Seminario de Derecho Registral 19 de octubre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 19/10/16

CASO 1.- EJECUCIÓN DE SENTENCIA. En un procedimiento declarativo se acredita por la demandante A que determinadas fincas de su propiedad debían haber formado parte de un proyecto de compensación. Como este ya se aprobó e inscribió hace unos diez años, se condena a la demandada B a “entregar, libres de cargas y gravámenes, la plena propiedad de fincas de las reseñadas en el documento X de los aportados con la contestación a la demanda hasta completar las 4000 unidades de aprovechamiento a que tiene derecho. La actora dispondrá de un mes desde la fecha de la notificación de esta resolución para elegir las fincas que hayan de ser entregadas y, realizada la elección, la demandada deberá en el plazo de dos meses entregar la plena propiedad y posesión de tales fincas libres de cargas y gravámenes, convocando a la actora a la realización de las escrituras necesarias dentro de dicho plazo y asumiendo todos los gastos que deriven de ello”.

Ahora se presenta en el Registro mandamiento del Juzgado de Primera Instancia en ejecución de títulos judiciales a instancia de A en cuya parte dispositiva se acuerda la práctica de las siguientes medidas ejecutivas: “se proceda a transmitir la entrega a A de las fincas reseñadas en el auto despachando la ejecución.” Por dicho auto se ha dictado orden general de ejecución para que se haga entrega de seis fincas determinadas, “a los efectos previstos en el artículo 703.1 de la LEC”. El mandamiento, de fecha posterior en quince días al decreto y al auto, se dice que es “ejecutable y firme a todos los efectos”.

Se plantea la duda de si es correcta la aplicación del 703 de la LEC o si sería necesario una escritura pública al amparo del 708 LEC por entender que estamos ante una condena a una declaración de voluntad.

Se adjuntan ambos artículos:

Artículo 703. Entrega de bienes inmuebles.

1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el secretario judicial responsable de la misma ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena y, en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo…

Artículo 708. Condena a la emisión de una declaración de voluntad.

1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.

Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.

Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si esta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los artículos 712 y siguientes hasta completar las 4000 unidades de aprovechamiento urbanístico a las que la actora tiene derecho. La actora dispondrá de un mes desde la fecha de la notificación de esta resolución para elegir las fincas que le hayan de ser entregadas y, realizada la elección, la demandada deberá en el plazo de dos meses entregar la plena propiedad y posesión de tales fincas libres de cargas o gravámenes, convocando a la actora a la actora a la realización de las escrituras necesarias dentro de dicho plazo y asumiendo todos los gastos que deriven de ello.

Se estima que no es necesaria la escritura pública ya que el Auto es directamente inscribible. Es de señalar que estamos en fase de ejecución de sentencia, las 6 fincas a entregar ya están determinadas e incluso en el propio auto se hace referencia al artículo 703 de la LEC.

CASO 2.- LEGADO DE DINERO. Se presenta escritura de aceptación y adjudicación de herencia. La causante fallece soltera y sin ascendientes ni descendientes, bajo testamento en el que lega a la hija de su sobrino 18.000€ e instituye herederos a sus 8 sobrinos por partes iguales. Comparecen en la escritura los 8 sobrinos y la legataria, incapaz, representada por sus padres en ejercicio de la patria potestad prorrogada, y los herederos entregan a la legataria todo el metálico que existe en el caudal hereditario, que asciende a 2.125 €, que la legataria debidamente representada acepta. Además, existen dos fincas que se adjudican a los herederos. Teniendo en cuenta que según el artículo 886 del Código Civil “Los legados en dinero deberán ser pagados en esta especie, aunque no lo haya en la herencia”, ¿pueden los padres de la legataria aceptar el legado en esas condiciones o realmente están renunciando y necesitarían la autorización judicial a que se refiere el artículo 166 del Código Civil?

