APARTAMENTOS TURISTICOS
Proyecto de decreto por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Examen del informe a presentar.
Se consideró de especial interés la redacción propuesta del artículo 17.5 del Proyecto, llegándose a las siguientes conclusiones.
Señala la parte expositiva del proyecto que en el mismo se introduce por primera vez la posibilidad de prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas Comunidades de Propietarios cuyos Estatutos así lo recojan de forma expresa. Señala al respecto el art. 17.5 del proyecto que “Cuando se trate de viviendas de uso turístico sometidas al régimen de propiedad horizontal, las comunidades de propietarios podrán prohibir en sus Estatutos la implantación de esta actividad”.
La redacción de dicho precepto no resulta acertada por los siguientes motivos:
- La regulación de las facultades que comprende el derecho de propiedad en un régimen de propiedad horizontal es una cuestión propia del derecho civil, careciendo en consecuencia la Comunidad de Madrid de competencia para regular el régimen estatutario del derecho de propiedad de los elementos privativos de una división horizontal. Señala al respecto la sentencia 81/2013, de 11 abril, del Tribunal Constitucional que “las regulaciones relativas a las relaciones interprivatos constituyen reglas de Derecho privado encuadrables en la materia de legislación civil (STC 28/2012, de 1 de marzo, FJ 5), (…). En dicha materia el Estado ostenta, conforme al primer inciso del art. 149.1.8 CE, la competencia exclusiva sobre «legislación civil; sin perjuicio de la conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan». Esta última circunstancia, la previa existencia de un Derecho civil foral o especial, no concurre en el caso de la Comunidad de Madrid, cuyo Estatuto de Autonomía no recoge mención alguna a competencias autonómicas en este ámbito.
- El establecimiento de limitaciones a las facultades del derecho de propiedad debe hacerse además por una norma con rango de Ley. La introducción en un Decreto de limitaciones a la propiedad no previstas legalmente supondría la infracción de la reserva de Ley en materia de propiedad (art. 33.2 de la Constitución), como ha señalado el Tribunal Constitucional en su sentencia número 37/1987, de 26 de marzo.
- La redacción de este precepto no supone realmente novedad alguna respecto al régimen jurídico actual. Al respecto, es indudable que conforme a la legislación civil, es conforme a Derecho que los estatutos de un régimen de propiedad horizontal prohíban la actividad turística, al poder repercutir tal actividad en el interés general de la Comunidad. Señala al respecto el Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de octubre de 2008 que, “La doctrina constitucional entiende que el Art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad”
- Finalmente, si la finalidad de la norma es publicitar el derecho que asiste a los propietarios de un piso o local en régimen de propiedad horizontal de prohibir la actividad turística estableciendo en sus estatutos una interdicción de tal actividad, olvida el Decreto la relevancia que en este ámbito tiene para tal finalidad el Registro de la Propiedad. En efecto, de poco servirá el acuerdo de la comunidad de propietarios de prohibir la actividad turística si no se procede a su inmediata inscripción en el Registro, pues conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y como ha señalado el Tribunal Supremo en la sentencia anteriormente citada de 20 de octubre de 2008, “Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad”. A este respecto, debe además añadirse que conforme a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 19 de febrero de 1999, BOE de 11 de marzo) las modificaciones de un régimen de propiedad horizontal, para su acceso al Registro de la Propiedad, deben de ser objeto de una inmediata presentación, pues las mismas no serán inscribibles si, entre la fecha de adopción del acuerdo y la fecha de la presentación del título modificativo en el Registro, se ha producido la enajenación de algún elemento privativo de la propiedad horizontal.
- Todo ello sin perjuicio de que resulte de interés la posibilidad de introducir en el Decreto la necesidad de que a la declaración responsable exigida para el ejercicio de la actividad en su artículo 11 se acompañe una certificación del Registro de la Propiedad que acredite que tal actividad no esté prohibida en estatutos, materia para la que sí es competente la Comunidad de Madrid, al tener atribuida la competencia exclusiva en materia de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.