Vinculación “ob rem” de fincas de edificios en Propiedad Horizontal.

Los Hechos del supuesto son los siguientes:

1.- Se transmiten 10 locales comerciales situados en 4 edificios en propiedad horizontal colindantes y cuyas superficies son semejantes.

2.- Los estatutos de los 4 edificios permite la agrupación de locales comerciales, aunque lo sea con locales de otros edificios colindantes.

3.- En el certificado de tasación del préstamo hipotecario solicitado para su compra, se condiciona la tasación (dado que las fincas se encuentran materialmente unidas y sin tabiques entre ellas) a que se agrupen las fincas o se vinculen los locales entre sí.

4.- Como consecuencia de ese condicionamiento en la escritura de compraventa se indica que todos los locales constituyen “una unidad funcional y de explotación” (un gran supermercado) y se constituye una “vinculación ob rem” entre ellos, de tal manera que 9 de los locales se vinculan a uno de ellos, que es el segundo más grande.

Se pregunta si es posible esa vinculación ob rem o al faltar una norma legal que le sirva de causa y una verdadera accesoriedad de todos los locales respecto de uno de ello, que pueda considerarse realmente como elemento principal, se hace necesaria la agrupación jurídica de los mismos.

Alternativamente, si, aunque se deniega la vinculación, es posible inscribir la hipoteca sin distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los 10 locales por constituir todos ellos la citada unidad funcional y de explotación, en base a una interpretación finalista de los artículos 44-4 y 217 del RH y a semejanza del art. 218 del RH. 

Respuesta. Se puso de manifiesto, en primer lugar, que en la vinculación "ob rem", la titularidad dominical de una finca se fija por referencia a la de otra, a la que está conectada. Consecuencia de ello es que los actos dispositivos han de producirse sobre ambas fincas conjuntamente. Dado el carácter excepcional que presenta este especial vínculo, en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión o una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad, e incluso de servicio, tal como señaló la Resolución de la Dirección General de 3 de Septiembre de 1982 y reitera la de 28 de Octubre de 2013.

Por otra parte, según la opinión claramente mayoritaria, en el caso que nos ocupa sí se da esta relación de dependencia o accesoriedad o incluso de servicio de una titularidad dominical principal respecto de otra accesoria, ya que se trata de una vinculación de nueve fincas de igual naturaleza respecto de una que se señala como principal, entendiéndose que ese carácter principal no viene determinado exclusivamente por la superficie sino que pueden influir otros factores, como su ubicación o función dentro de una unidad funcional.

Se considera como justificación suficiente para la vinculación el constituir las fincas una misma unidad funcional afecta a una determinada industria o negocio, en este caso a la explotación de un supermercado que se desarrolla totalmente sobre las diez fincas. Es cierto que una unidad orgánica de explotación puede inscribirse como una agrupación de fincas, si éstas son colindantes, y es susceptible de inscripción conforme al artículo 8.2º Ley Hipotecaria, si no son colindantes sino discontinuas; pero ninguna norma prohíbe expresamente la vinculación “ob rem” de varías finca a otra principal sin previa agrupación material y/o formal de la mismas formando una sola finca registral.

Ahora bien, el reflejo registral de esta una unidad orgánica de explotación exige no sólo la determinación y acreditación de esa unidad, sino también la descripción tanto de la finca principal, como también la individualizada de los componentes o elementos vinculados que integran esa unidad, con especial referencia a su peculiar régimen jurídico, pues respecto del régimen de propiedad horizontal en el que están integrados cada uno de dichos elementos, éstos mantienen su individualidad a todos los efectos (res. 27/02/2013).

Al ser positiva la primera respuesta, no procede contestar la segunda pregunta, que de todas maneras se ve discutible salvo que nos encontremos en el supuesto del artículo 218 del Reglamento Hipotecario de que se hipotequen todos los elementos de la misma división horizontal o al menos todos los que en la misma propiedad horizontal pertenezcan al hipotecante si los mismos constituyen una unidad funcional diferenciada dentro de la misma, pero sin necesidad de formar una sola finca registral. Es decir, si las fincas que constituyen una unidad de explotación no pertenecen a la misma propiedad horizontal será preciso, previamente, bien agruparlas si son colindantes, bien inscribirlas como una finca registral de “unidad de explotación” formada por fincas discontinuas (art. 8.2º LH), bien constituir entre ellas una vinculación ob rem, indicando el elemento principal.