URBANISMO. AFECCIÓN REAL

Existe una afección real urbanística en la inscripción primera de la finca; existen cargas posteriores a la misma. Después de la última de las cargas –hipoteca y otra anotación de embargo- aparece una anotación de embargo a favor del Ayuntamiento por deudas derivadas de la falta de pago de las cuotas de urbanización para hacer efectiva la afección real. Se presenta certificación de la adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores. No se dice nada más: qué cargas, si son posteriores a la anotación o a la afección real

¿Qué requisitos deben ser objeto de calificación además de los comunes en este tipo de adjudicaciones?

¿Es exigible aclaración de las cargas a cancelar y debe ser objeto de calificación la notificación a los titulares de las mismas de la resolución que ordene la cancelación y de su firmeza?

La Dirección General resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio de 2014, considera que la afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real, según resulta de los artículos 18.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y 19 del Real Decreto 1093/1997, y esta afección se extiende no solo a los titulares de derechos y cargas en la finca de resultado, por efecto de la subrogación legal operada, sino también sobre aquellos constituidos sobre dicha finca con posterioridad a la constancia registral de la afección, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.

La Sentencia del Tribunal Supremo 396/2014 de 21 de julio considera que se trata de una hipoteca legal tácita:

 “A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1º   LC (RCL 2003, 1748) , de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir que se convierta de forma expresa con tal carácter ( art. 158.2  LH ). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a

El artículo 19.2 estable una norma especial relativa al cobro de la afección: “En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos últimos de la obligación urbanística, el que la satisfaga se subrogue en el crédito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislación civil, lo cual se hará constar por nota marginal”

El precepto atribuye un derecho a los titulares de cargas posteriores a la afección: la notificación del procedimiento a fin de que puedan pagar y subrogarse en el crédito. Resulta por ello especialmente relevante la calificación de la notificación de la diligencia de embargo, que concretará el ejercicio de esta afección real, a fin de que puedan hacer uso de este derecho.

El artículo 74.3 del Reglamento General de Recaudación indica que si la garantía consiste en hipoteca, prenda u otra de carácter real constituida por o sobre bienes o derechos del obligado al pago susceptibles de enajenación forzosa, se procederá a enajenarlos por el procedimiento establecido en este reglamento para la enajenación de bienes embargados de naturaleza igual o similar.

¿Debe estar vigente la afección cuando se practique la anotación de embargo que trate de hacer efectiva los gastos de urbanización? La Dirección General considera que sí. En resolución de 10 de enero de 2018 sostiene que respecto a los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribucio´n, y que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado. No obstante esta posición es muy discutible atendiendo al artículo 27.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y a la consideración como hipoteca legal tácita por parte del Tribunal Supremo.

En cuanto al segundo extremo, mayoritariamente se consideró la necesidad de dicha aclaración como presupuesto para la cancelación.