Seminario de Derecho Registral 16 de noviembre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 16/11/16

CASO 1.- CLAUSULA INTERÉS DE DEMORA. Se presentan en el Registro, dos escrituras de préstamo hipotecario a favor de la entidad Bankinter S.A.

La primera de estas dos escrituras, se refiere a un préstamo concedido a un matrimonio, cuya vivienda que se hipoteca, es habitual. Y la finalidad del préstamo es la adquisición de la citada vivienda.

En la cláusula sexta, relativa a los intereses de demora, se señala: “Si por cualquier causa el/los prestatario/s demorasen el pago de las amortizaciones, estas cantidades devengarán, a favor de BANKINTER, por todo el tiempo transcurrido entre la fecha en que se haya producido y el reembolso del exceso, el tipo de interés pactado más un diferencial de sobregiro de 2,000000 puntos -interés de demora-. Estos intereses se devengarán día a día, y se liquidarán MENSUALMENTE, o en su caso, cuando existan fondos suficientes para hacer frente a este importe. El mismo tipo de interés se aplicará al saldo, por principal, intereses, comisiones y gastos, que presente la cuenta una vez cerrada hasta que BANKINTER sea reintegrado totalmente, de conformidad con lo establecido en el art. 316 del Código de Comercio. Los intereses ordinarios vencidos y no pagados a su liquidación, se considerarán como aumento del capital no amortizado y desde ese momento devengarán nuevos intereses de conformidad con lo establecido en el art. 317 del Código de Comercio. La totalidad de los débitos vencidos que se hallaran pendientes de pago a su vencimiento serán considerados como única deuda, según lo establecido en el artículo 1.169 del Código Civil, sobre la cual BANKINTER no estará obligado a admitir pagos parciales. No obstante, si el prestatario tuviera la consideración de consumidor, los intereses moratorios previstos en el primer párrafo se calcularán aplicando a las cantidades no satisfechas a su vencimiento un diferencial de sobregiro de 2 puntos porcentuales sobre el tipo de interés ordinario pactado, sin que en ningún caso, dichos intereses moratorios puedan ser superiores a tres veces el interés legal del dinero conforme a lo establecido en el articula 114 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, los intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579, 2, a- de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

En la cláusula segunda se señala: “(…) El pago se efectuará mediante trescientas sesenta cuotas sucesivas y MENSUALES, por un importe de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS cada una, que incluyen la parte destinada a amortizar capital y pago de intereses, en la cuenta corriente que figura en esta, o en cualquier otra que se señale en Bankinter.”

¿Debemos entender que el término utilizado en la cláusula sexta, cuando dice “amortizaciones”, se refiere no sólo al capital sino también a los intereses? Y, por tanto, dentro del supuesto en el que nos encontramos –adquisición de vivienda habitual-, y conforme al artículo 114 LH, ¿sería inscribible?

En la segunda de las escrituras presentadas, se concede el préstamo a favor de un matrimonio, sobre un piso de su propiedad, que constituye su domicilio habitual, adquirido en el año 1985, pero que sin embargo la finalidad es “la financiación de la adquisición, construcción o rehabilitación de viviendas y/o locales, de conformidad con las normas que regulan el mercado hipotecario, y que se lleva a efecto mediante la presente escritura con arreglo a las siguientes cláusulas”.

En la cláusula sexta de intereses de demora, ahora el Banco dice “Si por cualquier causa el/los prestatario/s demorasen el pago de las amortizaciones y/o sus intereses y comisiones, estas cantidades devengarán, a favor de Bankinter, por todo el tiempo transcurrido entre la fecha en que se haya producido y el reembolso del exceso, el tipo de interés pactado más un diferencial de sobregiro de 9,50 puntos (interés de demora). Estos intereses se devengarán día a día, y se liquidarán mensualmente, o en su caso, cuando existan fondos suficientes para hacer frente a este importe. El mismo tipo de interés se aplicará al saldo, por principal, intereses, comisiones y gastos, que presente la cuenta una vez cerrada hasta que Bankinter sea reintegrado totalmente, de conformidad con lo establecido en el art. 316 del Código de Comercio. Los intereses ordinarios vencidos y no pagados a su liquidación, se considerarán como aumento del capital no amortizado y desde ese momento devengarán nuevos intereses de conformidad con lo establecido en el art. 317 del Código de Comercio. La totalidad de los débitos vencidos que se hallaran pendientes de pago a su vencimiento serán considerados como única deuda, según lo establecido en el artículo 1.169 del Código Civil, sobre la cual Bankinter no estará obligado a admitir pagos parciales. No obstante, si la parte prestataria tuviera la consideración de consumidor, los intereses moratorios previstos en el primer párrafo se calcularán aplicando a las cantidades no satisfechas a su vencimiento un diferencial de sobregiro de 2,00 puntos sobre el tipo de interés ordinario pactado, con el límite de tres veces el interés legal del dinero si se trata de préstamo para adquisición de vivienda habitual con hipoteca constituida sobre la misma vivienda, en cuyo caso sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 572, 2, a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

