PROPIEDAD HORIZONTAL
Se pretende inscribir una mayor superficie de un piso de un edificio en régimen de división horizontal por haber habido un error en su medición al tiempo de declararse la obra nueva y división horizontal. Se acompaña certificado de técnico, conforme al cual el piso siempre tuvo esa superficie y que la rectificación no obedece a ninguna ampliación o modificación posterior de la obra nueva.
Al implicar una modificación del título constitutivo se pide el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio que además es pequeño, cuenta tan sólo con 4 plantas. Comparecen todos los dueños de los diferentes elementos independientes pero uno de ellos no tiene registrado su derecho. Al parecer hay problemas para que pueda registrar su título, problemas que no interesan ahora mismo.
Ante esta situación, se alega que hay una resolución de la Dirección General de 19 de julio de 2018 que entiende que para rectificar un error en la descripción de la finca, hace falta, aparte del consentimiento del titular afectado, el de los colindantes de la misma planta (en cuanto pudiera estar incidiendo en su elemento independiente) y el acuerdo de la mayoría de propietarios (en cuanto pudiera afectar a elementos comunes), no la unanimidad.
Por todos los asistentes se consideró que nos encontramos ante la rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal debido a un error, que afecta singularmente a uno de los departamentos y que queda sujeta a la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que se precisa acuerdo previo de la junta de propietarios que la acuerde y el consentimiento del o de los propietarios que resulten afectados por la rectificación (cfr. artículos 5, 7, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, según redacción dada por los números cuatro y cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, «Boletín Oficial del Estado» de 27 junio). En modo alguno es necesario el consentimiento individualizado de los que aparecen como titulares registrales del resto de los departamentos aplicando el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Se trajo a colación la doctrina de la Dirección General sobre actos colectivos de numerosas resoluciones (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015, 29 de marzo de 2017 y 19 de julio de 2018). Sólo aquellos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En este caso, el hecho de que uno de los propietarios no haya podido inscribir su derecho no es obstáculo alguno para la válida formación del acuerdo. Basta que haya comunicado a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local con arreglo al artículo 9.1 i de la Ley de Propiedad Horizontal.