Rectificación descripción de la finca. Tramitación del expediente del Art. 201 LH

Se plantean las siguientes cuestiones en la tramitación del expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción de la finca.

• La necesidad de presentar ante la Administración tributaria el acta inicial por la que el notario solicita la expedición de certificación registral y la práctica de anotación preventiva, en su caso, así como la necesidad de liquidación del acta una vez concluido el expediente.
• La forma en que debe el notario practicar las notificaciones. En especial, la forma de efectuar las notificaciones en el BOE, si la comunicación al Ayuntamiento para la publicación de edictos equivale a su notificación de ser el Ayuntamiento un colindante, así como si debe exigirse que las notificaciones efectuadas a presidentes de las comunidades de propietarios sean efectivamente trasladadas por el mismo a los distintos propietarios de los elementos privativos.

En lo relativo a la necesidad de exigir la liquidación del impuesto conforme a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 12 de junio de 2017) cuando es evidente la no sujeción o exención puede el registrador, bajo su responsabilidad, inscribir aun cuando no se le haya acreditado la liquidación del impuesto. Por contra, cuando se trate de un acto cuya no sujeción o exención resulte dudosa el registrador deberá impedir el despacho del documento si no se le acredita la liquidación del impuesto (debiendo ser entonces la administración tributaria la que, a la vista de lo alegado por el interesado, se pronuncie sobre la no sujeción o exención).

En relación con las actas tramitadas para rectificar la superficie de una finca, la jurisprudencia fiscal viene señalando la no sujeción al impuesto. Así, respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la consulta nº V0750-16, de 25 de febrero de 2016 señala: “La constatación de un exceso de cabida de una finca ya inscrita, con unos linderos delimitados, no implica la adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No supone, por lo tanto, la configuración de una finca nueva sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración. No obstante lo anterior, si el llamado "exceso de cabida" implicase para su titular un incremento patrimonial, al suponer una ampliación objetiva del derecho de propiedad, daría lugar al devengo del impuesto.” Y es evidente que estas actas sólo pueden tener por finalidad la rectificación de un dato erróneo del Registro, pues en otro caso, de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, no procedería su inscripción, conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Respecto al gravamen actos jurídicos documentados, estas actas no tienen contenido valuable, como ha señalado la Dirección General de Tributos, entre otras, en la consulta V0750-16, de 25 de febrero, que afirma: “cabe señalar que la escritura pública de constatación de exceso de cabida de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable es la finca y el acta de constatación de exceso de cabida no supone la configuración de una finca nueva, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos, los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración.”

A pesar de la existencia de esta jurisprudencia fiscal, lo cierto es que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 21 de noviembre de 2012 ha exigido la presentación de los documentos de rectificación de superficie ante la administración tributaria, señalando: “todo documento relativo a modificaciones del Registro, como es en este caso, la superficie inscrita de la finca, tenga la correspondiente nota de la Oficina Liquidadora competente en que conste la liquidación, exención o no sujeción, es decir, que no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la Oficina Liquidadora, que es la que calificará, a efectos de liquidación, lo que proceda, conforme a lo dispuesto en el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo «si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir», por lo que tal devengo o no, corresponde apreciarlo a la Oficina Liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada.”

De conformidad con esta doctrina, siendo la cuestión debatida, se consideró mayoritariamente lo siguiente:

• No resulta necesario exigir la presentación ante la administración tributaria del acta inicial, que tiene por objeto la expedición de certificación, y en su caso, la práctica de la anotación preventiva, por ser actos necesarios para la tramitación del expediente, que no implican mutación jurídico real ni tienen contenido valuable.
• Debe en cambio exigirse la presentación ante la administración tributaria del acta que concluya el expediente, conforme a la doctrina de la resolución de 21 de noviembre de 2012, pues, a pesar de la numerosa jurisprudencia fiscal que señala la no sujeción al impuesto, puede ser considerado, a juicio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como un supuesto de tributación dudosa.

En cuanto a la forma de hacer las notificaciones, ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 7 de noviembre de 2017 que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley», remisión que debe entenderse hecha al Título VI LH en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral y, en concreto, en el artículo 199 LH que dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Y esta forma de notificación también deberá ser objeto de calificación registral, de tal manera que no resultaría admisible una notificación edictal sin acreditar dos intentos previos de notificación personal.

Respecto al supuesto de que la finca colindante esté divida horizontalmente, ha considerado el Centro Directivo en la resolución citada que la tutela de tales colindantes quedará suficientemente satisfecha con la notificación realizada al presidente de la comunidad de propietarios, que es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal), considerándose en consecuencia que su deber de poner en conocimiento de los distintos propietarios la tramitación del expediente queda ya al margen de la calificación registral.

Respecto a las notificaciones al Ayuntamiento, se entendió que de ser colindante la entidad local con la finca que motiva el expediente (circunstancia, que conforme a la resolución de la Dirección General de 2 de febrero de 2010 debe presuponerse de lindar la finca registral con vías públicas), debía ser notificado en tal condición para que pudiesen entenderse cumplidos los trámites legales, sin que surtiese tal efecto la comunicación efectuada al Ayuntamiento para que proceda a la publicación del edicto previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, por tener un objeto distinto.