PROPIEDAD HORIZONTAL. Estatutos

Se consulta mucho en las oficinas en los últimos tiempos sobre los requisitos para inscribir la modificación de estatutos de una PH para prohibir el alquiler turístico. ¿Cuáles son los requisitos para la inscripción? Deben ir uno por uno todos los propietarios a firmar o basta con que fuera el presidente de la comunidad, en base al acuerdo unánime de la Junta. 

La cuestión plantea los siguientes problemas:

1.- ¿Pueden los estatutos de una propiedad horizontal excluir el uso turístico de sus departamentos?

2.- Si es posible, la restricción no está en los estatutos y pretende establecerse a posteriori: ¿basta el acuerdo colectivo de la comunidad de propietarios o es necesario el consentimiento individualizado de cada propietario?

La respuesta de los asistentes a la primera pregunta fue unánime en sentido afirmativo, partiendo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2008 permite que los estatutos contengan cláusulas prohibitivas o limitadoras de actividades determinadas si están establecidas en atención al interés general de la misma comunidad. El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo, estimó que en el régimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 de la CE. En los usos turísticos existe una realidad social, que tiene como trasunto numerosas normas autonómicas en este sentido, que considera que la utilización de las viviendas para este uso es un problema que trasciende al derecho singular de propiedad de cada uno los departamentos para convertirse en un problema colectivo. Ningún obstáculo debe existir para admitir prohibiciones en este sentido.

Para el análisis de la segunda cuestión, se trajo a colación la doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado y singularmente la resolución de 27 de julio de 2018; “Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015 y 29 de marzo de 2017), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta -cfr. artículo 19 de la Ley sobre propiedad horizontal-), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.”

En los supuestos de hecho de cada una de las resoluciones que tratan de este problema se refieren a modificaciones que afectan singularmente a departamentos. Si la modificación estatutaria afecta a algún departamento, y no a todos, es necesario el consentimiento individualizado de titular del mismo. Ahora bien, si la modificación pretendida no se refiere a un departamento en concreto sino al establecimiento de una restricción de un uso que afecta colectivamente a todos, la mayoría de los asistentes consideró que, en un supuesto como el que nos ocupa, no existe ningún obstáculo para ello.

En pro de esta tesis militan las siguientes ideas:

1.)    Si no hay ningún obstáculo para establecer normas estatutarias de este tipo originariamente, debe aceptarse que, siendo competente la junta de propietarios para la adopción de acuerdos sobre modificaciones de los estatutos de la propiedad horizontal, se establezcan a posteriori (cfr. art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).

2.)    La adopción del acuerdo requiere unanimidad, por lo que cualquier propietario puede vetar la decisión de la mayoría y hacer uso de su derecho. No existe preterición alguna del mismo que provoque una situación de indefensión.

3.)    Se trata de modificaciones que no afectan singularmente a un propietario sino a todos.

4.)    Existe una realidad social que considera que el establecimiento de uso turístico para los departamentos de la propiedad horizontal es un problema que trasciende al interés particular del propietario y que afecta a la comunidad en su conjunto. La regulación de esta cuestión en numerosas normas autonómicas es clara al respecto. Las normas deben interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.

5.)    La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, para el Derecho catalán, considera que la junta de propietarios es competente para establecer modificaciones estatutarias que restrinjan el uso turístico de los departamentos, si bien dichas restricciones no son oponibles al propietario que se oponga a dicho acuerdo. Si bien aplica los preceptos del CCCat, su doctrina es totalmente extrapolable al Derecho común. En este sentido las sentencias de 19 de mayo 2016 y de  13 de septiembre de 2018. La diferencia con el Derecho común es que si uno de los propietarios se opone, dada la necesaria unanimidad, no procede la modificación estatutaria.