Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 5 de noviembre de 2014.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez (Ponente)

 Documentación:

Marta Cavero Gómez

5/11/2014

CASO 1.- RATIFICACIÓN. LICENCIA. Una finca está inscrita a favor de A. En 1981, A vende a B una participación indivisa con asignación de uso exclusivo de la finca. Esa escritura no accede al Registro. A su vez, B vende a X esa participación, que tampoco tiene acceso al registro. En 2008, A vende el pleno dominio de la finca entera a C. Dicha venta, sí tiene acceso al Registro, y C la vende a Z, que también tiene acceso al Registro.

Ahora intentan inscribir la escritura de 1981, salvando el tracto con una escritura de ratificación de Z, que es el actual titular registral, por la que ratifica y aprueba en todas sus partes los negocios jurídicos realizados en la escritura de 1981. Luego, todos los comuneros declaran la obra nueva, que está fuera de ordenación. El adquirente del uso exclusivo no tiene licencia de división y no se la van a dar.

Con la ratificación del titular registral se salva el tracto conforme a la resolución de 16 julio 2012, por lo que parece suficiente, para otros, que no indican resolución, la DGRN dice que la ratificación la tienen que hacer todos los titulares intermedios.

En cuanto a la obra nueva, pese al uso exclusivo, quedará inscrita en pro indiviso al igual que el terreno, con la advertencia y comunicación del último párrafo del art. 20 TRLS.

CASO 2.- SOCIEDAD CIVIL. Se aportan bienes a una Sociedad Particular Civil de la Comunidad de Propietarios de Baldíos de Almuriete, constituida en escritura pública. Tal sociedad tiene por objeto principal la conservación, mantenimiento y administración de las fincas o parcelas que constituyen los Baldíos de Almuriete, incluyendo el aprovechamiento de pastos, leñas, rastrojeras, extracción de áridos, colmenas, caza o cualquier otro tipo o género de aprovechamiento. ¿Tenéis claro que es un objeto civil?

El art. 001-2.1.a) del Anteproyecto de Código Mercantil considera empresarios a las personas físicas o jurídicas que ejerzan o en cuyo nombre se ejerza profesionalmente una actividad económica organizada de producción o cambio de bienes o de prestación de servicios para el mercado, incluidas las actividades agrarias y las artesanales. Desde ese punto de vista, al no tener profesionalidad en el ejercicio no estamos ante una sociedad con objeto mercantil.

Dado el objeto civil, para que la sociedad civil tenga personalidad jurídica no es necesaria la escritura pública, pero sí lo es para la aportación de inmuebles, que hay que pedir a fin de hacer constar los pactos sobre constitución y gobierno de la sociedad en el Registro con ocasión de la inscripción de la aportación.

Sin embargo, la RDGRN de 25 de junio de 2012, anulada por sentencia de 14 de febrero de 2013 del Juzgado nº 5 de Lugo y confirmada –la nulidad- por sentencia de 2 de octubre de 2013, en la que declara que resulta hoy con claridad que la voluntad de los redactores del Código Civil fue que sólo tuvieran personalidad jurídica las sociedades civiles que cumplieran los mismos requisitos de publicidad impuestos por el Código de Comercio a las sociedades mercantiles, pero dicha doctrina que niega personalidad jurídica a las sociedades civiles que no consten inscritas en el Registro Mercantil, contraria a la sostenida por el Centro Directivo en su Resolución de 14 de febrero de 2001 ha sido muy criticada. El tema es polémico, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, como lo demuestran los trabajos de Zejalbo Martín.

CASO 3.- FONDO INMOBILIARIO. Escritura de venta de un piso propiedad de un Fondo de Inversión Inmobiliaria en liquidación, otorgada por el representante de la Sociedad Gestora.

