PROPIEDAD HORIZONTAL. Segregación
En una división horizontal inscrita en 1970 uno de los elementos independientes era un local de 118 metros cuadrados, en cuya descripción, después de la superficie y los linderos consta expresamente lo siguiente: “Es anexo a este local como zona de expansión del mismo los restantes 2.385 metros cuadrados” (esa zona de expansión coincide con el resto del solar no ocupada por la edificación pero en vez de dejarla como elemento común la metieron “como zona de expansión” de dicho local). En el año 2005 el Ayuntamiento expropió 352,85 metros cuadrados justo en medio de la zona de expansión y al inscribir la expropiación y segregación, la descripción de la finca resto quedó como un local de 118 metros con un “anexo” consistente en una finca discontinua formada una zona A y una zona B. La zona A, con una superficie “según escrituras de 548 metros cuadrados y 442 metros cuadrados según medición real posterior” (así está inscrita). Y la zona B, con una superficie de 1480 metros cuadrados. En el año 2009 los propietarios del local ganaron un pleito que tenían con la comunidad de propietarios y en virtud de sentencia se ordenó segregar como finca independiente -con distribución de la cuota- la zona B, de 1480 metros cuadrados. Ahora los propietarios quieren construir un parking en esta última finca -zona B-. En su día se planteó hacer un parking subterráneo, habiendo llegado a un acuerdo con la comunidad de propietarios a cambio de que se le cediese una plaza de garaje a cada propietario, sin embargo, al final por una serie de razones no pudo llevarse a cabo dicho acuerdo.
Ahora se plantea si podrían hacer un parking en superficie, con la correspondiente licencia, ocupando el 50% de la superficie, para posteriormente vender las plazas de garaje como cuota indivisa, con derecho a la utilización exclusiva de una plaza de garaje determinada. El problema es que, aunque no edifiquen nuevas plantas van a sacar un rendimiento económico del vuelo. Además, aunque dicha parcela de terreno -zona B- esté segregada del local, desde el principio de la propiedad horizontal, toda la zona de expansión -actual zona A y zona B- figuran en el Registro como “anexo” del local.
Se plantea también si podría segregarse la zona A del local del que forma parte y le veo el mismo problema al estar como “anexo”. Y otro problema añadido sería el de la superficie de dicha zona A porque a partir de la inscripción del resto de la finca, después de la segregación y expropiación de 2005, consta en el Registro que la superficie de dicha zona A es “según escrituras de 548 metros cuadrados y 442 metros cuadrados según medición real posterior”, pero en el acta de inscripción de dicha inscripción de finca resto no se hizo constar nada relativo al defecto de cabida.
En la legislación especial sobre régimen de propiedad horizontal la mayor parte de las normas son de carácter imperativo. La existencia de un derecho singular y exclusivo sobre el departamento junto con la copropiedad sobre los elementos comunes, impone que cualquier alteración de éstos exija, en principio, la unanimidad. Y el vuelo y el suelo son los principales elementos comunes por naturaleza.
Así las cosas, si del local se segregó la zona B con su propia cuota, ésta tiene la consideración de elemento independiente y corresponde a su titular el derecho exclusivo sobre el mismo. Ahora bien, el uso de este derecho será el correspondiente a su naturaleza y si la zona B sólo comprende el suelo, el derecho quedará limitado a su utilización en exclusiva por el propietario. Pero sin que éste pueda aprovecharse para sí solo, ni de las construcciones que realice sobre el subsuelo ni las que puedan realizarse sobre el vuelo, pues tales espacios son elementos comunes. Y no altera esta conclusión que ahora se plantee hacer un parking en superficie, para posteriormente vender las plazas de garaje como cuota indivisa con derecho a la utilización exclusiva de una plaza de garaje determinada. Aunque no exista construcción se da la misma razón que impide una apropiación exclusiva del vuelo por el titular del suelo y sin causa que lo justifique. El vuelo de la finca que sigue siendo común.
En cuanto a la posibilidad de segregar la zona A, deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y los propios que imponga la Ley de Propiedad Horizontal. Y respecto a la superficie de esta zona A, deberá aclararse la superficie real cuando se produzca la segregación y, en función de la configuración que se adopte, incluso exigir la base gráfica.