RECTIFICACIÓN DE ERROR O NUEVA TRANSMISIÓN.

El 10 de octubre de 2013 se presentan en el Registro telemáticamente una escritura de compraventa y otra de constitución de hipoteca autorizadas el mismo día. La hipoteca se presenta en primer lugar. En la escritura de compraventa un señor X adquiere una finca y a continuación la hipoteca a favor de un banco. En la escritura de constitución de hipoteca comparece además una señora -Z- como fiadora.

 Cuando se aportan al Registro las copias autorizadas de las escrituras, la de compraventa viene acompañada de una diligencia de 23 de octubre en la que comparecen el vendedor, el comprador –X- y la señora –Z- que había comparecido en la escritura de hipoteca como fiadora pero no en la de compraventa. En la referida diligencia de Subsanación, después de exponer que mediante la escritura de compraventa referida don… en nombre y representación de... vendió la finca objeto de la compraventa a X, “que la adquirió en pleno dominio con carácter privativo”, se hace constar expresamente lo siguiente: “II.- Que en dicha escritura por error no se hizo constar que además de X, compra también la vivienda Z, y por tanto la adquieren en pleno dominio por mitad y en proindiviso con carácter privativo; lo que por medio de la presente subsanan”.

 Como la escritura de hipoteca no estaba subsanada se extendió nota de calificación, utilizando como Fundamentos de Derecho, que la subsanación no podía perjudicar al banco a cuyo favor se había constituido la hipoteca, puesto que el hipotecante era X. Se tuvieron en cuenta las resoluciones de la DGRN de 7 y 8 mayo 2013, en virtud de las cuales el registrador debe calificar en función de la situación tabular existente en el momento de la presentación.

 El mismo día en el que se notificó al notario y al presentante la nota de calificación, se presenta en el Registro telemáticamente una escritura de rectificación de la escritura de hipoteca en la que comparecen el banco, X y Z, y rectifican la hipoteca constituida en el sentido de que la hipoteca se constituye también por Z.

 La duda es la siguiente: ¿Puede inscribirse la compra a favor de X y Z por mitad y proindiviso y a continuación la escritura de hipoteca rectificada? O por el contrario ¿sería necesario otorgar una nueva escritura de compraventa en la que X le vendiese a Z una mitad indivisa de la finca por entender que X ya había adquirido el pleno dominio de la finca, como resulta de la propia diligencia de subsanación?

 La ponente cita, para sostener la calificación, una resolución de la DGRN de 12 agosto 2011. Además, se defiende que el dominio ya se ha transmitido ya que el contrato de compraventa estaba totalmente perfeccionado al existir consentimiento objeto y causa, y que el otorgamiento de la escritura equivale a la tradición como consta además en la escritura de compraventa y, por tanto, no basta la mera diligencia, sino una nueva escritura de transmisión. Se le advierte una diferencia importante con el supuesto de la resolución: en aquél caso, la escritura ya estaba inscrita, y se pretende rectificar a posteriori.

 Postura mayoritaria: es admisible la diligencia de rectificación, sin perjuicio de las consecuencias fiscales. Por tanto, se inscribiría como está.

 Postura intermedia: la diligencia, además, debería rectificar los medios de pago, para aclarar que ella también paga parte del precio, pues es necesario para aclarar la causa de la adquisición, pero no hace falta ninguna nueva transmisión.