PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO: ENAJENACIÓN

En el Registro consta inscrita una parcela a favor de una empresa pública municipal, sociedad patrimonial 100% del Ayuntamiento. Esta parcela formaba parte del patrimonio público del suelo del Ayuntamiento y la cedió gratuitamente a su sociedad patrimonial para la construcción de viviendas protegidas al amparo del art. 178.1 letra d) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

 En el acuerdo municipal de cesión gratuita para la “construcción” de vivienda protegida se estableció que “el cesionario no podrá obtener beneficio alguno adicional al de la propia promoción de vivienda protegida que pudiera derivarse de la calificación urbanística del bien cedido. En el caso de que obtuviera beneficios extraordinarios que excedan del normal de una promoción de viviendas de este tipo, dichos beneficios deberán quedar afectados al patrimonio municipal del suelo”.

 Ahora se presenta escritura por la que la empresa municipal vende la parcela a una sociedad para la construcción de las viviendas protegidas. La enajenación se realiza mediante concurso con arreglo a otras normas de publicidad distintas de las previstas para la enajenación por concurso de bienes inmuebles de la administración, por ejemplo, sin publicación en diario oficial.

 El problema es que no se respetan los procedimientos de enajenación establecidos por el art. 178 LSCM que prevé: a) Enajenación mediante concurso por el ayuntamiento en la forma prevista en la “legislación reguladora de los contratos de las administraciones públicas” o d) la cesión gratuita a una entidad dependiente o adscrita al Ayuntamiento para la “promoción” de vivienda protegida.

 Pero este artículo no prevé la cesión gratuita para que la entidad cesionaria venda, en lugar de promover directamente las viviendas protegidas, es decir se llega a la enajenación a una entidad privada pero sin cumplir con el procedimiento de la letra a) y utilizando la vía indirecta de la cesión gratuita intermedia.

 Así, además de no respetar el procedimiento, se está incumpliendo el fin para el que el Ayuntamiento acordó la cesión gratuita y el dinero obtenido por la venta se queda en la empresa vendedora sin quedar integrada en el patrimonio público del suelo municipal. El redactor del caso ha puesto nota de calificación en este sentido y en una reunión con ellos:

1)      Dicen que la cesión gratuita a la empresa municipal para la promoción incluye la promoción directa y también la indirecta mediante venta de la parcela a una sociedad privada que construya: No le convence esta interpretación amplia del término “promoción”. Si se quiere que construya una sociedad privada, la empresa municipal puede contratar la construcción pero quedándose con la propiedad del suelo como promotor, o si se quiere transmitir la propiedad debía haberse utilizado la enajenación por concurso por el ayuntamiento conforme a la letra a) del art. 178 LS.

2)      También dicen que la enajenación realizada por la empresa municipal se ajusta a la Ley de contratos de la administración. El redactor entiende que aunque la LS habla literalmente de “legislación reguladora de los contratos de las administraciones públicas”, la legislación aplicable no es la de contratos (que es para servicios u obras), sino la de patrimonio de las administraciones públicas con los requisitos que ésta establece para la enajenación de inmuebles.

3)      Argumentan que aún en el caso de que se incumpliera el fin de la cesión gratuita, no existe una prohibición de disponer para la empresa municipal y que por lo tanto se debe inscribir y, en su caso, si el ayuntamiento considera que se ha incumplido la finalidad de la cesión, deberá instar él la resolución por incumplimiento.

4)      Que estarían dispuestos a arbitrar algún sistema para que el dinero obtenido por la venta pasara de la empresa municipal al ayuntamiento y quedara integrado en el patrimonio público del suelo del municipio.

 La mayoría entiende que las alegaciones del Ayuntamiento pueden tener sentido, pues la existencia del incumplimiento de la finalidad de la cesión debe valorarse por el propio Ayuntamiento, no existiendo prohibición de disponer como tal.

 Una posibilidad sería exigir al Ayuntamiento que certifique:

- Que el bien ha salido del patrimonio público del suelo.

- Que la finalidad de la cesión no se ha visto incumplida.

- Que se recoja de forma expresa en el Registro la condición resolutoria.

 Un sector considera que las sociedades patrimoniales de los Ayuntamientos se crean precisamente para evitar la aplicación de las exigencias administrativas, la cuestión es si debemos pasar por este fraude o aplicar el régimen de las entidades locales. Admite que la operación es perfectamente inscribible, toda vez que la causa de la rescisión consta en el Registro y se puede ejercitar por el Ayuntamiento.

 Otra opinión admite que se inscriba la venta, simplemente arrastrando la condición, ya que es la causa de la original cesión gratuita y puede ser causa de revocación posterior en caso de incumplimiento. Dado que la transmisión original es gratuita, es una donación sujeta a condición-carga y se podrá aplicar el art. 647 CC en caso de incumplimiento.

 Hay unanimidad en entender que, en todo caso, debe arrastrarse la sujeción a ese fin y que debe reflejarse en la publicidad. Será el Ayuntamiento el que, si en su momento entiende que hay incumplimiento, solicitará la reversión.