PRECIO PRELIMINAR EN TRANSMISIÓN DE ACTIVOS
“Calificación del “precio preliminar” de la escritura de 30 de junio de 2014 otorgada ante un notario de Toledo, de transmisión de activos de Barclays Bank a Caja Rural de Castilla La Mancha, a la vista de la traducción del contrato privado incorporado a la escritura.
Uno de los asistentes aclaró que tras varias conversaciones con el notario autorizante de la escritura la cuestión es que el precio preliminar y el precio de compra son conceptos distintos, toda vez que el precio preliminar comprende todos los activos de las dos transmisiones que se han efectuado con el correspondiente ajuste que resulte aplicable.
En realidad se trata de la venta de una serie de créditos hipotecarios, saldos, posiciones... de los que en el momento de otorgamiento de la escritura ahora presentada sólo se conoce y sólo se puede conocer un valor aproximado. Por ello se denomina “precio preliminar”. Ello significa que ciertamente no es un precio determinado que cumpla las exigencias de la legislación hipotecaria. Sólo en un momento posterior se conocerá el importe definitivo, que será la diferencia entre el activo definitivo y el pasivo definitivo transmitidos.
Cabe mantener a este respecto dos posturas, o bien entender que el precio preliminar es suficiente a efectos de inscribir esta primera transmisión puesto que aunque no está perfectamente determinado como precio global de la operación, las reglas para su determinación están consensuadas por las partes en el contrato privado que se ratifica y eleva a público en la escritura, por lo que es determinable sin necesidad de nuevo acuerdo. O entender que no es suficiente y que habría que esperar a que sea definitivo el ajuste consecuencia de la segunda transmisión, que no va a llegar a los Registros porque no afecta a bienes inmuebles ni a préstamos hipotecarios. La mayoría se inclina por considerar que el precio preliminar en los términos en que está fijado es suficiente para la venta que se instrumenta en la escritura, pues si existe algún ajuste posterior se referirá a activos que no son inmobiliarios.
Aunque no se cumple el requisito de determinación del precio total, es demasiado oneroso exigirlo, con el retraso que conllevaría y cuando en realidad la cantidad definitiva depende de una serie de derechos y obligaciones que se transmiten junto con los créditos hipotecarios que, por no ser inscribibles, nunca van a tener acceso al registro. En todo caso será conveniente advertir esta circunstancia, transcribiendo las condiciones de los puntos 4.3, 4.4 y 4.5 del contrato traducido.