RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: NOVACIÓN
En una hipoteca constituida sobre un local comercial en 2009 se pacta un tipo máximo de interés ordinario del QUINCE POR CIENTO, y un tipo de interés de demora del VEINTINUEVE POR CIENTO. La responsabilidad hipotecaria de la finca por intereses en la cláusula de constitución de hipoteca es la siguiente: De los intereses remuneratorios durante DOS AÑOS sobre dicho capital, al tipo del QUINCE POR CIENTO anual. De los intereses moratorios sobre el mismo capital al VEINTINUEVE POR CIENTO anual y por el mismo período anterior. Dichos intereses moratorios comprenden a los intereses remuneratorios anteriormente indicados, por lo cual, la responsabilidad máxima por cualquier clase de interés no podrá exceder un VEINTINUEVE POR CIENTO anual sobre el capital del préstamo durante DOS AÑOS .
Ahora presentan una escritura de novación de hipoteca, en la que introducen un período de carencia. Además, para adaptar la hipoteca a la Ley 1/2013 dan nueva redacción a la cláusula de interés de demora que sustituye a la anterior. Después de pactar que el tipo de interés de demora es el tipo vigente en cada momento incrementado en tres puntos, sin que dicho tipo pueda superar en ningún momento tres veces el interés legal del dinero en el caso de que la hipoteca se haya constituido sobre vivienda habitual, se establece lo siguiente: A efectos hipotecarios, tanto respecto de deudor como de los terceros hipotecarios, el interés de demora no podrá superar el QUINCE ENTEROS POR CIENTO nominal anual.
Pregunta: ¿Es necesario que den nueva redacción a la cláusula de constitución de hipoteca? Es que los intereses de demora garantizados son dos años al 29% y ahora pactan que el tipo máximo a efectos hipotecarios es el 15% pero no tocan la cláusula de constitución de hipoteca.
La postura mayoritaria defiende que sí, que debe rectificarse la cláusula de constitución de hipoteca, pues en otro caso la hipoteca está garantizando intereses de demora por encima de los que devenga el préstamo. Además, al incluir en la cobertura de intereses de demora tanto los remuneratorios como los de demora, la cláusula genera confusión.
Postura minoritaria: se puede inscribir entendiendo solicitada la modificación de la responsabilidad hipotecaria al novar los intereses, dado que la fórmula del máximo de responsabilidad no es sacramental.