De conformidad art. 24-2 ley de Instituciones de Inversión colectiva, ley 35/2003 de 4 de noviembre: “2. La liquidación del fondo se realizará por la sociedad gestora con el concurso del depositario y previo el cumplimiento de los requisitos de publicidad y garantías que el reglamento de esta ley establezca. Una vez acordada la disolución y hecha pública por la CNMV se suspenderán las suscripciones y reembolsos. 3. En el caso de IIC de carácter societario, la disolución y liquidación se ajustarán al Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, con las salvedades que se establezcan en esta ley y en su normativa de desarrollo”. (Número 3 del artículo 24 redactado por el número veintiséis del artículo único de la Ley 31/2011, de 4 de octubre, por la que se modifica la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva («B.O.E.» 5 octubre). Vigencia: 6 octubre 2011)

De conformidad art. 35-3 del Reglamento de Instituciones de Inversión colectiva, RD 1082/2012 de 13 de julio: “3.- Una vez disuelto el fondo, se abrirá el período de liquidación y quedará suspendido el derecho de reembolso y de suscripción de participaciones. La SGIIC, con el concurso del depositario, actuará de liquidador y procederá con la mayor diligencia y en el más breve plazo posible a enajenar los valores y activos del fondo y a satisfacer y percibir los créditos. Una vez realizadas estas operaciones, elaborarán los correspondientes estados financieros y determinarán la cuota que corresponda a cada partícipe”.

En la escritura calificada solo comparece para vender la Sociedad Gestora del Fondo en Liquidación, si bien se incorpora una certificación expedida por apoderado inscrito en el Registro Mercantil de la Sociedad Depositaria del Fondo, con firma legitimada notarialmente, autorizando la venta.

¿Es suficiente esta certificación con firma legitimada para acreditar el concurso del depositario exigido por la ley, o por el contrario entendéis que no es suficiente una certificación con firma legitimada, resultando necesario poder en escritura pública de conformidad art. 1280 CC?

La mayoría defendió la posibilidad de la certificación indicada para la inscripción, sin embargo, otros entendieron que la expresión “concurso del Depositario” indica participación que necesita de comparecencia en escritura pública de ratificación, sin que baste la certificación.

CASO 4.- ADJUDICACIÓN. Decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. La finca hipotecada consta en el Registro como vivienda habitual de los hipotecantes por declaración expresa en la propia escritura de constitución de hipoteca, sin embargo en la ejecución se aprobó el remate en favor del Banco acreedor hipotecario por el 50% del valor de tasación, a pesar de que según el art. 671 LEC vigente en dicho momento, la adjudicación debía ser por importe igual al 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a dicho porcentaje, por el 60%.

Se suspendió la calificación por contravenir lo dispuesto en el citado artículo dada la presunción legal iuris tantum del art. 21.III en favor del carácter de vivienda habitual.

Presentan ahora en el Registro un Decreto adición del anterior de adjudicación, donde se dice: “...practicadas diversas notificaciones en la finca adjudicada no consta que vivan los deudores, por lo que no constituye la vivienda habitual de los mismos”.

Algún compañero me ha indicado que debo calificar las pruebas que dejan sin efecto la presunción legal del art. 21.III LH, en materia tan sensible como la ejecución hipotecaria, pero a mí me cuesta mucho entrar a calificar la valoración que de esas pruebas hace el secretario judicial y entiendo que es suficiente su declaración, bajo su responsabilidad para revocar la presunción legal del art. 21.III LH.

En general se considera que habría que aceptar la declaración del secretario, que resulta difícil poner una nota de calificación habida cuenta de la limitación de la calificación de documentos judiciales conforme al art. 100 RH y que el registrador no puede calificar si la adjudicación respecta el 60 o 70% del valor de tasación para subasta que exige el art. 671 LEC.

Sin embargo, la resolución 13 febrero 2014 tiene una posición contraria, y considera que el registrador puede calificar el ajuste del precio de adjudicación con respecto a un porcentaje del valor de tasación, pues dicho precio es determinante “para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4 de la Ley Hipotecaria”. Ahora bien, aceptada la declaración del secretario, no entran en juego los porcentajes dichos.