En este caso, no se hace constar el término “amortizaciones”, sino que especifica que los intereses de demora se producirán por el impago de capital y/o intereses. Conforme al art. 114 de la Ley Hipotecaria y en el supuesto que nos encontramos, ¿es inscribible?

Conforme a lo dispuesto en el art. 114 de la Ley Hipotecaria se señala:

(…) Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se hace constar por los asistentes que la palabra “amortizaciones” utilizada en la redacción de la Cláusula Sexta de la primera de las escrituras presentadas, únicamente se refiere al principal del préstamo, a pesar de que en la cláusula de “amortización se refiere además a los intereses”.

Respecto de las segundas de las escrituras presentadas, la cláusula sexta que se refiere “al pago de y/o intereses y comisiones” no sería inscribible conforme a los términos establecidos en el expuesto art. 114 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, parece que el mismo queda salvado conforme a lo que se dispone más adelante, cuando en la misma cláusula se refiere al consumidor, estableciendo que las cantidades adeudadas únicamente lo serán con respecto al principal pendiente de pago.

CASO 2.- SERVIDUMBRE. Se plantea la posibilidad de inscribir una servidumbre de no construcción o utilización de una parcela para instalaciones deportivas o recreativas a favor de la finca colindante. Se cuestiona si sería válida y, en su caso, si se consideraría suficientemente determinada.

Dado el sistema del «numerus apertus», es perfectamente posible la constitución, con carácter real para ser oponible a terceros adquirentes, de una servidumbre negativa consistente en que el dueño del predio sirviente se abstenga de realizar determinadas actividades, pues su contenido está perfectamente delimitado, no va contra el orden público y obedece a un interés legítimo.

Contenidos parecidos se encuentran a veces dentro de los estatutos de la propiedad horizontal. Hay que señalar que, en todo caso, es necesaria la perfecta determinación del derecho real que se está constituyendo, estableciéndose la necesidad de la descripción del objeto de la servidumbre que se constituye, no bastando términos genéricos. Alguno sostiene que concebida en términos muy amplios, podría privar de las facultades inherentes al dominio.

CASO 3.- HERENCIA CON TESTAMENTO OTORGADO EN EL EXTRANJERO. Se presenta escritura de adjudicación de herencia de causante de nacionalidad española residente en el Reino Unido, fallecida en Reino Unido antes del 17 de agosto de 2015, fecha de entrada en vigor del Reglamento Sucesorio Europeo 650/2012 y, por tanto, la legislación aplicable es la española, según el art. 9.8 CC.

La causante tiene 3 hijos de un primer matrimonio y 1 hijo del matrimonio vigente, y no otorga testamento en España, pero sí en Londres en el que nombra executors y trustees (albaceas y fideicomisarios) a su viudo y a su hijo del segundo matrimonio, sin mencionar a los demás hijos. Se inserta el testamento con traducción jurada.

Por otra escritura se hizo pago a los demás herederos de sus derechos hereditarios con dinero de la herencia y éstos concedieron poder al viudo y al hijo del segundo matrimonio para otorgar la escritura actual. En ella la Notario, al amparo de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley de Cooperación jurídica internacional en materia civil, adecua y los interesados consienten, el testamento de la causante de la forma que permita su ejecución en España, reconociendo al viudo el usufructo vitalicio y al hijo la nuda propiedad, dado el pago ya efectuado en favor de los demás herederos, y así se adjudican la finca tras la liquidación de gananciales.

Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil.

Artículo 57. Adecuación de instituciones jurídicas extranjeras.

