VIVIENDAS CON FINES TURISTICOS
Tras la última reforma de la LPH el nuevo art. 17.12 dice “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
¿Pueden las comunidades de propietarios prohibir el uso de las viviendas para fines turísticos con un acuerdo al efecto adoptado por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas o, por el contrario, para ello es necesario que el acuerdo sea adoptado por unanimidad? ¿Al amparo de este artículo, puede extenderse a otro tipo de actividades similares p.ej. hospedaje o debe ser interpretado de forma restrictiva únicamente para las viviendas de uso turístico?
La interpretación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler en lo relativo al ejercicio de la actividad turística fue objeto de un intenso debate, especialmente en el estudio de la primera cuestión planteada.
Así, respecto a si la norma del nuevo artículo 17.12 de la Ley amparaba la prohibición total del uso turístico, un grupo de compañeros consideró que puesto que las restricciones al derecho de dominio deben ser objeto de una interpretación restrictiva y la ley habla simplemente de limitar o condicionar, la reforma no permite una exclusión total de la posibilidad de realizar arrendamientos turísticos salvo que, lógicamente, al acuerdo fuese adoptado por unanimidad.
Por el contrario, otros compañeros consideraron que los acuerdos adoptados por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pueden amparar la prohibición de uso turístico por varios motivos:
. la propia finalidad de la norma, que se ha dictado como consecuencia de una realidad social contraria a la necesidad de unanimidad para prohibir en las comunidades de vecinos esta actividad, sin perjuicio de los derechos de quien viene ya realizando esta actividad, como resulta del hecho de que estos acuerdos no tengan efectos retroactivos.
. el propio concepto jurídico de prohibición, que es considerado por muchos autores como una limitación del dominio, por lo que tendría encaje jurídico dentro de la expresión limitar.
. la dificultad de distinguir aquellos acuerdos que aun cuando configurados como limitaciones, impongan en la práctica tales trabas que supongan la imposibilidad de ejercitar la actividad.
Existió en cambio unanimidad en entender que la actividad prohibida por la Ley era la específica prevista en el apartado e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, puesto que la Ley que ha motivado la reforma se refiere de forma específica a los problemas que plantea el alquiler turístico, como resulta con claridad de su Exposición de Motivos, sin que quepa en consecuencia extender su ámbito al hospedaje u otras formas distintas de arrendamiento.