TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD

Primer supuesto, pendiente de calificación:

Hipoteca inscrita a favor de A.

Se inicia la ejecución hipotecaria por A.

Se inscribe la cesión de hipoteca a B.

Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue A y no se menciona al cesionario B, pero del Registro resulta que éste adquirió durante la ejecución, por lo que no hay problema de fondo o material, sino formal de que en el procedimiento no se recogió la sucesión procesal de B.

 El supuesto es de hipoteca que inicia Caixa y en realidad termina Caixabank. En el Registro se inscribió la cesión a favor de Caixabank pero cuando ahora viene la adjudicación, que es posterior a la cesión, no se alude a Caixabank porque no han acreditado la sucesión procesal en el juicio.

 La cuestión es ¿hay que suspender por falta de tracto o se cancela la titularidad de Caixabank sin más como asiento posterior?

 Segundo supuesto:

Hipoteca inscrita a favor de X.

Se inicia la ejecución hipotecaria por X.

Se inscribe la cesión de hipoteca de X a Y.

Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue X y no se menciona al cesionario Y, y del Registro resulta que éste adquirió después de la adjudicación, por lo que sí hay un problema de fondo o material, pues se ha inscrito a su favor un derecho real que ya no existía jurídicamente al tiempo de la cesión, pues se consumó con la ejecución hipotecaria.

 Se trata de supuestos por venir, dada la multitud de fusiones, ampliaciones de capital, compraventas, daciones en pago, etc., entre entidades financieras, inmobiliarias, fondos, etc., que no llevan ningún control de las ejecuciones en marcha.

 Pregunta: La misma que en el supuesto anterior, pero ahora se ve con más crudeza: ¿Qué prevalece en estos casos, el principio de tracto sucesivo en la titularidad actual y vigente de la hipoteca (en cuyo caso hay que suspender por falta de tracto, y qué fuerte tener que hacerlo en este caso), o el de prioridad en la ejecución de la misma con su titular en ese momento o sucesor antes de la adjudicación?

 En este último caso, que es el que yo creo que procede:

1º ¿Se cancelan sin más TODOS los asientos posteriores, incluida la propia titularidad de la hipoteca cedida?

2º ¿El cesionario tiene la misma consideración a estos efectos que cualquier asiento posterior del 134 LH que sin embargo solo se refiere a la cancelación de cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores posteriores a la hipoteca (entre los que no se encuentra el cesionario de la hipoteca), mientras el 674 LEC habla de todas las inscripciones y anotaciones posteriores sin excepción (en cuyo caso sí estaría incluido)?

3º ¿Se podría considerar al cesionario como un titular sujeto a resolución del 175.6 RH y por tanto con derecho a consignación? Pero ¿cómo se articularía esta necesidad de previa consignación para despachar la adjudicación judicial/cancelación pues el rematante dirá que eso no es su problema? PD: no he hablado del art. 176 RH porque creo que se refiere a supuestos distintos.

 Se entiende por la mayoría que si bien la cesión de crédito no es una carga y que literalmente no se podría cancelar como tal por ser posterior a la nota de expedición de certificación de cargas, lo cierto es que el cesionario del crédito al adquirir ha sido advertido de la existencia del procedimiento y ha sido bajo su responsabilidad no personarse en el mismo para, o bien acreditar que es el nuevo titular si la finca aún no se ha adjudicado, o bien para saber que esa cesión carece de contenido por haber sido ya ejecutada la garantía. Por tanto procede cancelar.