RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
En 2019 se tramitó en el Registro un expediente del artículo 199 LH para la rectificación de la superficie de una finca. La finca medía 292,18 metros cuadrados y después de tramitarse dicho expediente se inscribió un exceso de cabida, quedando la finca con una superficie de 439 metros cuadrados. Se inscribió la base gráfica con las coordenadas georreferenciadas de la finca, de la que resulta que la finca tiene dicha superficie de 439 metros cuadrados. La base gráfica se obtuvo de una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se acompañaba a la instancia, y la finca quedó coordinada gráficamente con el Catastro.
En el año 2022 se presenta una escritura de obra nueva en construcción sobre dicha finca. Al describir la obra nueva se hace constar que la planta de sótano tiene una superficie construida de 441,91 metros cuadrados, solicitándose una “rectificación de la superficie de la finca de 439 metros cuadrados a 441,91 metros cuadrados al no exceder del cinco por ciento de la cabida que consta inscrita”.
Conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 7 de junio de 2019) de la redacción de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse que una vez inscrita una representación gráfica la misma devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b y 199 Ley Hipotecaria).
De conformidad con lo establecido en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, es admisible la rectificación de la superficie de la finca cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita, siempre que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
Ahora bien, este precepto se consideró que ya no puede ser de aplicación cuando la finca tiene una cabida determinada de forma exacta, con inscripción de la representación gráfica georreferenciada, por lo que la modificación de la superficie exigiría la tramitación de un nuevo expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aportado una representación gráfica alternativa de la que resulte una superficie suficiente para la inscripción de la obra nueva.