PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO
En el Registro está inscrita una división horizontal de un edificio que está formado por dos bloques (casa uno y casa dos), unidos por una parte central. En la descripción de la obra nueva consta que dichos bloques constan de cinco plantas y además la parte central tiene un sótano comercial. El sótano y planta baja del edificio están destinados a locales comerciales. En cada bloque o casa hay cuatro locales comerciales señalados con las letras A, B, C y D. Los locales A y B de cada bloque tienen una superficie de 65 metros cuadrados en una sola planta, y una cuota de 3,32%. Y los locales C y D tienen una superficie de 31 y 33 metros cuadrados, respectivamente, y constan de planta baja comercial y sótano, con una cuota de 1,59% y 1,69%, respectivamente.
Se quiere cambiar el uso de uno de los locales C. El arquitecto que va a hacer la obra afirma que el local tiene realmente 31 metros cuadrados en cada planta, es decir, en total 62 metros cuadrados, y consulta si mediante un certificado técnico se podría inscribir la superficie real sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.
En el estudio de la cuestión planteada, la compañera que expuso el supuesto de hecho comentó la doctrina de las resoluciones de la DGRN de 26 de octubre de 2012 y 14 de junio de 2013, conforme a la cual, con carácter general, la modificación de la superficie útil y construida de un local en régimen de propiedad horizontal, aún sin variar la de los demás elementos, debe considerarse una modificación del título constitutivo que requiere la intervención del resto de propietarios del edificio. Sin embargo, excepcionalmente, en la segunda de las resoluciones citadas, se permitió la modificación realiza exclusivamente con el dueño del local afectado, pues justificó con certificación de técnico competente que la nueva medición coincidía plenamente con el proyecto para el que se obtuvo licencia, siendo además la nueva medición la que se correspondía con los datos de Catastro.
En el supuesto objeto de estudio, dada la descripción de la finca en el Registro, resultaría posible que la diferencia de cabida inscrita respecto a la real se debiese a la sola omisión en el título de división horizontal de que la superficie de 31 metros cuadrados en el local era por planta, aun cuando resulta llamativo que teniendo entonces la misma superficie el local C que los locales A y B su cuota de participación en los elementos comunes fuese la mitad.
En todo caso, puesto que el registrador no puede deducir los posibles errores descriptivos de un inmueble, se consideró mayoritariamente que conforme la doctrina anteriormente expuesta del Centro Directivo la rectificación de un error como el expuesto requiere en principio la intervención de los restantes propietarios. Únicamente acreditando de forma indubitada que se trató de un error descriptivo, siendo la superficie expresada la correspondiente al proyecto para el que se obtuvo licencia, sin que haya existido modificación alguna del local desde la constitución de la división horizontal, se consideró admisible por algunos compañeros la rectificación realizada por el dueño del local afectado. Se apuntó además que en este supuesto de acreditación fehaciente, conforme a la resolución de 13 de enero de 2016 de la DGRN, aun cuando se alterase la superficie del local, no por ello debe el registrador exigir la correspondencia de la superficie modificada con la cuota de participación de la finca.