PRIORIDAD REGISTRAL
A raíz de la sentencia de 4 de julio de 2013 de la Audiencia Provincial de Madrid que considera correcta la actuación del registrador al denegar una hipoteca pendiente de ratificación y despachar el embargo presentado después y a continuación la hipoteca ya ratificada a la que se le había dado nuevo asiento de presentación, me planteo dar asiento de presentación a todas las ratificaciones que se presenten separadamente del título ratificado en el Registro. ¿Ello significaría que la presentación de cualquier título sin ratificación no sirve para nada a efectos de prioridad? ¿Ya no es defecto subsanable o nunca lo ha sido? Antes de tomar tal decisión me gustaría saber qué están haciendo los compañeros. En el caso de la sentencia la diligencia de ratificación era de fecha anterior a la presentación del mandamiento de embargo, con lo que no se admiten matices.
El contrato pendiente de ratificación es el paradigma de título con defecto insubsanable, ya que se trata de un supuesto de nulidad o inexistencia de negocio por falta de consentimiento. Ello no obstante, lo procedente es darle asiento de presentación pero debe denegarse el despacho y no conserva la prioridad.
Para otros se trata de averiguar la naturaleza jurídica del documento no ratificado, si se considera anulable la ratificación lo purifica respecto de tercero, pero si se considera nulo es insubsanable, conforme al art. 1259 CC. Desde ese punto de vista se afirma que si el efecto o consideración del documento es relativa, ¿cómo no ha de serlo en el plano registral?
Sin embargo, la mayoría rechaza la solución de calificar el defecto como subsanable con posibilidad de convertirse en insubsanable en caso de que aparezca una carga intermedia. Aparte de poco científico, implicaría cargar sobre la persona que presenta una decisión urgente sobre si debe dar asiento de presentación o no a la ratificación cuando llegue al registro. La mecánica registral debe ser, en todo caso, darle nuevo asiento de presentación a la ratificación, garantizando así que no pueda perjudicar a tercero intermedio.