LICENCIA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el Registro figura inscrita desde el año 1966 una parcela de terreno sobre la que se ha construido una edificación que se describe como casa. Consta en la inscripción que se ha obtenido “recibo de derechos sobre obras expedido por el Recaudador del Ayuntamiento”. En el catastro la finca figura descrita como: "parcela construida sin división horizontal”. Ahora plantean en la notaría si para dividir horizontalmente dicha vivienda es necesaria o no la obtención de licencia.
Aun cuando no se precisa licencia para dividir horizontalmente, a la luz de la RDGRN de 12 de abril de 2011 (BOE de 27 de junio de 2011) ¿es necesario que se acompañe la primitiva licencia de obras o una nueva con el objeto de poder comprobar si las mismas amparan las nuevas viviendas independientes?
Conforme a lo dispuesto en el art. 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, modificada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas [actual art. 26.6 TRLS], y conforme a lo dispuesto en el art. 10.3 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su redacción actual, parece establecerse la necesidad de la previa y preceptiva autorización administrativa para únicamente los complejos inmobiliarios.
En resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2014 señaló “(…) En este sentido, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece que «requerirá autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos».
Los términos del artículo 17.6 Del Texto Refundido de la Ley de Suelo son terminantes como se ha dicho, e imponen que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel; b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».
Por tanto, parece claro que esta autorización de la Administración competente sólo se exige para los casos de constitución o modificación de un complejo inmobiliario privado, salvo en las excepciones señaladas por la Ley. Sentado esto, se trata de saber si nos encontramos en este supuesto ante un complejo inmobiliario para determinar en consecuencia la exigencia de la correspondiente autorización administrativa”.
Esta misma resolución define el concepto de Complejo inmobiliario: “(…) Es esencial que se trate de un régimen de organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva que junto a los elementos de propiedad privativa y exclusiva existan otros de uso común, ya sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios, cuya titularidad se atribuya por cuotas, que han de tener un carácter instrumental, a quienes en cada momento sean dueños de los elementos privativos. Ha de existir por tanto entre ambos elementos una vinculación «ob rem» o si se prefiere expresar en términos más amplios, dado que no siempre se tratará de inmuebles, una subordinación de servicio o utilidad en favor de los elementos privativos que integran el conjunto (…)”.
Hay que pedir licencia si como consecuencia del acto inscribible aparecen más viviendas de las existentes en el Registro, salvo que se acredite que ya estaban comprendidas en la licencia que se obtuvo en su día. En todo caso, deberá estarse a lo dispuesto en la normativa autonómica correspondiente. Conviene tener en cuenta el art. 53.a) AURH (RD 1093/1997), art. 151 LS Madrid y resolución de 12 abril 2011.