VENTA Y OPCIÓN DE COMPRA.
Una sociedad mercantil vende a otra sociedad una finca por un millón de euros, precio que es abonado del siguiente modo: trescientos ochenta mil es satisfecho a un acreedor hipotecario anterior, setenta mil euros se compensan con un préstamo que le había concedido el ahora comprador, y quinientos cincuenta mil se abona mediante transferencia.
En la misma escritura, se concede al vendedor una opción de compra, por el importe de un millón setenta mil euros, que puede ser ejercitada hasta el 1 de octubre de 2024.
Se plantea si dicha estipulación es válida, o puede ser un supuesto de pacto comisorio contrario a nuestro ordenamiento.
En el estudio del supuesto planteado se recordó la reiterada doctrinan de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 9 de enero de 2024) conforme a la cual "el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil)."
Ahora bien, como también ha señalado el Centro Directivo (así, resolución de 28 de enero de 2020), para que el registrador pueda apreciar la existencia del pacto comisorio, es necesario que de las circunstancias concurrentes se desprenda que claramente estemos ante un contrato de financiación y que la opción de compra se constituya en garantía de aquélla. En el supuesto planteado, en el que además no intervienen consumidores sino sociedades mercantiles, tales circunstancias no resultan de forma palmaria de la escritura, máxime si se tiene en cuenta que nuestra legislación admite de forma expresa la venta con pacto de retro, en la que se puede exigir no sólo lo previsto en el artículo 1518 del CC (es decir, el precio de la venta, gastos del contrato, pagos legítimos, gastos necesarios y útiles en la cosa vendida), sino también "lo demás que se hubiese pactado" (artículo 1507 del CC)
Al amparo de este último precepto citado admite la doctrina de que se pueda exigir para ejercer el retracto convencional un precio superior al de la venta, motivo por el cual se consideró que si no existen circunstancias evidentes de las que resulte un pacto comisorio, no hay inconveniente para admitir una venta y simultánea opción de compra por un precio superior.