Los notarios y funcionarios públicos españoles, cuando sea necesario para la correcta ejecución de documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras, podrán adecuar al ordenamiento español las instituciones jurídicas desconocidas en España, sustituyéndolas por otra u otras que tengan en nuestra legislación efectos equivalentes y persigan finalidades e intereses similares. Cualquier interesado podrá impugnar la adecuación efectuada directamente ante un órgano jurisdiccional.

La nueva Ley de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil, ley 29/2015 de 30 de julio, distingue, dependiendo de título de inscripción, si es una resolución judicial o un acto de jurisdicción voluntaria (art. 59) o un documento público (art. 60). Así el citado artículo señala: “Los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen”.

En este sentido, y conforme a lo dispuesto en el caso de documento público extranjero, para que surta efectos en el sistema jurídico español, será necesaria una “equivalencia de formas”. Como ya señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 septiembre 2016, donde se requiere: a) comprobar que la autoridad extranjera está investida de fe pública; b) que la citada autoridad, emite juicio de suficiencia de la identidad y capacidad legal de las partes intervinientes en el documento y, además, conforme al citado art. 60 de la LCJIMC, “(…) que surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen”. Además de las formalidades exigidas en todo documento otorgado en el extranjero, como es la legalización, apostilla o no ser necesaria ninguna de ellas, en su caso.

Conforme al art. 57 de la LCJIMC, lo que realiza el Notario es una adecuación o transposición de una institución extranjera desconocida en el sistema jurídico español a otra u otras equivalentes en el mismo, siempre evitando que la adaptación provoque mayores efectos que los previstos en el país de origen para la institución desconocida. Por otro lado, y respecto al caso concreto, se estableció la necesidad de la acreditación del pago de los legitimarios del primer matrimonio del causante.

CASO 4.- PARTICION HEREDITARIA SOBRE PARTICIPACIÓN INDIVISA. Se presenta escritura de adjudicación de herencia de una causante que fallece viuda y con tres hijos, bajo testamento en el que lega a cada uno de ellos distintos porcentajes de participación sobre una finca que no está dividida horizontalmente. Por ejemplo, “lega a su hijo A, en pleno dominio el porcentaje de participación que del total inmueble corresponda al local, situado en la planta baja; y al piso ubicado en la planta segunda, sin contar la baja, denominado “b” (o derecha subiendo por la escalera”). Luego instituye herederos a dos de los hijos y nombra albacea contador partidor con facultades tan amplias como las que la propia testadora tendría, incluyendo la de entregar legados y la de dividir horizontalmente el inmueble y entregar a cada legatario, los departamentos privativos resultantes de la misma, conforme a lo establecido en las clausulas testamentarias relativas a los legados.

Los tres hijos y el albacea otorgan la escritura de herencia en la que se adjudican el inmueble entero por cuotas, sin proceder a su división horizontal, señalando que se adjudican, por ejemplo, a su hijo A “-un 20% en plena propiedad de la finca del inventario del activo nº 25 (local). –un 26% en plena propiedad de la finca del inventario del activo nº 25” (piso 2º-B).” ¿Es inscribible? ¿Se hace alguna referencia al elemento privativo al que corresponde el porcentaje?

En este caso, se señala la necesidad de la prestación del consentimiento de todos los interesados en la herencia para practicar la inscripción a favor de los mismos únicamente respecto de la participación indivisa que a cada uno se les ha adjudicado por razón de su institución sin que en la misma se señale que a esa participación indivisa le correspondería un elemento privativo de una propiedad horizontal que no consta inscrita previamente en el Registro.

Por tanto, o se constituye la propiedad horizontal y se adjudica la herencia en los términos que consta en el cuaderno particional con asignación de elementos privativos de la misma o se consiente por todos los interesados que, ante la falta de inscripción previa de la propiedad horizontal, se adjudique la finca registral por participaciones indivisas.

Alguno sostiene que no hace falta el consentimiento de todos para inscribir por porciones indivisas, sino que el Registrador puede inscribir la participación del que solicite la inscripción, denegando la asignación de uso, de forma semejante a las que antiguamente se hacían para evitar inscribir parcelaciones sin licencia.

CASO 5.- HERENCIA. FALTA DE TÍTULO HEREDITARIO. Se presenta escritura de adjudicación de herencia, causante que fallece casado en segundas nupcias de cuyo matrimonio no dejó descendencia, y dejando tres hijos de sus primeras nupcias. Fallece bajo testamento que otorgó durante su primer matrimonio en el que legaba a su entonces esposa con carácter alternativo o el tercio de libre disposición en pleno dominio y además de su legítima o el usufructo universal, instituyendo herederos a sus tres hijos por iguales partes.

