RETRACTO. LEGITIMACIÓN REGISTRAL
En la escritura objeto de calificación es objeto de transmisión una finca situada en el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares (respecto de la cual existe derecho de retracto a favor de la Comunidad de Madrid, conforme al artículo 3 de la Ley 1/1985, de 23 de enero, del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares), finca que ha sido objeto de enajenación por una subasta pública notarial de conformidad con el plan de liquidación aprobado por el Juez del Concurso.
De acuerdo con la escritura calificada, una sentencia firme de 1999 del Tribunal Supremo declaró procedente el retracto ejercitado por la Comunidad de Madrid contra la titular registral sobre la finca objeto del título calificado, considerando la parte transmitente que ha caducado o prescrito la sentencia, no habiendo sido ejecutada la misma por la Comunidad de Madrid, haciendo el notario autorizante las oportunas advertencias.
Señala expresamente el fallo de la citada sentencia: “Se declara procedente el retracto por el precio de treinta y dos millones de pesetas con abono de las obras de mejora e infraestructuras ejercitado por la Comunidad de Madrid contra la titular registral, debiéndose otorgar la correspondiente escritura por la titular registral, como transmitente y Comunidad de Madrid como adquirente y caso de no hacerse por aquélla se otorgará de oficio por el Juzgado”.
Se consideró que el solo hecho de ser el transmitente el titular registral no faculta para la venta si de la propia escritura resultan viciadas las facultades dispositivas del titular. En este sentido, como ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 19 de octubre de 2013), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral (artículo 40.d de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral.
En consecuencia, habiendo recaído sobre la finca objeto de transmisión una sentencia del Tribunal Supremo que declara procedente el retracto sobre la misma, a favor de la Comunidad de Madrid, debe analizarse si tal derecho priva al titular de sus facultades de disposición.
Se consideró al respecto que la declaración de la procedencia del retracto es una circunstancia que impide la inscripción del documento, aun estando pendiente de formalizarse la correspondiente escritura pública, siendo especialmente significativa al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2015, según la cual el fenómeno adquisitivo derivado de los derechos de adquisición preferente se producen por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1.521 del Código Civil ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el retrayente del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .
Señala a continuación el Alto Tribunal la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el retrayente y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago.