OBRA NUEVA Demolicion

Se trata de una escritura de declaración de obra nueva en construcción sobre una finca que en el Registro consta edificada como casa de una sola planta. El otorgante dice que, previa demolición de la casa preexistente, está construyendo un edificio de cuatro plantas que describe adecuadamente. Aportaron al notario –y están correctamente testimoniadas e incorporadas a la matriz, y salen en la copia presentada- la licencia de obras y el certificado del técnico. Sin embargo, no aparece la licencia de demolición de la casa vieja.

Habida cuenta de que:

1º.- El artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) exige “la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística,” y

2º.- El artículo 151.1 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, exige en su letra e) licencia municipal para la demolición de edificios,

Se pregunta: ¿Es exigible en este caso, además de la licencia de obras, la licencia de demolición?

Se concluyó que la constancia registral de la demolición de la edificación no precisa, como requisito para inscribir, la justificación de que se ha obtenido la licencia correspondiente, por las razones siguientes:

- El artículo 28 TRLS, al igual que el 202 LH, se refieren a la declaración de obra nueva, es decir, al acceso al Registro de la descripción de una edificación, por entender el legislador que debe acreditarse antes de que el Registro publique su existencia. No se refieren tales artículos a las obras de demolición de edificaciones, de las que no resulta objeto alguno de derecho cuya adecuación a la ordenación haya de promoverse o garantizarse.

- La sujeción del acceso al Registro de un hecho modificativo de la realidad física a la previa justificación de un acto administrativo de fiscalización ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente se prevé por el legislador. Y tal previsión sólo queda establecida para las obras nuevas, ni siquiera para todas, pues las que acceden por la vía del artículo 28.4 TR Ley del Suelo se inscriben sin necesidad de justificación de licencia alguna.

- El hecho de la desaparición del edificio puede resultar no sólo de la demolición sino de causas ajenas a la actuación del titular (terremotos, bombas, inundaciones, obras en el bloque de al lado, etc...), lo que obligaría a restringir la exigencia de licencia a supuestos en que la desaparición resulta de las obras realizadas por el propietario. Y es que la desaparición del edificio es un hecho cuyo acceso al Registro sólo puede hacerse depender de la justificación de su realidad material, pues aunque se hubiera realizado sin licencia, el edificio ni existe ni existirá. Dicho de otro modo, la demolición se consolida y es definitiva e inamovible desde el mismo momento en que tiene lugar, sea cual sea la causa que la produce.

- Debe distinguirse entre los casos de actos o negocios sujetos a la previa fiscalización administrativa y los casos en que la justificación de dicha fiscalización es requisito para inscribir. La tala de masas arbóreas y vegetación arbustiva está sujeta a licencia y no cabe pensar que para inscribir en el Registro la nueva descripción de la finca rústica ahora destinada a huerta sea necesario acreditar la obtención de aquella licencia.

En definitiva, no parece que sea necesario acreditar licencia alguna de demolición para inscribir la desaparición del edificio antiguo. Sí que podría pedirse la justificación del hecho material de la demolición (por ejemplo, por certificado de técnico), aunque lo cierto es que, en el supuesto planteado, tal hecho material queda acreditado por la concesión de la nueva licencia de obras del nuevo edificio y la certificación del técnico de la que resulte la nueva construcción.