LEY 13/2015: AGRUPACIÓN
Se trata de una escritura de agrupación de dos terrenos. La superficie agrupada y descripción coincide con la de la referencia catastral, por lo que no se ve problema para inscribir la representación gráfica.
El problema es si, antes de inscribir, han de ser notificados los colindantes, en este caso, los presidentes de las comunidades de propietarios vecinas y, en consecuencia, dilatar la inscripción hasta que termine el proceso de notificaciones y resolución de las eventuales alegaciones. Difícilmente, menos de un mes y el constructor apremia porque necesita tener inscrita la agrupación para seguir con los trámites para comenzar lo antes posible el edificio.
¿Puede entenderse que en este caso no se precisan las notificaciones a colindantes, al darse las circunstancias especiales que se enumeran a continuación?
1- Las dos fincas agrupadas tienen inscritas sus referencias catastrales que son coincidentes en cuanto a superficie y número de policía.
2. Existe imposibilidad técnica de subir la representación gráfica provisional al visor en Internet, cuyo enlace debe de constar en la notificación a los colindantes.
¿Puede interpretarse la D. Final 4ª de la Ley 13/2015 en el sentido de que, cuando aparece inscrita en la finca una referencia catastral armoniosa en número de policía y superficie con la finca registral, se producen los efectos legitimadores del artículo 38 de la Ley Hipotecaria?
La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53.5.1ª, segundo inciso, Ley 23/1996). Interpreto que, se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 53.5 1ª, ahora derogado).
Ahora bien, de aceptarse esta interpretación, se daría la curiosa circunstancia de que se producirían los efectos principales de la inscripción de la representación gráfica –la presunción del art. 38 LH- pero sin estar propiamente inscrita, pues no se ha generado el fichero gráfico registral con las coordenadas y los metadatos y ser la inscripción anterior al 1º de noviembre de 2015.
Disposición final cuarta. Ley 13/2015. Constancia registral de la referencia catastral.
A los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca.
Art. 53.5 1ª Ley 23/1996: Artículo 53. Constancia registral de la referencia catastral.
Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas:
1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.
Art. 10.5 LH: 5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
En primer lugar, se planteó la pregunta de si esta situación debía de considerarse como una de las situaciones reguladas como de inscripción obligatoria en cuanto a la coordinación con el Catastro. Y se contestó positivamente por la mayoría de los asistentes en virtud de lo dispuesto por el art. 9 de la Ley Hipotecaria.
Igualmente, otra parte de los asistentes comentó la imposibilidad de la realización de la coordinación gráfica con el Catastro hasta no se tenga la herramienta informática necesaria para la citada coordinación (art. 9.b).VIII LH). Se señaló que ante tal situación actualmente no se puede paralizar el Registro por carecer en estos momentos de la citada herramienta informática. Por ello, se opta por la incorporación del CSV que consta en la certificación descriptiva y gráfica en la inscripción que se practique. Así como del archivo en legajo abierto al efecto del listado de coordenadas georreferenciadas que se puede obtener a través de la página oficial del Catastro.
Posteriormente, se planteó, en este caso, la necesidad o no de la notificación a los colindantes afectados en virtud de lo dispuesto por el art. 199 de la Ley Hipotecaria. Para ello, cabe señalar que existe una reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de noviembre de 2015 que señala:
“En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos”.
A la vista de la resolución en el caso planteado estaríamos ante el segundo supuesto y ello sería coherente con la eficacia legitimadora de la referencia catastral hecha constar conforme al 53.5 1º inciso segundo de la Ley 13/96 comentado y, en consecuencia, con la no necesidad de notificaciones previas a que alude el ponente del caso.
Se acuerda que la modificación al amparo del 199 LH se admitirá o no a la vista de lo alegado por el titular y las personas notificadas, pero que lo que no cabe es rectificar el título en consecuencia pues ello exigiría iniciar el procedimiento de nuevo.