PROPIEDAD HORIZONTAL
Se plantea si se puede practicar una anotación de demanda por impago de cuotas de la comunidad de propiedad horizontal, haciendo constar la preferencia del art. 9.1.e) LPH, correspondiente a las cantidades de la anualidad corriente y las de los dos últimos años, cuando la finca tiene una anotación preventiva de prohibición de disponer. La anotación de prohibición de disponer se ordenó en un Juzgado de Instrucción dentro de un procedimiento por un presunto delito contra la Hacienda Pública en su modalidad de Defraudación del IVA.
La finca en cuestión está gravada además con una hipoteca a favor del Banco Español de Crédito, y se ha notificado el procedimiento al Banco de Santander, según resulta del mandamiento. También consta en el mandamiento que la finca tiene una prohibición de disponer pero no resulta que se haya notificado al Estado la existencia del procedimiento.
Parece claro que para hacer constar la preferencia debe demandarse, no sólo notificarse, a todos los titulares de cargas anteriores, esta es la doctrina de la DGRN entre otras en la Resolución de 22 de enero de 2013. El problema es si también hay que demandar al titular de la prohibición de disponer teniendo en cuenta la naturaleza de ésta:
a) Unos defienden que dado que la anotación de demanda es un genuino derecho real, puede ser preferente a la prohibición de disponer.
b) Por otros se defiende que la prohibición de disponer no es carga en el sentido tradicional, ya que no es carga crediticia, por lo que no puede reflejarse la preferencia de la demanda frente a la prohibición de disponer, siendo ésta la postura mayoritaria.
Tal y como está redactado, y habiendo demandado al acreedor de la hipoteca, no hay problema en anotar con la preferencia especial, pero nunca se podrá anteponer a la anotación de prohibición de disponer, es decir que la prohibición de disponer será preferente a la adjudicación a favor de un tercero que en su caso pudiera derivarse del procedimiento en cuestión. Por lo que, consecuentemente, no es necesario demandar al Estado ni practicar ninguna actuación semejante. En todo caso, en la nota de despacho de la anotación de demanda debe advertirse de la existencia de la prohibición de disponer.