Si todos los herederos fueran mayores de edad, con plena capacidad para disponer de los bienes, no se plantearían problemas para inscribir. Pero en este supuesto el problema que se plantea es de representación de una incapaz, por lo que unánimemente se estimó que sus representantes no podrán sin autorización judicial, renunciar al resto de los 18.000 euros que habían sido legados, y de los que sólo se entregan 2.125 euros.

CASO 3.- AGRUPACIÓN DE FINCA GRAVADA CON ENTREGA DE OBRA FUTURA. Se encuentra inscrito un contrato de permuta por el que el propietario de la quinta parte indivisa de un solar, permuta su participación a cambio de obra futura -un piso-, pero sometiendo el negocio a la condición suspensiva de la entrega del piso en determinado tiempo.

La constructora, dueña incondicionada de las otras cuatro quintas partes, procede a agrupar esa finca con otras dos de las que es propietaria íntegra; declara ella sola la obra nueva y divide la finca horizontalmente. No se ha acreditado la entrega del piso.

¿Ha de prestar consentimiento el permutante de esa quinta parte para inscribir la agrupación, obra nueva y división horizontal o se puede inscribir, sin ese consentimiento, arrastrando la condición suspensiva a todos y cada uno de los elementos de la división horizontal?

La cuestión a tratar es el problema de las titularidades en los casos de transmisión sujeta a condición suspensiva, en los que hay una titularidad resoluble (la del propietario que es titular registral) y una titularidad expectante (la de la constructora) que hace necesaria la comparecencia de los dos, también por tanto la del propietario de la quinta parte indivisa que fue permutada con esa condición, para prestar su consentimiento a la obra nueva y propiedad horizontal que se quieren declarar.

CASO 4.- COMISIÓN DE RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS. Muchos bancos imponen entre sus condiciones generales una comisión por la gestión personalizada ante el cliente de reclamación de cada impago. Esta cláusula en sus diversas formulaciones ha sido declarada nula por abusiva en muchas sentencias. A título de ejemplo la SJM núm. 1 Vitoria-Gasteiz de 17 junio 2016 y sentencia del JC-A núm. 1 Vitoria-Gasteiz de 30 junio 2016, esta última con cita de muchísimas sentencias en las que se declara la nulidad de esa cláusula^[1].

Existiendo tanta sentencia, la nulidad por abusiva es un concepto indubitado, que conforme a la resolución DGRN 20 junio 2016, permite la inscripción parcial de la hipoteca. Denegada la condición general abusiva, ¿es necesaria la notificación al notario del art. 322.1 LH^[2]?

Se concluye que no es precisa esa notificación y que de hecho hay compañeros que consideran que ni siquiera es preciso indicar en la nota de despacho la denegación de la indicada condición general.

CASO 5.- DOCUMENTO EXTRANJERO. Se presenta un documento privado fechado en 2014, de disolución de condominio entre Alejandro y Enrique, otorgado en Madrid por dos personas ecuatorianas, Emilia y Alejandro. La primera una señora con D. N. I. y domiciliada en Madrid; el segundo, sin indicar domicilio en el documento privado. Por sus cédulas y manifestación de la notaria, resultan de nacionalidad ecuatoriana y domiciliados en Quito. El documento de legitimación de firmas otorgado por la notaria de Quito está apostillado.

La señora actúa en nombre de su hijo Enrique, que es condueño con Alejandro, que no es el padre. La finca valorada en 50.000 euros se la adjudica el hijo menor Enrique por su valor, pero como responde de una hipoteca de 150.000 euros de la que quedan por amortizar 50.000, se considera que no lleva nada por la adjudicación, sin embargo, la madre en nombre del hijo asume la deuda en su integridad. Se plantea ley aplicable, si vale el documento privado con las firmas legitimadas, si la representación de la madre es suficiente o se necesita complemento de capacidad o autorización judicial.

Sin perjuicio de poder formular una consulta a la comisión de derecho internacional privado, la opinión mayoritaria se inclina por la necesidad de escritura pública, por exigencias del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ya que un documento privado con una mera legitimación de la firma no se convierte en documento público.

