Concurso de acreedores. Venta judicial cancelación de cargas. Plan de liquidación concursal.
El historial registral de la finca afectada es el siguiente:
1º- Hipoteca a favor de entidad de crédito con nota marginal de expedición de certificación de cargas para una ejecución hipotecaria practicada el 8 de mayo de 2014.
2º- Anotación preventiva de embargo practicada el 17 de junio del año 2014, prorrogada en 2018.
3º- Anotación de declaración de concurso necesario practicada en febrero de 2016, en virtud de auto de 25 de julio del año 2014. Posteriormente se inscribe la declaración judicial de la apertura de la fase de liquidación. En el Registro de la Propiedad no consta ninguna situación concursal posterior.
Documento presentado:
Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de venta en la que la sociedad titular registral, aparece representada por el administrador concursal. Se manifiesta que se ha aprobado el plan de liquidación, pero no se aporta dicho plan de liquidación, (por lo que no se puede conocer si en dicho plan de liquidación se realiza alguna precisión o aclaración en cuanto a la finca transmitida) Se incorpora la escritura un auto de noviembre de 2017 en el que se dispone la aprobación del plan de liquidación presentado por la administración concursal y con un contenido particular: el juez razona que la finca no puede incluirse en el plan de liquidación “al ser objeto de un procedimiento de ejecución separada que se encuentra en trámite y no ha sido suspendido”… Y que no ha lugar a hacer más consideraciones en relación a los contratos de venta suscritos previamente por la administración concursal ya que no se ha seguido el trámite procesal previsto en la ley para que pueda aprobarse judicialmente o no dicha venta… Por lo que debe declararse que la enajenación de la finca se llevará a cabo fuera del plan de liquidación…
En la escritura el administrador concursal manifiesta, que habiéndose aprobado el plan de liquidación “la enajenación se realiza de forma directa con el consentimiento del acreedor privilegiado dando cumplimiento al auto de 6 de noviembre de 2017” pero en la escritura no comparece el representante del acreedor privilegiado. Sí que consta presentado en el Registro de la Propiedad en fecha distinta, una escritura de cancelación de la hipoteca otorgada por el acreedor hipotecario.
No hay autorización judicial de la enajenación. En la escritura se solicita expresamente que se cancele la anotación preventiva de embargo
En relación con el supuesto planteado surgen varias cuestiones. En primer lugar, que siempre que exista Plan de Liquidación, habitual en la mayoría de los concursos, una vez aprobado judicialmente, deberá aportarse para la calificación, acreditando su firmeza (RDGRN de 8 de julio de 2015).
En segundo lugar, resulta que se trata de la enajenación de un bien afecto a un crédito con privilegio especial. Los derechos de este acreedor hipotecario deben ser respetados en todo caso pues, como ha señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 491/, de 23 de julio, "el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a la prevista con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puedo obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legamente, en este caso, en el artículo 155 LC." El artículo 149 Ley Concursal en su redacción vigente dispone en su apartado 2 que para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4. Este precepto prevé unos trámites (conformidad de los acreedores hipotecarios al precio acordado, tasación oficial, anuncio de la mejor oferta aprobada judicialmente en los términos legales, inexistencia de mejores ofertas, etc.) que no se han cumplido en el caso que nos ocupa. Este criterio ha sido confirmado por la Resolución DGRN de fecha 11 de septiembre de 2017 (BOE de 5 de octubre), y ha sido ratificado de forma rotunda por la Sentencia del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, dejando claro cuál es el régimen legal aplicable a la enajenación de un bien inmueble, titularidad del concursado, que está gravado con hipoteca. Del Fundamento Tercero de esta sentencia, aun cuando se refiere a un supuesto de transmisión de unidad productiva, resulta con claridad:
a) Que el apartado 4 del artículo 155 LC, prevé, con carácter general, la realización de un bien hipotecado por medio de subasta. Pero permite que el juez pueda autorizar la venta directa, que cuando se haga fuera de convenio deberá cumplir con los requisitos que dicho apartado 4 impone.
b) Que esta regla debe operar tanto si la transmisión se hace con arreglo a las reglas legales, como si se realiza conforme al plan de liquidación.
c) Que la regla general del artículo 155.4 Ley Concursal debe ser respetada en todo caso y que es necesario la conformidad del acreedor hipotecario para la enajenación del bien gravado por un precio inferior al pactado.
Para mayor extensión sobre este tema, véase el caso número 5 de la anterior reunión del Seminario.
Finalmente, en cuanto a la cancelación de las cargas sobre la finca, por lo que se refiere a la cancelación del embargo es claramente insuficiente la solicitud manifestada en la escritura debiendo obtenerse el oportuno mandamiento expedido por el Juzgado de lo Mercantil. Y en cuanto a la escritura de cancelación de hipoteca que consta presentada, existe el obstáculo de ser necesaria la previa cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación para la ejecución hipotecaria.
Respecto de esta cancelación de hipoteca, se dijo que, una vez practicado el asiento en el Registro, quedaría removido el obstáculo para una aplicación del artículo 155.4 Ley Concursal, pues el bien no estaría afecto a un crédito con privilegio especial. Sin embargo, se advirtió del riesgo que se corría cancelando la hipoteca, dejando vigente la anotación preventiva de embargo, que, de esta manera, mejoraría de rango. Se consideró entonces que, dentro de un proceso de liquidación, la inscripción de la venta o adjudicación del bien debe ser simultánea a la cancelación de las cargas que no deban de subsistir, como si se tratara de un negocio complejo, y que debía ser calificadas e inscritas ambas operaciones, inscripción de la transmisión y cancelación de los gravámenes simultáneamente, a modo similar a lo que sucede con el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas en los procedimiento de ejecución. O, cuando menos, practicar la cancelación de las cargas que se hayan extinguido de manera simultánea, para no alterar el rango en el Registro y que éste publique, adecuadamente, todo el resultado del proceso de ejecución universal que implica la liquidación en sede concursal