Urbanismo. Servidumbre. Principio de legalidad.

En la escritura se constituye una servidumbre de adosamiento, en virtud de la cual los propietarios de las dos fincas podrán construir un aparcamiento o construcción auxiliar a la vivienda, en la parte de parcela que es lindero común, sin necesidad de respetar el retranqueo establecido por la normativa vigente en el municipio.

Examinadas las normas subsidiarias del municipio, de las mismas resulta:

Retranqueos: en todos los grados se fija una separación mínima a todos los linderos de 3 m y a calle de 4 m.

Garajes alineados a fachada:

Se admitirá la construcción de cuerpos de edificación destinados exclusivamente a garaje, alineados a fachada, siempre que no ocupen una longitud superior a 5 m y se edifiquen únicamente en planta baja.

La construcción de estos garajes deberá guardar una separación de los linderos de 3 m. No obstante, podrá eximirse de su cumplimiento en los siguientes casos:

 1. Que exista ya una construcción en la medianera a la que puedan adosarse los garajes.

2. Que se presente proyecto conjunto o simultáneo por parte de cada uno de los titulares de las parcelas colindantes.

En consecuencia, se plantea si puede calificarse una servidumbre por ser contraria a unas normas subsidiarias, que sólo prevén la excepción del retranqueo para garajes (no construcciones auxiliares).

Se consideró que la redacción de la servidumbre constituida no respeta las exigencias propias del principio de legalidad, en especial la expresión “sin necesidad de respetar el retranqueo establecido por la normativa vigente en el municipio”, pues la normativa urbanística, aun cuando se trate de normas subsidiarias de un municipio, son normas imperativas cuyo cumplimiento no puede ser dispensado por un acuerdo entre particulares.

Especialmente significativa al respecto es la resolución de 12 de abril de 2011 de la Dirección 
General, que confirmó la calificación negativa de la registradora denegando la división horizontal de una vivienda amparándose en el Plan General de Ordenación Urbana de un municipio, que atribuía a la vivienda la consideración de unifamiliar. De un modo análogo debe pues considerarse que, si el planeamiento urbanístico establece que la tipología de la vivienda debe ser el de vivienda unifamiliar aislada, no puede en ningún caso permitir el Registro de la Propiedad el acceso de servidumbres que impliquen un adosamiento no admitido por la normativa urbanística.

Se consideró en consecuencia que la servidumbre únicamente sería susceptible de inscripción si se ajustaba a la normativa del municipio, o si expresamente se condicionaba su vigencia a la conformidad de la servidumbre con la normativa urbanística.