LEASING
Una sociedad que ha ejercitado una opción de compra derivada de un leasing en un local de negocio quiere, como actual titular dominical de la finca, concertar un contrato análogo sobre el mismo inmueble, siendo esta vez la sociedad la arrendadora. Se plantea si tal contrato sería inscribible, al no tener en esta ocasión la sociedad la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito.
De conformidad con la normativa de supervisión de las entidades financieras (así, la Disposición Adicional Séptima de la derogada Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y la Disposición Adicional Tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito) para la aplicación del régimen legal –y fiscal– del arrendamiento financiero es ineludible que el arrendador tenga la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito.
De acuerdo con estas disposiciones, y teniendo en consideración que como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 29 de enero de 2005), el arrendamiento financiero es un contrato complejo, de contenido no uniforme, regido por sus específicas disposiciones, donde la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto, con posibilidad añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo, sino la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el denominado arrendatario financiero de la contraprestación asumida, alguno de los asistentes consideraron que dicho contrato no debería acceder al Registro de la Propiedad si ante sus peculiares características el arrendador no reúne los requisitos exigidos por el legislador.
Otros de los asistentes opinaron sin embargo que, aun siendo desafortunada la denominación del contrato como "arrendamiento financiero", siempre que sus cláusulas no fuesen contrarias a la ley y el orden público, el contrato sería inscribible como arrendamiento con opción a compra, pues la denominación que las partes hayan empleado para calificar el contrato no puede impedir que prevalezca la auténtica voluntad de aquéllas en cuanto al contrato que realmente han concertado. Se recordó además que en el supuesto de que haya arrendamiento opera el plazo de cuatro años previsto para el ejercicio de la opción, conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, según el cual, "en el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."
En este sentido se consideró además aplicable la doctrina de la resolución de 28 de julio de 2016 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que el Centro Directivo analizó la cuestión planteada respecto al Registro de Bienes Muebles, señalando que "Debe por lo tanto diferenciarse el arrendamiento financiero en el que, como se ha dicho, es ineludible que el arrendador tenga la cualificación de entidad de crédito o de establecimiento financiero de crédito, del arrendamiento con opción de compra que puede ser concertado por arrendadores particulares, pero en este caso, si se pretende su inscripción en el Registro de Bienes Muebles, debe realizarse a través del modelo específico, no el del arrendamiento financiero."