REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

REPARCELACIÓN. TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Existe un Proyecto de Reparcelación inscrito en el Registro desde el año 2009; recientemente se ha modificado el Plan Parcial y se está tramitando, en consecuencia, un nuevo Proyecto de Reparcelación que modifica el anterior.

Una sociedad propietaria de varias fincas en la unidad de actuación pretende transmitir a un tercero ajeno a la Junta unidades de aprovechamiento urbanístico de dos de sus fincas. Se plantean al respecto dos cuestiones:

• si conforme al nuevo art. 85 bis de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, es necesaria la aprobación del Ayuntamiento e inscripción en el correspondiente Registro Municipal de transferencias de aprovechamiento
• si para acreditar las unidades de aprovechamiento objeto de transmisión que corresponden a las parcelas es suficiente una certificación de la Junta de Compensación o si resulta necesario un certificado del Ayuntamiento.

En el estudio del supuesto planteado se comenzó comentando la importante reforma producida en la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid por la Ley 11/2022, la cual, entre otras cuestiones, ha introducido un artículo 85 bis en la Ley del Suelo, titulado "Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado".

Este precepto fue valorada positivamente, pues en su redacción anterior la Ley del Suelo de Madrid no admitía expresamente la transferencia de aprovechamiento, salvo en los supuestos de los artículos 92 y 93 relativos a la ocupación directa y la permuta forzosa para la obtención de terrenos destinados para las redes públicas.

Se solventa así cualquier duda que pudiese existir con la normativa anterior sobre la posibilidad de inscribir la transferencia de aprovechamiento, ya que un requisito exigido por la normativa hipotecaria y por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica para el acceso registral era la admisibilidad de la transmisión del aprovechamiento de conformidad con la normativa autonómica. En este sentido, el artículo 33 del Real Decreto 1093/1997 comienza señalando "En aquellos casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de transferencias del aprovechamiento urbanístico,,,"; y según RDGRN 17 de marzo de 2017 para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un lado, que la legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad y, además, que cuando dicha legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución del aprovechamiento urbanístico.

Como ideas fundamentales, de conformidad con el tenor literal del precepto, se señalaron las siguientes:

• La transferencia del aprovechamiento debe realizarse entre parcelas que se encuentren dentro de la misma área homogénea, ámbito de actuación o les sea aplicable la misma ordenanza zonal de ordenación pormenorizada.
• El incremento de aprovechamiento deberá ser compatible con los parámetros urbanísticos de la ordenanza zonal que le sea de aplicación a la parcela, sin que sea posible que alguna de las parcelas afectadas quede sin aprovechamiento urbanístico.
• El título inscribible se le debe acompañar planos expresivos de la localización, dimensiones de las parcelas, aprovechamiento existente y aprovechamiento que se transfiere.
• La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el alcalde u órgano en quien delegue, y en todos los municipios existirá un registro público de transferencias de aprovechamiento. El cumplimiento de estos requisitos será indudablemente necesario para la inscripción del aprovechamiento en el Registro de la Propiedad, pues conforme al artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, "Cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución."
• Finalmente, no se podrán conceder licencias o admitir declaraciones responsables para la ejecución de obras sobre la parcela en la que se implante el incremento de aprovechamiento transferido, en tanto no se encuentre inscrita la transferencia de aprovechamiento en el registro de la propiedad y en el registro municipal de transferencias de aprovechamiento. En consecuencia, la inscripción de la transferencia del aprovechamiento es un requisito necesario para la inscripción de la obra nueva.

En el estudio de la primera de las cuestiones planteadas, se puso de relieve que conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 4 de mayo de 2022), "debe diferenciarse el negocio civil de transmisión del negocio de transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. El primero es posible conforme a las normas generales civiles mientras que el segundo únicamente cuando lo permita la respectiva legislación autonómica. El Real Decreto 1093/1997 contempla la transmisión en los artículos 39, 42.6 y 43 y la transferencia en los artículos 33 a 38, contemplando sólo para ésta la exigencia de autorización administrativa."

Así, mientras que la transferencia se refiere a supuestos de suelo urbano consolidado, en el que el aprovechamiento ya ha sido determinado en el proyecto de equidistribución, y se requerirá conforme al precepto citado autorización administrativa, la transmisión del aprovechamiento puede realizarse con anterioridad a la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución.

En este sentido, el inciso final del artículo 39 del Real Decreto 1093/1997 permite la inscripción como finca independiente del aprovechamiento urbanístico "En los sistemas de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares, cuando una cuota de valor de las mismas se haga constar en unidades convencionales de aprovechamiento y se adjudiquen éstas a empresas urbanizadoras o se transmitan por cualquier título a tercero, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución correspondiente".

En estos casos se consideró que la inscripción de la transmisión no requiere de autorización administrativa, bastando para acreditar la existencia de las unidades de aprovechamiento que corresponden a cada parcela la certificación de la Junta de Compensación. Ahora bien, se recalcó que debía hacerse constar con claridad tanto en la inscripción como en la publicidad formal el hecho de que tales unidades de aprovechamiento no han sido asignadas a la finca de una manera definitiva, pues todavía no existe un acto administrativo firme de aprobación del proyecto de equidistribución. Como ha señalado el Centro Directivo, "quien perfila como objeto de un contrato este tipo de derechos está introduciendo importantes elementos de incertidumbre en el contrato, con un importante componente aleatorio, con una carga de riesgo y con una notable indeterminación temporal, tanto en la definitiva concreción de los derechos como la definitiva materialización de los mismos".

Y una vez sea objeto de inscripción el proyecto de equidistribución procederá la cancelación del folio registral abierto a este tipo de aprovechamiento, como resulta del artículo 42.7 del Real Decreto 1093/1997, según el cual, "Cuando se inscriban a favor del titular o titulares del aprovechamiento la finca o fincas de resultado en la unidad de ejecución designada para que aquél se haga efectivo, se cancelará el folio o folios abiertos al aprovechamiento".