Seminario de Derecho Registral 28 de junio de 2017. Caso resuelto.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 28 de junio de 2017

CASO 1.- Se inscribió en el registro un cambio de local a vivienda y al mismo tiempo, de ese local integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, se sacaron 3 viviendas y garajes o trasteros.

Para ello se obtuvieron todos los permisos pertinentes por parte del ayuntamiento y se inscribió como obra en construcción.

Ahora quieren inscribir la terminación de esa obra y el arquitecto dice que no es necesario contratar el seguro decenal por no haberse variado en nada el volumen edificado. Para ello me trae el escrito que os paso para que lo veáis.

https://practicos-vlex.es/vid/rehabilitacion-seguro-decenal-227433

Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas

El tema que tratamos es la necesidad o no de las garantías (en especial el seguro decenal) cuando se rehabilita un edificio que ahora se destina a viviendas (estuviere antes destinado a viviendas u a otros usos).

Si se rehabilita un edificio no destinado a viviendas y continúa no destinándose a vivienda no hay caso: no se exige el seguro decenal (disposición adicional primera de la Ley 38/1999).

Si un edificio no se destinaba a viviendas y ahora se va a destinar a viviendas, hay que plantear si se exige o no el seguro decenal.

Sistema inicial de la rehabilitación de edificios

Inicialmente, (primera redacción de la LOE) se aplicaba la Ley a:

b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

El texto contiene una norma interpretativa sobre qué se entiende por configuración arquitectónica: la intervención total o parcial que produzcan (uno de los siguientes casos):

• una variación esencial de la composición general exterior.
• una variación de la volumetría.
• una variación del conjunto del sistema estructural.
• una variación que tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

Por tanto, no se aplicaba la Ley a las ampliaciones, modificaciones o rehabilitaciones que no alteraren la configuración arquitectónica del edificio (en el sentido de la norma) y sobraba, en consecuencia, plantearse la cuestión del seguro decenal.

Y la Disposición adicional Segunda exigía la garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del art. 19

a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Por lo tanto, con el sistema anterior:

• No se exigía seguro decenal en edificios cuyo destino principal no fuere viviendas, nuevos o rehabilitados.

No se exigía seguro decenal en edificios destinados a viviendas cuando la rehabilitación no alteraba la configuración arquitectónica. Y hay una norma de interpretación: se entiende que se altera la configuración en el caso de una intervención total o una parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, el conjunto del sistema estructural o tenía por objeto cambiar los usos específicos; sensu contrario: no se exigía seguro en el caso de una rehabilitación que no alterara la configuración arquitectónica en cualquiera de las 4 formas indicadas.

• Se exigía siempre el seguro decenal en los casos de ampliación, modificación o rehabilitación (la palabra alteren se refiere a los tres casos: ampliación, modificación o rehabilitación) cuando se alteraba la configuración arquitectónica, en el sentido dicho.

De acuerdo con el tenor literal de la norma, si se cambia el uso característico del edificio, será necesario el seguro.

No obstante se puso de manifiesto que la clave en este supuesto es la fecha de solicitud de la licencia de obras, dado lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, con arreglo a la cual: ¨ Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.¨

Por ello, tanto si la licencia de obra se solicitó antes de la entrada en vigor de la ley, como si siendo posterior, la edificación tuviera una antigüedad superior a diez años, podría obviarse la necesidad de seguro. En caso contrario, sí sería necesario