016, se hará constar en el documento de despacho, nota simple y certificaciones no solamente el número del código registral único de la finca respectiva sino también, y a efectos internos, el número de finca registral a que se refiere el art. 8 de la Ley Hipotecaria desarrollado por el art. 42 del Reglamento hipotecario.

Así consta expresamente en la citada Resolución. Cabe destacar las siguientes líneas de la misma: Así, a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio (como el presente caso de segregación), sólo se les asignará este código registral único, cuya composición se define en dicha Resolución, y para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único, sin perjuicio de que pueda continuar utilizándose la numeración tradicional únicamente a efectos meramente internos o para facilitar el trabajo de la oficina.
Tratándose de fincas ya existentes a las que se les asigne el código registral único, al objeto de asegurar una debida identificación de la finca registral, deberá hacerse referencia tanto en la nota de despacho del documento, como en la publicidad formal, incluida la que haya de proporcionarse a los notarios con ocasión de la autorización de alguna escritura (cfr. artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario), tanto el código registral único, como el número de finca registral tradicional.

CASO 5.- AGRUPACIÓN.- Obtenida licencia de agrupación de dos fincas y segregación en tres, ¿podría entenderse que no hay extralimitación de la licencia si lo que se hace es segregar dos porciones de dos fincas y agrupar las dos porciones segregadas? Las fincas resultantes de la operación serían iguales que las parcelas resultantes de la licencia. ¿Si las parcelas segregadas fueran inferiores a la superficie de parcela mínima, podría entenderse que la segregación es conforme a la licencia ya que la segregación es puramente instrumental como paso previo para la posterior agrupación de las dos porciones segregadas?

En este caso, se entendió que no era necesario el otorgamiento de nueva licencia a pesar de que la operación escriturada no correspondía con el objeto de la licencia otorgada, ya que el resultado era el mismo desde el punto de vista registral.

Madrid, 5 de octubre de 2016

Sonia Morato González (ponente)

Marta Cavero Gómez

Ana Solchaga López de Silanes

Carlos Ballugera Gómez (editor)