URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS
En 1987 se hizo un estudio de detalle para urbanizar una parcela de terreno, mediante la construcción de chalés unifamiliares y una calle que atraviesa la parcela. Al tratarse de una única parcela, no se hizo ninguna reparcelación, sino que directamente se declaró la propiedad horizontal tumbada y se fueron inscribiendo las obras nuevas correspondientes a los chalés.
El estudio de detalle determinó la cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de la parcela destinada a zona verde. La cesión se formalizó en escritura pública, posterior a la escritura de división horizontal y fue, posteriormente, aceptada por el Ayuntamiento –si bien la aceptación no se ha formalizado en escritura-, pero no se llegó a inscribir. Ahora el Ayuntamiento quiere inscribir la porción cedida a su favor.
Dado que los chalés se han ido transmitiendo, se plantea si sería necesario el consentimiento de los titulares actuales para poder inscribir la cesión. En la inscripción de división horizontal no consta ninguna referencia a la necesidad de ceder la porción al Ayuntamiento, sino que, al contrario, se distribuye toda la superficie registral de la parcela –incluyendo por tanto la superficie que debe corresponder a la calle- entre superficie ocupada por los chalés, superficie destinada a uso privativo de los chalés, y superficie “destinada a uso común”. En las licencias de obra sí que constaba como condición hacer efectiva la cesión, si bien de forma muy escueta, y esa condición no se hizo constar en el Registro.
Al resultar la obligatoriedad de la cesión del estudio de detalle, que fue debidamente aprobado, cabe plantearse si la cesión puede resultar oponible a los titulares de los chalés sin necesidad de que presten su consentimiento. En su defecto, se plantea la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 31 del Real Decreto 1093/1997, para evitar la necesidad del consentimiento de todos los propietarios, si bien es cierto que este caso no se trata de un instrumento de planeamiento dirigido a regularizar o legalizar terrenos con edificación consolidada.
El Ayuntamiento tiene un conflicto con algunos de los propietarios, ya que éstos han invadido parte del terreno destinado a zona verde. Además, con arreglo al planeamiento posterior este terreno ha pasado a ser zona edificable, y el Ayuntamiento está interesado en su enajenación.
La mayoría entiende que no se puede inscribir sin el consentimiento de los copropietarios. Tienen una titularidad inscrita sobre ese terreno como elemento común de la propiedad horizontal. El planeamiento no les vincula, no se les puede oponer el Estudio de Detalle aprobado cuando no eran titulares. Es necesario su consentimiento, voluntario o por vía judicial, o un nuevo procedimiento urbanístico en que sean parte.
Alguno sostiene la posibilidad de acudir al procedimiento de reanudación del tracto interrumpido del artículo 37.3 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, aunque es improbable la ausencia de oposición.