CASO 5.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. La Consejería de Transportes está interesada en la presentación telemática de las actas de las expropiaciones que ha realizado. Se trata de documentación antigua, en papel como es lógico, por lo que no pueden ser firmadas electrónicamente por sus otorgantes, algunos fallecidos o ilocalizables y la mayoría sin firma electrónica. La única solución que se nos ha ocurrido es que se elabore y presente una certificación del acta. Se plantea si la certificación puede considerarse documento suficiente. En nuestra legislación tenemos en la Ley del Suelo de Madrid el caso de los convenios urbanísticos, en ellos no se presenta el convenio sino la certificación expedida por el secretario del ayuntamiento. Nuestra comisión para seguir las expropiaciones antiguas de la Consejería de Transportes encuentra que hay argumentos para admitir la certificación (no la compulsa) con determinados requisitos. Lo que se reflejó en un informe del que fue ponente Ernesto Calmarza en el que figura lo siguiente:

"En el supuesto de EXPROPIACIÓN FORZOSA debe tenerse en cuenta que el título [formal] hábil para la inscripción no es, en sentido estricto, un documento público emitido por una autoridad o funcionario público competente (Cfr. artículo 1.216 Código Civil), sino una Acta en la que comparecen, tanto representantes de la Administración como particulares. Es decir, no es propiamente el documento administrativo válidamente emitido por los órganos de la Administración, del que se pueda predicar la expedición de copias auténticas, en el sentido previsto en el artículo 9 del RD 772/1999, arriba transcrito.

“No obstante, si se tiene en cuenta que, en estos supuestos, el documento inscribible es el acta de ocupación, acompañada de la documentación complementaria, lo que implica que tiene las características de un documento público; que el fundamento de derecho primero de la RDGRN citada rechaza la documentación presentada por ser meras fotocopias pero, al mismo tiempo, da a entender que hubiera admitido la copia auténtica, certificación o traslado del acto correspondiente, expedido por quien se halle facultado para emitirlos y con las solemnidades previstas; y, en fin, que parece razonable que el original se conserve en los archivos de la Administración responsable de su custodia, debería adoptarse una postura favorable a su validez. Siempre que se cumplan los requisitos impuestos legal y reglamentariamente en el artículo citado y en el artículo 46 LRJAPyPAC ^[1].

“Por lo tanto, deberá comunicarse por la Consejería qué órganos tienen atribuida la competencia para expedir copias auténticas de los documentos públicos, y deberá revestir la forma de certificación y no de mera compulsa”.

Una de las cuestiones que se plantean es si debe admitirse la certificación o exigirse el acta original. Otra cuestión es la de la liquidación del impuesto. El que se certifique que el acta ha sido presentada en la hacienda de la comunidad y se certifique del 600 correspondiente y del sello de entrada ¿es suficiente?, o ¿habrá que liquidar la certificación que es el documento presentado? Esta pregunta responde a un problema temporal mientras no se generalice más allá de los documentos notariales la posibilidad de autoliquidar telemáticamente.

En relación con la cuestión planteada en primer lugar, la opinión mayoritaria entiende que sería suficiente una copia del acta ni siquiera una certificación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 9 del Real decreto 772/1999. En cuanto a la segunda cuestión si en el acta consta la autoliquidación y se recoge en la copia parece suficiente.

Se indicó que el interés de la Administración en la inscripción de esta documentación es meramente burocrático, de modo que en la comunicaciones realizadas se ha visto que a la Administración le basta, si el documento no se puede inscribir que se le ponga nota, ya que la Administración procedería en ese caso al archivo de la certificación con la nota, sin intentar la subsanación.

CASO 6.- VIVIENDA HABITUAL. El art. 21.III LH tras la reforma de la ley 1/2013 dice que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución. Ahora en una hipoteca se plantea si cabe la manifestación de que la vivienda es habitual a efectos del 21.III LH, pero que no es la vivienda habitual familiar a efectos del 1320 CC.

Pese a la perplejidad que produce una manifestación de este tipo se impuso la opinión que considera que la vivienda habitual del citado artículo de la LH y la del Código civil son distintas, ya que mientras la primera hace referencia al uso de la misma por el hipotecante, que puede ser uno de los cónyuges, como es el caso, la expresión del art. 1320 CC tiene que entenderse en el sentido de vivienda habitual de la familia o familiar.

Eso se funda en que el art. 1320 CC dice que para “disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia”. Si quitamos de ahí la referencia a los muebles el artículo dice para “disponer de los derechos sobre la vivienda habitual de la familia”. Por tanto, vivienda habitual en la LH, pero vivienda habitual de uso ordinario de la familia en el CC. No obstante, quedó un cierto poso de duda a la vista del deber de convivencia que tienen los esposos.

Madrid, 5 de noviembre de 2014

Irene Montolío Juárez (ponente)

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez