Seminario de Derecho Registral 21 de septiembre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 21/09/16

CASO 1.- HIPOTECA DE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR. Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en la que la sociedad propietaria -que se dedica a la construcción- hipoteca el edificio en su conjunto que está realizando. Se pactan unos intereses de demora muy elevados.

Se entiende que la sociedad no tiene la consideración de consumidor, cara a la aplicación de la sentencia el Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, pero, en la propia escritura ya se prevén las futuras subrogaciones de personas que normalmente sí que serán consumidoras.

En la cláusula de subrogación de la hipoteca no se tiene en cuenta el límite de dos puntos para estos casos. ¿Se puede inscribir sin esa cláusula de subrogación, sin necesidad de pedir consentimiento para la inscripción parcial?

Cuando vengan las compras con subrogación, ¿se ha de exigir toda la batería de documentación que garantiza la protección del deudor hipotecario consumidor, y en concreto, expresión manuscrita, limitación de los intereses de demora a dos puntos por encima del ordinario e incorporación de la FIPER?

Sin perjuicio de que se entienda de forma unánime que sería conveniente que la escritura contemplara la futura subrogación del comprador adquirente de vivienda habitual en cuanto a intereses de demora, expresión manuscrita… se manifiestan tres posturas:

• Denegar en tanto no se rectifique en tal sentido.
• Inscribir advirtiendo en la nota de despacho de que en el momento de la subrogación no será inscribible la cláusula de intereses de demora sin la limitación del artículo 114 LH, ni su capitalización, ni la cláusula suelo sin la expresión manuscrita… Sin embargo hay acuerdo en que no se puede pedir la FIPER.
• Despachar sin más.

CASO 2.- DONACIÓN DE UNA DEUDA.- En una escritura de donación consta la siguiente estipulación: PRIMERA.- CONSTITUCIÓN DE CRÉDITO. DON PEDRO constituye en este acto a favor de su madre DOÑA ELENA un crédito consistente en la obligación del primero de abonar la suma de 25.000 €, en los términos contenidos en la presente estipulación segunda de la presente escritura.

El crédito se constituye a título gratuito, en concepto de donación que DON PEDRO efectúa en favor de la acreedora DOÑA ELENA.

DOÑA ELENA acepta en este acto la donación y queda, por tanto, titular del crédito constituido. El plazo es por quince años, el fallecimiento de la acreedora determina el vencimiento anticipado de la deuda, que deberá pagarse en seis meses desde el fallecimiento. El aplazamiento no devenga intereses ordinarios o remuneratorios.

En el número siguiente de protocolo la madre dona a su hijo, con carácter no colacionable, la nuda propiedad de una vivienda valorada en 250.000 €. Dicha donación se sujeta a la siguiente condición resolutoria: CUARTA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Los comparecientes sujetan la presente donación a la condición resolutoria de que el donatario abone a su madre la deuda reconocida en la escritura autorizada por mí, el día de hoy, número de Protocolo anterior a la presente.

En consecuencia, la falta de pago de dicha deuda en los términos pactados, determinará la ineficacia de la donación en favor de la donante o de sus herederos, con carácter meramente obligacional. Se plantea el régimen fiscal y registral.

Desde el punto de vista fiscal, pagará ITP por la cantidad concurrente, los 25.000 €.

Desde el punto de vista registral, no se encuentra problema en inscribir la donación con condición resolutoria.

CASO 3.- CESIÓN A CAMBIO DE ALIMENTOS. Se presenta en el Registro una escritura de cesión a cambio de alimentos. Una señora cede la nuda propiedad de una vivienda a una entidad que asume como contraprestación “la obligación de proveer de alojamiento” a dicha señora en una Residencia de ancianos identificada en la escritura, “en habitación individual, con derecho a usar de todos los servicios e instalaciones que preste el centro, y ello por todos los días de su vida, tanto en la salud como en la enfermedad, proveyéndola de alimentación y asistencia médica”. La señora se reserva expresamente el usufructo vitalicio de la finca durante toda su vida, pero a continuación, como complemento a la contraprestación (la cesión de la nuda propiedad de la finca), dicha señora:

a) Se compromete a aportar mensualmente a la sociedad la cantidad de 1.500 euros, y

b) Faculta expresa e irrevocablemente a la entidad obligada a la alimentación a la percepción por ésta de las rentas, que hará suyas, que se produzcan por el alquiler de la vivienda cuya nuda propiedad se ha cedido.

Solo consta en la escritura el valor de la nuda propiedad y del usufructo de la finca objeto de cesión y el importe de la cantidad que, además, debe abonar mensualmente la señora a la entidad pero no se cuantifica el importe de la obligación asumida por la entidad cesionaria por lo que no puede apreciarse si las contraprestaciones son equivalentes.

Se plantea lo siguiente:

1º.- ¿Se puede entrar a calificar la posible abusividad del contrato?

2º.- ¿Es inscribible sin que conste el importe de la obligación mensual asumida por la entidad cesionaria?

La abusividad no puede apreciarse. Lo que es abusiva es una condición general, cuya definición legal está en el art. 1.1 LCGC, no el contrato que se supone existente cuando se enjuicia el carácter abusivo de la condición general. El importe de la contraprestación, la obligación de la entidad cesionaria, no puede cuantificarse. Se hará constar en el cuerpo de la inscripción la obligación de proveer alojamiento… a excepción de 1500 € que pagará la alimentista. No se inscribirá lógicamente el poder. Y en el acta se inscribirá “por título de cesión a cambio de alimentos”.

CASO 4.- AGRUPACIÓN CON EDIFICACIÓN HIPOTECADA. Se plantea la siguiente operación: Agrupación instrumental de dos fincas, una de ellas gravada con hipoteca para inmediatamente a continuación dividir la finca agrupada en tres fincas de resultado en la misma escritura y en virtud de la misma licencia.

La consulta formulada es si sería posible no arrastrar la hipoteca que grava una de las fincas originales a las fincas resultantes de la operación que no tengan correspondencia física con la finca originaria gravada con la hipoteca.

Argumenta el Notario que puesto que conforme al artículo 110 LH la hipoteca se extiende a las accesiones naturales podría entenderse que no se extiende a las accesiones no naturales y que deshecha la agrupación la hipoteca no podría gravar las fincas que no tengan ninguna coincidencia física con la finca gravada con la hipoteca.

En esta ocasión la opinión del seminario está dividida. En tanto una parte entiende que hay que seguir los principios tradicionales y pedir el consentimiento del acreedor, otros entienden que hay que aprovechar la utilidad de la Ley 13/2015 y, si resulta con claridad de la georrefrerenciación que la finca hipotecada (que previamente habrá que georreferenciar) está completamente incluida en una de las resultantes, se pueden inscribir las demás sin arrastrar la hipoteca y sin necesidad del consentimiento del acreedor (a éste se le notificará posteriormente).

CASO 5.- LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA GEORREFERENCIACIÓN. En una herencia del siglo pasado (finales de los noventa) se adjudicó la parte urbana de una finca a dieciséis herederos y la parte rústica a una legataria Acaban de obtener la licencia de segregación. La culpa del retraso en el mercado inmobiliario y en la constitución de sociedades es, dicen, del registro.

La legataria ha muerto. Su única hija y heredera, que no tiene descendientes, ha repudiado la herencia de su madre (legataria de la herencia anterior). Uno de los coherederos solicita la inscripción de la segregación de lo urbano. ¿Es necesario el consentimiento de sus quince copropietarios? ¿Es necesario georreferenciar el resto?

Basta la comparecencia de un copropietario. No hay que georreferenciar el resto, según una de las consultas a la comisión.

Madrid, 21 de setiembre de 2016

Marta Cavero Gómez (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez (editor)