TERMINACIÓN DE OBRA NUEVA DE AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL.
Una SL, dueña de cuatro parcelas colindantes, que son fincas registrales independientes, las transmite a diferentes compradores. A continuación, cada uno de los compradores declara una obra nueva en construcción sobre su parcela en calidad de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La licencia de obras autoriza a la construcción de cuatro viviendas unifamiliares adosadas, licencia que es solicitada por Residencial Siete Picos, C.B.
En las cuatro escrituras de declaración de obra nueva consta literalmente la siguiente servidumbre (que no se ha inscrito): "Se constituye servidumbre recíproca de estructura con las fincas registrales *** y ***, de forma que esta vivienda, junto con las otras tres comprendidas en la citada licencia que se construirán sobre las citadas fincas registrales, no puede ser objeto de demolición o actuación estructural si no es en una actuación conjunta para las cuatro viviendas definidas en el proyecto conjunto, comprometiéndose la parte compradora a respetar dicha advertencia y a ponerla de manifiesto en siguientes transmisiones".
Se plantea ahora, en la declaración de la terminación de la obra, si es exigible el seguro decenal. Véase al respecto la Resolución de 29 de noviembre de 2017.
La exención del seguro decenal prevista en la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación exige dos requisitos, uno objetivo y otro subjetivo: que se trate de la construcción de “una única vivienda unifamiliar” y que sea “destinada a uso propio”. Según la resolución DGRN de 29 de noviembre de 2017, el subjetivo existirá cuando el autopromotor pretenda disfrutar de ella, no destinarla a su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros. Y el objetivo implica el concepto de vivienda unifamiliar que viene dado por unas características constructivas y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso individual. Jurídicamente se estructura como una única entidad física y registral, susceptible de una sola titularidad.
Con relación a este requisito objetivo, se consideró por buena parte de los asistentes que no se daba el presupuesto fáctico que permite la exoneración del seguro decenal. En efecto, la necesidad de constituir la servidumbre recíproca de estructura en los términos que se recogen en la escritura evidencia que no se trata de una vivienda unifamiliar estructuralmente independiente, sino de una edificación única que comprende cuatro viviendas unifamiliares. Recogiendo los argumentos de la resolución antes citada, no concurre en el supuesto planteado esta independencia estructural de las viviendas, lo que imposibilita su asimilación a una vivienda unifamiliar. No concurre en este caso el requisito objetivo de la exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado por cuatro viviendas.
Está claro que el registrador no puede calificar desde la perspectiva del fraude pero, en este caso, de los datos apartados (enajenación de cuatro parcelas colindantes e inmediata declaración de obra nueva en construcción por los adquirentes; licencia conjunta para las cuatro viviendas; necesidad de constituir la denominada servidumbre de estructura) resulta que por el promotor de la edificación se está eludiendo el cumplimiento de la exigencia legal impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación. La exigencia de depositar en el Registro para su archivo el Libro del Edificio, ex. artículo 202 LH, también permitirá comprobar si se trata de construcciones estructuralmente independientes o de una edificación única, y así poder reforzar la argumentación en una eventual nota de calificación negativa.
Por algunos de los asistentes se propuso que, dado que el seguro de daños o caución garantiza durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, podría salvarse la inscripción por medio de un certificado expedido por técnico competente que acreditara que las cuatro viviendas, en cuanto a estos elementos, son independientes entre sí y que el vicio o defecto que tenga su origen en los correspondientes a cada una de ellas no afectaría a las restantes.