SEGURO DECENAL
En una venta de una vivienda unifamiliar, tras advertirse que la edificación consta en el Registro de la Propiedad en construcción, los comparecientes declaran conocer y aceptar dicha situación, afirmando que la construcción está físicamente concluida desde hace más de seis años. Se señala a continuación que parte adquirente formalizará en un documento posterior independiente la correspondiente acta de declaración de final de las obras, a cuyo efecto manifiesta la parte transmitente que la finca fue construida en régimen de autopromoción individual para uso propio por lo que, no siendo legalmente exigible, no se ha suscrito el seguro decenal previsto en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, exonerando la parte compradora su contratación.
Se plantea si, como se solicita expresamente en el documento, es posible practicar la inscripción de la compraventa manteniendo en el Registro el estado de la finca en construcción, o si por el contrario debe exigirse que se acredite que el vendedor ha destinado la finca a uso propio, circunstancia que sólo ha sido manifestada.
En el estudio de la cuestión planteada se partieron de las siguientes premisas:
- Tratándose de edificaciones concluidas, habiendo sido inscrito el fin de obra de una vivienda unifamiliar sin aportar el seguro decenal, es reiterada la doctrina del Centro Directivo, conforme a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, de que no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "inter vivos" de tales viviendas sin que se acredite y testimonie la constitución del preceptivo seguro, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
- Resulta admisible la inscripción de la venta de una finca que, según consta en el Registro, y así se hace constar en la escritura, se encuentra en construcción (así, resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2007) debiendo en tal caso notarios y registradores advertir, los primeros, y reflejar en la nota al pie del título, los segundos, la circunstancia de no constar registralmente la terminación de la obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los arts. 19 y 20 y disposición adicional 2ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.
-La calificación negativa de un acta de fin de obra no impide la inscripción de una compraventa posterior en la que se indica que la vivienda está concluida (así, resolución de 8 de abril de 2008), debiendo hacerse constar el estado constructivo según el Registro en la nota de despacho.
Partiendo de estas consideraciones, se consideró que no era posible la práctica de la inscripción en el supuesto planteado en tanto no se acreditase el uso propio de la vivienda. Así, si bien con carácter general, como se ha señalado, la falta de inscripción de la finalización de la obra no impide la inscripción de una escritura de compra, lo que no resulta admisible es que constando en el propio título que la obra está finalizada se pretenda su transmisión sin el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos.
La Ley de Ordenación de la Edificación admite excepcionalmente la dispensa del seguro decenal al autopromotor individual para uso propio, pero la transmisión de la edificación una vez concluida debe sujetarse a los requisitos legales, debiendo considerarse la edificación como concluida tanto si dicha circunstancia resulta del Registro como si resulta del propio título.
Y un requisito necesario para la inscripción de la transmisión, además de la exoneración del comprador que ya consta en la escritura, es que el promotor-vendedor acredite el uso propio la vivienda, y para ello no basta, una mera manifestación (así, resolución de 20 de enero de 2020). Será en consecuencia necesario que se aporte prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.