INTERESES DE DEMORA EN HIPOTECA

Inscripción de hipoteca que grava vivienda de persona física de algunas entidades financieras que garantizan intereses de demora al 29%.

Este caso ya se trató en seminarios anteriores, acordando la extensión de la correspondiente nota de calificación negativa. Para ello, además del art. 114 de la Ley Hipotecaria, se citan dos sentencias del Tribunal Supremo que son: Sentencia de 23 de septiembre de 2010 y sentencia de 22 de febrero de 2013, considerando abusivos el tipo de interés moratorio del 29% y del 22% respectivamente.

En las Jornadas dirigidas por el Presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre las repercusiones de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de cláusulas abusivas, se establece como criterio interpretativo para valorar y apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas, y en concreto, respecto de "las cláusulas de fijación de intereses moratorios" que habrá que valorar los distintos tipos de interés, referenciados en la normativa interna y en particular, el que contempla el nuevo artículo 114 de la Ley Hipotecaria", en la redacción que le ha dado la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

En igual sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en la Jornada de Unificación de Criterios celebrada en octubre de 2013, ha señalado que "con independencia de lo que establecen los artículo 114 LH y 20 apartado 4 de la Ley de Crédito al Consumo, se considera abusivo en los contratos con consumidores, los intereses de demora que excedan en más de tres veces el interés legal del dinero”.

Se comenta también el caso de las hipotecas de Liberbank y del Banco de Castilla-La Mancha donde suelen aparecer estos intereses de demora tan altos. Ante la nota denegatoria las entidades optan por rebajar los tipos, lo cual, en cierto sentido es también beneficioso para el banco, porque si se le impugna la cláusula en la ejecución y se anula luego no la puede integrar sino con un nuevo y más difícil pacto. Además la existencia de las cláusulas abusivas puede parar la ejecución con los consiguientes perjuicios, entre ellos, en caso de archivo, las costas procesales que no podrán cargarse al ejecutado.

También se habló de que no se puede controlar la cuantía de los intereses remuneratorios porque regulan el objeto principal del contrato. Aquí se indicó que resultaba obsoleta la actual regulación de la usura que establece en caso de que se aprecie su contravención, lo que es bastante difícil, la nulidad total del contrato con restitución de la cantidad prestada, lo que perjudica claramente al deudor.

Ahora bien, los intereses de demora sí que están sujetos a control y a la eventual calificación negativa del registrador. Según la DGRN notarios y registradores somos funcionarios a los que alcanza la ob de eliminar del contrato las cláusulas abusivas. Según la resolución 13 setiembre 2013 “la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores”.

En ese caso la obligación de la que se habla y que atañe a notarios y registradores es la obligación de eliminar de la hipoteca las cláusulas abusivas, en una labor preventiva que nos atañe y que no puede quedar para un momento posterior en el que haya un conflicto judicial entre las partes. Sin embargo, para otros lo decisivo es el autocontrol, ya que al consumidor no se le protege con la denegación.

Admitido el control de las cláusulas abusivas por los registradores, en relación con los intereses de demora, el problema de su calificación o no como abusivos radica en que se trata de valorar una cuestión cuantitativa. Si el interés de demora es alto o bajo. Pero ¿respecto de qué?

Lo cierto es que existen diversos módulos para comparar el interés de demora estipulado y el que no sea abusivo conforme al art. 85.6 TRLGDCU. Así teniendo en cuenta que el interés de demora viene a establecer una indemnización objetiva y privilegiada que no exige una prueba del daño, se considera que lo que repara es el interés remuneratorio, por lo que ahí tenemos un primer módulo: el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio pactado que compensa o cuya falta de percepción repara (vid. al respecto STS 22 de abril de 2015).

El interés de demora también tiene una función de estímulo al cumplimiento, por eso suele ser más alto que el remuneratorio, a fin de animar al deudor a que cumpla. De ahí que se considera que los intereses de demora muy altos no sirven a ese fin, porque no estimulan sino que hacen más grave la carga del deudor respecto del préstamo.

Teniendo en cuenta ese plus, nos podemos guiar en el interés de mora procesal del art. 576 LEC (dos puntos sobre el interés legal del dinero), el del art. 4 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (dos puntos sobre el interés remuneratorio), el del art. 7.2 de la Ley de medidas de lucha contra la morosidad (la suma del tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más ocho puntos porcentuales), etc. Junto a ellos también tenemos otros módulos como el interés legal del dinero, el del art. 114.III LH o el del art. 20.4 LCCC.

