VIVIENDA HABITUAL EN LA HIPOTECA. Cuando la manifestación contradice la prohibición de uso residencial.

En suelo industrial se declaró la obra nueva de un edificio que se constituyó en régimen de propiedad horizontal, formando locales y plazas de garaje. Los locales se describen, en lo que aquí nos interesa, como URBANA: NÚMERO 543. MÓDULO PRIMERO D DEL PORTAL 7 DEL EDIFICIO 5, perteneciente al conjunto inmobiliario denominado, ubicado en la parcela TC-2 del sector SI-4 "La Raya Industrial". Local señalado como primero D del Portal 7 del EDIFICIO 5 situado en la Planta primera, tiene su acceso por la zona común de comunicación y acceso de dicha planta.

Cuando se declaró la obra nueva, la licencia de edificación se sujetó a la siguiente condición: “La licencia de construcción establece CONDICIONES PARTICULARES, entre ellas, la siguiente condición particular de uso: Se prohíbe expresamente el uso residencial como uso asociado al terciario comercial.” Esta condición figura en toda la publicidad formal que se proporciona de todas y cada una de las fincas resultantes de la división horizontal.

Lo cierto es que, a pesar de esta previsión, estos locales se están destinando en la práctica a viviendas. Con motivo de la financiación de su adquisición en algunos casos las escrituras de formalización del préstamo hipotecario hacen constar expresamente el carácter de vivienda habitual que tiene la finca hipotecada. ¿Supone esto un obstáculo para la inscripción? ¿O no deja de ser una manifestación de destino que, puesto que no altera el contenido del Registro, no impide la inscripción?

Según recoge la RDGRN de 22 de enero de 2015, la Ley 1/2013 ha desplegado un sistema de protección de los deudores hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través de diversas medidas (de diferente intensidad) para diferentes supuestos: a) En un primer nivel de protección, la norma protectora es de carácter universal (con independencia de que la finca gravada sea o no una vivienda): por ejemplo, en la nueva regulación del vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75 % de la tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley); b) En un segundo nivel de protección, la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de los artículos 21.3 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la Ley Procesal Civil, y c) Finalmente, en un tercer nivel de protección, la norma exige no sólo que la finca hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria (límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente.

Según la nueva redacción del artículo 21.3 LH, en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. La doctrina DGRN ha entendido que la referencia a si la vivienda es habitual o no debe de estar en toda hipoteca de vivienda de persona física (RDGRN de 19 de diciembre de 2013); y no es necesaria en caso de hipoteca de vivienda de persona jurídica (RDGRN de 17 de diciembre de 2013). Además esta manifestación expresa acerca de del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada se exige, ya sea la vivienda titularidad del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, ya que en ambos casos puede tener transcendencia dicha manifestación.

Es evidente pues, que en el supuesto planteado no es exigible manifestación alguna sobre la habitualidad de la vivienda, puesto que la finca no tiene esta naturaleza. Ahora bien, esto no obsta a que se pueda hacer por el deudor prestatario, titular de la finca hipotecada, una manifestación de destino de uso en tal sentido, que deberá recogerse en la inscripción, aplicándose desde entonces todas las medidas tuitivas establecidas por a Ley. Debe tenerse en cuenta, por un lado, que tal manifestación no produce en modo alguno ninguna modificación de la calificación urbanística del inmueble. Y, por otro, permitirá que el deudor pueda acogerse a unas medidas protectoras más beneficiosas en caso de ejecución. El objetivo de esta manifestación de destino no es otro que el permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento. Se trata en definitiva de una manifestación que, al no alterar el contenido del Registro y tener como finalidad establecer un régimen más beneficioso para el deudor hipotecante en caso de ejecución, no debe reputarse como defecto que impida la inscripción. Sin perjuicio, como apuntó algún compañero, de la conveniencia de hacer la oportuna advertencia en la nota de despacho acerca de la condición de la finca hipotecada, según el Registro.