PRÉSTAMOS POR EMPRESAS FINANCIERAS
1º.- En escritura autorizada en Madrid el 19 de marzo de este año, se constituye una hipoteca a favor de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos, con sujeción a la Ley 2/2009, de 31 marzo. Después del clausulado de la hipoteca, en una cláusula aparte, el Notario hace constar expresamente que “cumple con los requisitos y condiciones que dispone la indicada Ley”. A continuación reseña los datos de inscripción de la entidad en el Registro Estatal del Ministerio de Sanidad y Consumo, según lo dispuesto en la indicada Ley.
Pregunta: ¿Valdría solo con eso para poder inscribir la hipoteca? Es que no se hace referencia para nada a la oferta vinculante ni se incorpora nada, a excepción del certificado de tasación de la finca.
La mayoría entiende que se podría inscribir. Frente a alguna postura que sostiene que la Ley 2/2009 otorga al registrador unas fuertes facultades de calificación que debemos ejercer, se acuerda que no podemos controlar las fases previas al otorgamiento como es la oferta vinculante, sus posibles modificaciones en la negociación y las circunstancias que han llevado al deudor a firmar.
No obstante, una de las circunstancias más relevantes de la contratación contemporánea es que los la aparición o salida a la luz de los tratos preliminares que permanecían ignorados o en la sombra en el contrato por negociación.
Por eso, aunque la constancia de la oferta vinculante y demás documentación de información previa al contrato, como las fichas de información precontractual y personalizada, no es exigible que conste en la escritura de constitución de hipoteca para su inscripción, si se incluyen por las partes en el documento presentado a inscripción, sólo el art. 1282 CC, que incluye, según la jurisprudencia, los antecedentes en la interpretación de la intención de los contratantes, obligaría a su consideración, de modo que la divergencia entre la oferta vinculante y una concreta cláusula sería defecto que impediría la inscripción de la estipulación, conforme al citado art. 1282 CC reforzado por el art. 18 LCCPCHySI.
Respecto de la escritura, basta que el notario diga que se ha cumplido y que conste la inscripción en el registro estatal. Ésta releva de la necesidad de pedir el seguro pues es requisito previo para la inscripción. Una vez obtenida, la falta de vigencia del seguro será causa que automáticamente impedirá el ejercicio de la actividad de la empresa, procediéndose de oficio a la cancelación de la inscripción en el Registro Estatal, sin perjuicio del expediente sancionador que proceda en aquellos casos en que la empresa haya ejercido o siga ejerciendo su actividad una vez expirado el plazo de dicho seguro o aval (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo). Estas empresas están obligadas a justificar ante el registro estatal anualmente la vigencia de la póliza contratada o del aval y cualquier circunstancia que le pueda afectar (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011).
Se recomienda el trabajo publicado en notariosyregistradores.com por Alfonso de Rentería sobre la materia.
2º.-A los dos días de la fecha de la escritura, el 21 de marzo, ante otro Notario de Barcelona, se cede el crédito hipotecario a una S. L., pero sin que conste a qué se dedica la entidad cesionaria. Únicamente constan los datos de constitución e inscripción en el registro mercantil correspondiente.
Pregunta: ¿Podría inscribirse la cesión del crédito? Es que si no se trata de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos sujeta a la Ley 2/2009, podría tratarse de un fraude de Ley, teniendo en cuenta que solo hay dos días de diferencia entre el otorgamiento de las dos escrituras.
La mayoría sostiene que se podría inscribir. Una vez inscrita con los requisitos establecidos por la ley, no hace falta pedir más. No obstante, algunos solicitarían declaración de no dedicarse profesionalmente a la actividad de préstamo, ya que la relevación al acreedor de cumplir con las obligaciones de información no sólo previa, sino durante la vida del contrato, haría de peor condición al deudor, lo que no se admite por el simple cambio del acreedor.