Entre las objeciones que impiden una calificación objetiva se señaló también que hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario suele ser a largo plazo y que apreciar al momento de la inscripción el carácter abusivo de un interés de demora es arriesgado pues se desconoce la evolución de los tipos de interés den el tiempo. No obstante se recordó que la calificación ha de regirse en este punto por los arts. 4.1 Directiva 93/13/CEE y 82.3 TRLGDCU, que exigen que para apreciar el carácter abusivo de una cláusula se tengan en cuenta las circunstancias que concurren al momento de celebración del contrato. Finalmente se abogó por la redacción de una nota de calificación que sirviese de modelo en estos casos.

Al día siguiente del Seminario el BOE publicaba una resolución de 22 julio 2015 sobre esta materia que por su interés ha sido resumida por Ángel Gutiérrez y que aprovechando la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones ponemos a continuación.

Nos dice Ángel después de leer la Resolución de 22 de julio, que sí podemos calificar los intereses de demora, pues la Dirección General dice que “ambos tipos de interés deben de guardar en todo caso una cierta proporción.”

Por lo tanto por esa vía habría que enfocar la nota de calificación. No parece que esa proporción exista si el interés ordinario es por ejemplo de 3 % y el de demora el 29 %. Luego destaca de la resolución las siguientes ideas:

1º Respecto a la cuestión de si la calificación registral se extiende al concreto ámbito del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, la Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas resoluciones fijando el alcance de la calificación registral, por ejemplo en la resolución de 13 septiembre 2013, calificación que se extiende respecto de la abusividad (control de contenido) y transparencia (control de incorporación y compresibilidad)

2º En cuanto a si puede considerarse abusivo el pacto que fija un interés remuneratorio del 14,99%, en principio el interés remuneratorio al constituir un elemento esencial del contrato (precio o elemento que fija la contraprestación del préstamo) queda fuera de la calificación registral. Queda excluida tanto la calificación registral, como el control judicial sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Pero si permite la dirección General que se realice un doble filtro en cuanto a la información recibida por el deudor y en segundo lugar en cuanto a la transparencia.

• Información: hay que entender que es suficiente si se ha incorporado a la escritura la oferta vinculante y la ficha información personalizada (requisitos que impone la orden EHA/2889/2011)
• transparencia: al tratarse de un interés fijo durante toda la duración del préstamo no se pueden plantear dudas en cuanto a su compresibilidad por parte del prestatario (ya que no existen referenciales complejos, ni cláusula suelo, y redondeos, ni otro tipo de condiciones que pudieran ocultar un real entendimiento de las consecuencias económicas e importancia de este tipo de estipulaciones en el desarrollo del contrato)

Ello no significa que se admita cualquier tipo interés remuneratorio, si el interés remuneratorio es muy elevado, puede ser considerado usurario (pero no abusivo) en este caso sería de aplicación la legislación de represión de clausura, cuya aplicación no es calificable por el registrador.

Pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que le es propia, como ocurre en el presente caso en que se pacta un interés ordinario del 14,99% y un interés de demora inferior, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.

3º En cuanto a los intereses de demora sí creo que puede deducirse que quedan sujetos a la calificación del registrador, al hacer la dirección General la siguiente declaración:

“Es evidente que todo interés de mora –como ya se ha dicho–, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar la limitación del artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que fija el interés moratorio en dos puntos por encima de los intereses remuneratorios pactados; o la del artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija el interés de la mora procesal en el interés legal del dinero más dos puntos; o la del artículo 20 de la Ley 16/2011, de Crédito al Consumo, que fija el interés moratorio de los descubiertos en cuenta corriente en 2,5 veces el interés legal del dinero; o, finalmente, la del citado del artículo 114, número 3, de la Ley Hipotecaria que para el préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual la fija en tres veces el interés legal del dinero.

“En este mismo sentido se manifiesta la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo.”

Por tanto el criterio que utiliza la Dirección General, es el de que debe existir una relación entre el interés moratorio y el interés ordinario; y establece como referencia o ejemplo una serie de normas en las cuales el interés de demora se fija en un determinado porcentaje.