Arrendamiento financiero. Leasing inmobiliario. Valor residual. Opción de compra.

En un contrato de arrendamiento financiero - “leasing inmobiliario”- sobre dos fincas se fija un valor residual o precio de adquisición de los inmuebles, al final del período de arrendamiento financiero, en una cantidad global. El referido importe, a los meros efectos registrales, se divide en un 20,46% para la finca registral 30, y en un 79,54% la finca registral 31. No obstante, al fraccionares el valor residual en los porcentajes arriba indicados, solamente el pago por el arrendatario financiero de la cantidad total, traerá como consecuencia el ejercicio por el arrendatario de la opción de compra prevista en el presente contrato.

Al mismo tiempo, en una de las cláusulas del contrato, se pacta una vinculación ob rem entre las fincas objeto del leasing inmobiliario, registrales números 30 y 31 por constituir en realidad una única unidad funcional, de destino y de explotación. Esta unidad objetiva exige un instrumento jurídico de unificación subjetiva o unificación de titularidades que impida que las partes integrantes de la citada unidad objetiva puedan tener distintos sujetos de derecho. Esta unidad subjetiva se instrumenta acudiendo a la vinculación ob rem de dichas fincas. A tal fin, las partes las vinculan efectivamente "ob rem", de modo que la propiedad de cualquiera de ellas lleve necesariamente vinculada la de las otras; que, en su caso, la titularidad indivisa de cualquier cuota sobre cualquiera de las fincas lleve aneja una cuota de igual magnitud sobre las otras; y que, en definitiva, no pueda otorgarse acto alguno de disposición, enajenación, gravamen u otros de trascendencia real sobre las fincas sin que al propio tiempo dicho acto dispositivo alcance también a las otras fincas vinculadas. En consecuencias, solamente el pago por el arrendamiento financiero de la cantidad total, del precio de arrendamiento financiero traerá como consecuencia la liberación del leasing sobre las dos fincas.

Es evidente que el fin perseguido por las partes es que las dos fincas queden sujetas, como si fueran una sola, al contrato de arrendamiento financiero de tal manera que no les interesa que el contrato se resuelva o se consuma respecto de una y no respecto de la otra. El arrendamiento financiero con opción de compra es un contrato atípico y de naturaleza compleja que, en la práctica, produce una adquisición gradual del dominio y funciona, a la vez, como forma de financiación para el arrendatario y de garantía para el arrendador.

Lo que se discute es si la vía pactada ahora es la adecuada para conseguir este objetivo. Por un lado, resulta contradictorio que, a efectos meramente registrales, se distribuya entre las dos fincas el valor residual o precio para la adquisición y, por otro, se pacte que solo el pago de la cantidad total del valor residual traerá como consecuencia el ejercicio de la opción de compra; además de pactarse una vinculación ob rem que implica que todas las vicisitudes que, desde el punto de vista jurídico, afecten a una de las fincas arrastrará a la otra. La RDGRN de 19 de septiembre de 2011 entendió que, no pactándose el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo, se hace necesario determinar o especificar el precio o valor residual que corresponde a cada finca en orden a precisar los contornos del derecho que pueden afectar a tercero, de forma que no exista duda de cuál es el precio por el que el optante puede adquirir cada una de las fincas. El principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, y de igual manera que en caso de venta de varias fincas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria eso se traduce en la necesaria distribución del precio entre las varias fincas vendidas, el principio general de libertad de circulación de los bienes propio de nuestro Derecho sustantivo justifica la exigencia registral de la determinación o especialidad.

Y es que parece que, en efecto, esta vinculación ob rem lo que en realidad está encubriendo es una prohibición de disponer contraria al artículo 27 LH, pues lo que trata es de impedir que, por el interés del arrendatario financiero (auténtico acreedor), se pueda disponer de una finca sin la otra.

En la vinculación "ob rem" la titularidad dominical de una finca se fija por referencia a la de otra, finca principal, a la que está conectada (sin que sea necesario por tanto una identificación individualizada del titular o titulares de la finca vinculada, pues dicha titularidad derivará necesariamente de la titularidad de la finca principal). Dado el carácter excepcional que presenta este especial vínculo, en cuanto restringe el principio de libre disposición, para su admisibilidad es necesario que concurra una causa económica y la vez jurídica que justifique la conexión (como pueda ser una cierta relación destino, dependencia o accesoriedad, e incluso de servicio).

En nuestro caso no se justifica esta relación de destino, dependencia o accesoriedad entre las dos fincas, ni se señala cuál es la finca principal y cuál es la vinculada a ella. Tampoco resulta claro si la voluntad de las partes es configurar este especial régimen jurídico con carácter permanente o más bien limitado al tiempo de duración del contrato de arrendamiento financiero, como parece deducirse de su inclusión como una cláusula más de éste. En caso de ejercicio de la opción de compra, y consiguiente extinción y cancelación del contrato de arrendamiento financiero, ¿seguirá vigente la vinculación ob rem entre las fincas? ¿O debe entenderse extinguido también este régimen? Si esta última respuesta es positiva, resulta bastante evidente que la verdadera causa económica que subyace no es otra que reforzar la garantía del arrendatario financiero hasta que se satisfaga la totalidad del precio de adquisición de las fincas, con la imposición de una restricción al principio de libre disposición. Y su admisión daría paso a que la figura se generalizara a todos los contratos de garantía hipotecaria sobre dos o más fincas, evitando la distribución entre ellas y, por tanto, entorpeciendo la libertad de circulación de estos bienes, con sólo manifestar que las fincas hipotecadas constituyen una única unidad funcional, de destino y de explotación.

Si lo querido por las partes es que ambas fincas sigan en lo sucesivo un idéntico régimen jurídico, en cuanto a titularidad, cargas, régimen de disposición, etc. lo procedente es proceder a su agrupación material, si fuera posible, o bien a una agrupación funcional siempre que haya una unidad de explotación que lo justifique y que conste claramente su especialidad como finca funcional u orgánica. 

Con ello no se trata de imponer a los propietarios un determinado criterio cuando, en base a la autonomía de la voluntad, puedan elegir otro diferente que cumpla la misma función, sino de que queden perfectamente delimitados y definidos las titularidades y los derechos en el Registro. Y no parece que se cumplan estas exigencias en el caso presentado cuando no se acredita una relación de accesoriedad, destino o subordinación entre las fincas que justifique la vinculación pretendida, no existe más causa económica que la garantía del acreedor, no se señala una finca principal a la que seguirá la vinculada, y no establece con carácter permanente sino de forma temporal en tanto se mantenga vigente el contrato de arrendamiento financiero.