Comparecen en la escritura la viuda y los tres hijos que declaran expresamente que reconocen como válido el testamento y acuerdan que la actual esposa reciba además de su participación en la sociedad de gananciales su legítima “según el artículo 834 del Código Civil, que es lo que hubiera recibido también en el acta de declaración de herederos abintestato si se hubiese formalizado”. Todos los comparecientes prestan su consentimiento a este acuerdo, capitalizan el usufructo y se le adjudican en pago de las mismas acciones y saldos de cuentas bancarias. ¿Entendéis que tiene título para adjudicarse bienes por ese acuerdo?

En este caso, los asistentes entendieron que, efectivamente existía una falta de título sucesorio conforme a lo dispuesto en el art. 14 de la Ley hipotecaria, exigible incluso cuando no sea la finca del registrador que califica la que corresponde a la viuda. Sin embargo, también hubo la opinión de la posibilidad de inscripción del título en los términos expuestos conforme a lo dispuesto en el art. 817 del Código Civil y por razones prácticas.

CASO 6.- CONSULTA SUBSANACIÓN ABUSIVIDAD INTERESES DEMORA-VALIDEZ DE INSTANCIA. Referente a la posibilidad de subsanar vía instancia las escrituras calificadas defectuosas por la abusividad de los intereses de demora. Se acompañan modelos al objeto de valorar su aplicación o no. Se solicita se indique si con la firma por parte de la Entidad de la Instancia correspondiente procederían a la inscripción del préstamo hipotecario.

- Primer caso. En el préstamo calificado con defecto, en la cláusula sexta intereses de demora se indica que, éste sería el resultado de incrementar en DOS puntos el tipo nominal anual vigente en cada periodo: “ABANCA ha acordado RENUNCIAR al importe garantizado a efectos hipotecarios para interés de demora, en lo que exceda de dos puntos respecto del tipo máximo pactado a efectos hipotecarios para intereses ordinarios”.

- Segundo caso. En el préstamo calificado con defecto, en la cláusula sexta intereses de demora se indica que, éste sería el resultado de incrementar en MÁS DE DOS puntos el tipo nominal anual vigente en cada periodo: “ABANCA ha acordado RENUNCIAR a los intereses de demora pactados en lo que exceda de dos puntos porcentuales sobre el tipo de interés ordinario vigente en cada momento, así como el importe garantizado a efectos hipotecarios para interés de demora, en lo que exceda de dos puntos respecto del tipo máximo pactado a efectos hipotecarios para intereses ordinarios”.

En el primer caso, se hace referencia a la aplicación de la accesoriedad del derecho real de hipoteca al préstamo concedido, por lo que se entiende la validez de la instancia privada otorgada por ABANCA con firma legitimada y sin necesidad del consentimiento del deudor hipotecante. 

Sin embargo, en este otro caso, lo que prima es el carácter abusivo de la cláusula, siendo por tanto nula y no siendo suficiente la instancia emitida por el Banco acreedor. Siendo necesaria la modificación del préstamo hipotecario con intervención de los interesados para la prestación del consentimiento respectivo. Modificación que requerirá el otorgamiento del correspondiente documento público.

Además, se recuerda la SAP de 14 marzo 2016, según la que las cláusulas abusivas no se pueden confirmar, la renuncia a reclamaciones por la confirmación es también nula y que requieren que para re-negociar el contrato cuando hay una cláusula abusiva el deudor persona consumidora tenga una verdadera libertad para suplir la cláusula abusiva, no hay libertad cuando el deudor actúa por temor y hay temor cuando firma por creer que si no firma no le quitarán la cláusula abusiva.

Además, la STS 22 abril 2015, en el supuesto en que se incorpore al contrato por la negociación una cláusula beneficiosa para el predisponente, como es el caso, ya que la cláusula de demora establece un derecho a cobrar tales intereses a favor del banco, exige para que la re-negociación sea válida que la persona consumidora se beneficie de una contrapartida apreciable[1].

CASO 7.- HIPOTECA ENTRE PARTICULARES. ¿Es posible inscribir la cláusula que permite ejecutar por los procedimientos de ejecución directa y extrajudicial, constando en valor a efectos de subasta, pero sin ningún certificado de tasación?

