TRANSMISIÓN EN CONCURSO

Se transmiten varias fincas de una entidad que consta declarada en concurso y aprobado el plan de liquidación. Las fincas constan gravadas con una 1a hipoteca a favor del Banco Popular, una 2^a hipoteca a favor del Banco Santander, una 3^a hipoteca a favor del Banco Popular –todas las cuáles han sido objeto de novaciones posteriores- y, con posterioridad, con diversos embargos.

Del plan de liquidación y modificación del mismo aprobados por el Juez resulta que los bienes afectos a créditos con privilegio especial se transmitirán mediante enajenación directa por el valor de tasación que señale una entidad de tasación inscrita en el Banco de España, subrogándose el comprador en los créditos hipotecarios que queden cubiertos por el valor de tasación con el consentimiento del acreedor. Se ordenará la cancelación del resto de las cargas e hipotecas no cubiertas.

En la transmisión el comprador se subroga en la primera y en parte de la tercera de las hipotecas y la venta se realiza por el valor de tasación que resulta de certificados de tasación que se incorporan. No comparece ningún acreedor y se manifiesta que el resto de hipotecas y cargas se cancelarán.

Se plantean las siguientes cuestiones

¿Qué tipo de procedimiento con intervención de los acreedores privilegiados ha de seguirse para salvaguardar los derechos que a los mismos reconoce el art. 155 LC?

¿No debería acreditarse que los créditos y el importe de los mismos cubiertos por el valor de tasación, así como la tasación efectuada se han determinado en procedimiento en el que se haya dado intervención a los acreedores privilegiados?

¿Si el Juez hubiera autorizado esta transmisión, se puede calificar que el valor de transmisión no es superior el mínimo convenido como establece el artículo 155 LC, ya que coincide exactamente con el mínimo?

¿Si el Juez hubiera autorizado esta transmisión y el titular de la 2ª hipoteca no hubiera consentido expresamente, se podría calificar que se está satisfaciendo parte de la 3ª hipoteca con anterioridad a la 2ª?

Artículo 155. Ley Concursal

1. El pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en tanto no transcurran los plazos señalados en el apartado 1 del artículo 56 o subsista la suspensión de la ejecución iniciada antes de la declaración de concurso, conforme al apartado 2 del mismo artículo, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos. Comunicada esta opción, la administración concursal habrá de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos y asumirá la obligación de atender los sucesivos como créditos contra la masa y en cuantía que no exceda del valor de la garantía, calculado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 94. En caso de incumplimiento, se realizarán los bienes y derechos afectos para satisfacer los créditos con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5.

3. Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el juez, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva. De no autorizarla en estos términos, el precio obtenido en la enajenación se destinará al pago del crédito con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5 y, de quedar remanente, al pago de los demás créditos Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los créditos con hipoteca legal tácita será la que resulte de la regulación de ésta.

4. La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.

5. En los supuestos de realización de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial previstos en este artículo, el acreedor privilegiado hará suyo el montante resultante de la realización en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.

Se señala por los asistentes que una vez aprobado el plan de liquidación por el Juez competente deberá la concursada ceñirse al mismo. Así, en el caso planteado, la transmisión de las fincas gravadas con las señaladas hipotecas deberán sujetarse a lo establecido en el Plan de liquidación.

En todo caso, será necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios a la transmisión realizada en los términos expuestos en el caso. Esto es, que la transmisión a favor del comprador se permita con solamente la subrogación de la primera hipoteca y en parte de la tercera.

Igualmente señalar que no procede la cancelación de las demás hipotecas que pesan sobre la finca sin el consentimiento de sus titulares registrales. Salvo, en su caso, de presentación del correspondiente mandamiento de cancelación de las cargas ordenado por el Juez de lo Mercantil competente. Pero en ningún caso, se procederá a la cancelación de las hipotecas sin el consentimiento de los titulares registrales. Se invocan al respecto STS de 23 julio 2013 y las resoluciones de la DGRN de 16 marzo 2016, 13 octubre 2014 y 22 setiembre 2015.