TASACIONES, NOVACIONES Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECAS
1º SUPUESTO: INFRATASACIÓN.
- En el año 1999 se constituye una hipoteca con valor de tasación de la finca de 128.000 euros.
- La hipoteca se amplía en el año 2003 fijando un valor de tasación de 267.000 euros.
- Ahora amplían de nuevo la hipoteca, aportan certificado de tasación que tasa la finca en 254.000 euros pero mantienen el valor de tasación del año 1999. ¿Es inscribible?
La mayoría de los asistentes entiende que no, ya que si se modifica la tasación -como ocurre en el presente supuesto en el que se cambia el valor de tasación fijado en 2003 para volver al de 1999- hay que cumplir las exigencias de la legislación actual, y por lo tanto, de acuerdo con el artículo 682 LEC, el valor de tasación para subasta “no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”, por lo que se deberá aportar un nuevo certificado de tasación vigente.
2º SUPUESTO: SOBRETASACIÓN: dos escrituras sucesivas sobre la misma finca, la primera de ampliación/novación de hipoteca anterior de la misma entidad; la segunda, escritura de nueva hipoteca de la misma entidad.
1º En la primera escritura de ampliación y novación se mantiene el valor de tasación inicial de 149.000 euros (basado en un certificado de tasación del año 2007): como mantienen la tasación inicial, y según las Resoluciones de la DGRN de dic. 2013, no es necesario acreditar la tasación, por lo que da igual que el certificado del año 2007 esté hoy caducado.
2º En la escritura siguiente de NUEVA HIPOTECA, vuelven a tasar por los 149.000 euros, pero como el certificado de tasación que incluyen es el del 2007 y está caducado, se les exige nuevo certificado: ME DICEN QUE LA NUEVA TASACIÓN ACTUAL ES DE 77.000 euros. Preguntan si sería admisible mantener la valoración asignada de 149.000 euros por sobretasación, o si debe modificarse el valor de subasta conforme al certificado actual que es lo que yo creo, dada la enorme diferencia en tasación.
Sin embargo, resulta contradictorio aplicar distintos criterios para protocolos sucesivos sobre la misma finca. Por otro lado, Banco Santander está asignando valor de subasta por sobretasación y se está inscribiendo.
En este caso parece que la opinión mayoritaria es admitir la sobretasación puesto que lo que prohíbe la ley es que la tasación para subasta sea inferior pero no que sea superior. Se trata de proteger al deudor frente a la posibilidad de adjudicación por un valor irrisorio.
La sobretasación está proscrita en la Ley de Mercado Hipotecario para evitar la titulización de los préstamos sin una base inmobiliaria real. Por ello deben distinguirse el valor a efectos de subasta y el valor a efectos de Mercado Hipotecario. En cuanto a la responsabilidad de la tasadora por la sobretasación puede verse STS 18 julio 2013.