La reforma producida por la Ley 19/2015 de 13 de julio en relación a los artículos anteriormente expuestos, plantea el problema, entre otros, de si la nueva normativa se aplica a todo tipo de hipotecas o solamente a aquellas que se comercializan en el ámbito del mercado hipotecario. Conforme a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 29 octubre 2013 señala: “Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, sale al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer ahora para toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación (…)”.

Este criterio es el que se sigue aplicando a pesar de que la citada Resolución de la DGRN es anterior a la reforma operada por la ley de 2015 y al problema que ha podido plantear la nueva dicción de los artículos modificados. Así se acordó en un seminario anterior apuntándose que el “en su caso” podía referirse a bienes que no se pueden valorar, una cuota, un no pleno dominio… prevaleciendo una interpretación finalista.

La resolución 14 setiembre 2016, interpreta el “en su caso” del art. 682 LEC, en el sentido de que la tasación exigida puede ser realizada o no por entidad homologada, siempre que se tase por profesionales, ya que en el caso de que el acreedor no sea una de las entidades del art. 2 LMH, no es necesario que la tasación se haga por tasadora homologada, bastando que entre las funciones profesionales de la entidad que tasa se encuentre, precisamente, la función de tasación. Sobre la necesidad de la tasación también puede verse la resolución de 31 marzo 2014.

CASO 8.- PLAN GENERAL URBANO AYUNTAMIENTO MADRID. Pisos de menos de 37 metros cuadrados útiles. En la declaración de obra nueva en construcción aparece descrito un piso de 30 m² útiles “con varias dependencias y servicios para su destino”. ¿Ha de pedirse aclaración para armonizar tal descripción con el art. 7.3.4 del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid? ¿Esa aclaración, de ser necesaria, vale con que la haga el técnico o ha de intervenir también la propiedad?

Artículo 7.3.4 Programa de vivienda (N-2)614 1. A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

615 1) Acuerdo de la CSPG nº 1, de 11.12.1997. Condiciones mínimas que deben reunir las piezas de una vivienda: Entender aplicable la Orden del Ministerio de la Gobernación de 29 de febrero de 1944 (Boletín Oficial del Estado 1.03.44) por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, toda vez que como normativa sectorial vigente es de aplicación simultánea con la de carácter urbanístico establecida en el Plan General. 2) Acuerdo de la CSPG nº 99, de 11.03.1999. Interpretación del artículo 7.3.4.1: Programa mínimo de vivienda: 1º Como consecuencia de la asimilación de los apartamentos regulados por el Plan General de 1985 en el régimen general de vivienda instituido en el nuevo Plan General, se considera satisfecha la condición de viviendas mínima, determinada por el artículo 7.3.4.1 de sus NNUU, en aquéllas que únicamente dispongan de “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo”, siempre que su superficie útil total no sea inferior a veinticinco metros cuadrados, pudiendo superar los treinta y ocho metros cuadrados referidos en dicho artículo. 2º Se considerará que la cocina está integrada en el conjunto “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio” cuando entre ella y el resto de dicho conjunto exista una superficie practicable igual o superior a dos metros cuadrados, hueco de paso incluido. 3º La expresión “estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio” lleva implícita la posibilidad de segregar físicamente el dormitorio.

En este caso, se ha distinguido por los asistentes en cuanto al criterio de valoración aplicable en la calificación, entre la tipología del inmueble y su superficie. Es decir, para aplicar el art. 7.3.4.1 unos atienden a la tipología y otros a la superficie de los pisos, por lo que el resultado de la calificación puede variar. En todo caso, cuando los pisos miden menos de 25 metros cuadrados hay acuerdo en que se debe suspender la inscripción de la escritura.

CASO 9.- REPRESENTACIÓN BASES GRÁFICAS. En caso de división de finca ¿tiene que estar previamente coordinada? Si de la división resulta la coordinación de la matriz, como la coordinación de las fincas resultantes de la división, por imposibilidad técnica de realizar las comunicaciones electrónicas al Catastro de las operaciones realizadas, queda pendiente de la respuesta del Catastro, ¿es necesario hacer constar algo al respecto de la coordinación en los asientos de división? Dado que no es posible hacer las comunicaciones al Catastro, ¿es necesario hacer constar en el asiento que por motivos técnicos no se ha hecho la comunicación al Catastro, que queda pendiente?