CASO 6.- PERMUTA DE FINCAS ATRIBUIDAS ERRÓNEAMENTE. En el registro hay dos locales uno de 40 m² y otro de 80. Según el notario el local de 40 m² está inscrito por herencia a una familia, en concreto 3 hijos por herencia; y el de 80 m² está inscrito a favor de una sociedad. Esta sociedad tiene vendido su local, con la particularidad de que vendió uno de 40 m² y su título tiene 80. La razón es que al momento de la venta tras la construcción la constructora vendió el local de 40 m² a la transmitente de la sociedad y le dio la propiedad del de 80 m² e hizo lo propio con los transmitentes de la familia citada.

 Ahora quieren arreglar la situación poniendo los títulos a nombre de los verdaderos titulares. Proponen un acta de notoriedad explicando el error y una escritura de rectificación del mismo otorgada por los titulares registrales de ambas fincas. Se plantea si sería suficiente el acta para acreditar el error, sobre la base de que los dueños del local de 80 m² lo poseen desde hace tiempo explotándolo como bar. Se plantea también qué documentos aportar para justificar el error (licencias, etc.) y si el cambio de la situación catastral en la que se padece el mismo error afianzaría la veracidad del hecho cuya notoriedad pretende declarar el acta.

El título hábil sería una escritura de rectificación, pero sería importante probar que ha habido un error. El acta notarial puede ser uno de los medios, que incorpore recibos de luz, de la comunidad de propietarios, la licencia de apertura del bar en la que figuren los metros, u otros supuestos indiciarios como el precio de compra de los locales en su día. Eso sí, si las fincas estuviesen hipotecadas sería preciso el consentimiento de los acreedores hipotecarios.

CASO 7.- AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. Consta dividida horizontalmente una finca en tres entidades, viviendas unifamiliares habiéndose atribuido a cada una de ellas el derecho de uso y disfrute exclusivo de una porción de terreno. Se declara una ampliación de obra sobre una de las entidades consistente en la ampliación de la planta baja, la declaración de una planta 1ª y la declaración de una edificación destinada a garaje. Los titulares de todas las entidades comparecen y prestan su consentimiento. Las otras entidades están gravadas con hipotecas sin que comparezcan las titulares de esas hipotecas.

¿Es posible practicar la inscripción sin arrastrar a la entidad que se amplía las hipotecas que gravan las otras entidades y sin que presten su consentimiento a la inscripción libre de estas hipotecas las entidades acreedoras?

En caso de inscripción arrastrando las hipotecas de las otras fincas, ¿Qué quedaría afecta, toda la entidad que se amplía, o solo la ampliación que se declara y en la proporción correspondiente a la respectiva cuota de participación en la división horizontal de las entidades hipotecadas? Determinar los asientos a practicar en las entidades que no se amplían.

La DGRN ya se ha pronunciado sobre esta materia disponiendo que las cargas se arrastran. Estamos ante una propiedad horizontal tumbada, no un complejo inmobiliario. Se había presentado además una instancia solicitando inscribir sin arrastre de cargas, por lo que directamente procedía suspender, ya que para ello sería necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios.

Incluso algún compañero puso de manifiesto la necesidad de expresión de la causa, onerosa o gratuita, ya que el espacio que ocupa la ampliación es un aprovechamiento de un volumen edificable.

CASO 8.- SUPERFICIE GEORREFERENCIADA. Cuando se inscribe una representación gráfica, ¿qué superficie ha de hacerse constar en la inscripción literaria, la superficie redondeada al metro cuadrado que consta en la literatura de la certificación catastral o en, su caso, en el informe de validación catastral de base gráfica alternativa que están siempre redondeadas al metro cuadrado; la superficie exacta de la finca que indica la aplicación; o la superficie que se hace constar en la escritura?

Con arreglo al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, prevalece la superficie de la finca que conste en la georreferencia. En cuanto al modo de hacerlo constar en el Registro el art. art. 9.1.b).VII LH dice que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

Madrid, 19 de octubre de 2016

Ana Solchaga López de Silanes (ponente)

Sonia Morato González

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez (editor)