Se entiende por los asistentes que no será necesario hacer constar en el asiento registral de la división de las fincas ni en el de la matriz, referencia alguna a la imposibilidad de la comunicación al Catastro por imposibilidad técnica apreciada.

Eso sí, hay que quedar a la espera de que el Catastro habilite los medios adecuados para recibir las comunicaciones correspondientes, a fin de ver si entonces hay que hacer los envíos, que estando vigente la obligación legal de remisión, no se hicieron por la imposibilidad técnica apuntada.

CASO 10.- INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. En el Registro está inscrita la obra nueva parcial, referida al módulo A de un Edificio destinado a centro docente privado. El 31 de octubre se presentan:

1.- Escritura de 14 octubre 2011, prescrita, en la que se declara la obra nueva del módulo B.

2.- Escritura prescrita de 4 junio 2012 en la que se declara la obra nueva de los módulos, C, D. E y F.

3.- Escritura autoliquidada de 11 octubre del actual por la que se declara la ampliación de la obra nueva sobre el módulo B y se declara terminada la obra del total edificio, aportándose las coordenadas del mismo.

Se plantea si hay prescripción y si la entrada en vigor de la Ley 13/2015 sobre el catastro interrumpe la prescripción al hacer necesario para la inscripción la terminación de la obra con las coordenadas de la misma.

Según la legislación fiscal aplicable, se entiende que son obras independientes y que, por lo tanto, hay prescripción. Sin embargo, a efectos registrales, se establece la necesidad de la coordinación entre el Registro y el Catastro conforme a lo dispuesto en la Legislación hipotecaria, pero no parece que esa necesidad de adaptación interrumpa la prescripción.

CASO 11.- LICENCIA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.  En el Registro figura inscrita desde el año 1966 una parcela de terreno sobre la que se ha construido una edificación que se describe como casa. Consta en la inscripción que se ha obtenido “recibo de derechos sobre obras expedido por el Recaudador del Ayuntamiento”. En el catastro la finca figura descrita como: "parcela construida sin división horizontal”. Ahora plantean en la notaría si para dividir horizontalmente dicha vivienda es necesaria o no la obtención de licencia.

Aun cuando no se precisa licencia para dividir horizontalmente, a la luz de la RDGRN de 12 de abril de 2011 (BOE de 27 de junio de 2011) ¿es necesario que se acompañe la primitiva licencia de obras o una nueva con el objeto de poder comprobar si las mismas amparan las nuevas viviendas independientes? 

Conforme a lo dispuesto en el art. 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, modificada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas [actual art. 26.6 TRLS], y conforme a lo dispuesto en el art. 10.3 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su redacción actual, parece establecerse la necesidad de la previa y preceptiva autorización administrativa para únicamente los complejos inmobiliarios.

En resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2014 señaló “(…) En este sentido, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece que «requerirá autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos».

Los términos del artículo 17.6 Del Texto Refundido de la Ley de Suelo son terminantes como se ha dicho, e imponen que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel; b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

Por tanto, parece claro que esta autorización de la Administración competente sólo se exige para los casos de constitución o modificación de un complejo inmobiliario privado, salvo en las excepciones señaladas por la Ley. Sentado esto, se trata de saber si nos encontramos en este supuesto ante un complejo inmobiliario para determinar en consecuencia la exigencia de la correspondiente autorización administrativa”.

Esta misma resolución define el concepto de Complejo inmobiliario: “(…) Es esencial que se trate de un régimen de organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva que junto a los elementos de propiedad privativa y exclusiva existan otros de uso común, ya sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios, cuya titularidad se atribuya por cuotas, que han de tener un carácter instrumental, a quienes en cada momento sean dueños de los elementos privativos. Ha de existir por tanto entre ambos elementos una vinculación «ob rem» o si se prefiere expresar en términos más amplios, dado que no siempre se tratará de inmuebles, una subordinación de servicio o utilidad en favor de los elementos privativos que integran el conjunto (…)”.

Hay que pedir licencia si como consecuencia del acto inscribible aparecen más viviendas de las existentes en el Registro, salvo que se acredite que ya estaban comprendidas en la licencia que se obtuvo en su día. En todo caso, deberá estarse a lo dispuesto en la normativa autonómica correspondiente. Conviene tener en cuenta el art. 53.a) AURH (RD 1093/1997), art. 151 LS Madrid y resolución de 12 abril 2011.

Madrid, 16 de noviembre de 2016

Sonia Morato González (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez (editor)